2026年9月、日銀は政策金利を1.25%に引き上げました。住宅ローン金利は変動・固定ともに上昇が続いています。
「もう家は買えないの？」「今買って大丈夫？」――そんな不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
結論から言えば、金利が上がったからこそ「何を買うか」「どう買うか」の選び方が大切になっています。
この記事では、阪神間（西宮・尼崎・伊丹エリア）で中古住宅×リノベーションを専門とする私たちクラスマが、金利上昇が家計に与える影響と、新築・中古リノベそれぞれの総費用シミュレーションを比較しながら、後悔しない家の買い方を解説します。
さらに、2026年の税制改正で中古住宅の住宅ローン控除が大幅に拡充されたことにも触れます。「金利が上がった＝買い時ではない」とは限らない理由を、数字で見ていきましょう。
※この記事に記載する金利・制度の情報は2026年10月時点のものです。金利情勢・税制は変動しますので、最新情報は日本銀行・国土交通省・各金融機関の公式情報をご確認ください。
目次
クラスマの実例｜甲東園エリアで中古×リノベを選んだご夫婦のケース
日銀の利上げの流れ（2024年～2026年）
日銀は2024年3月にマイナス金利を解除し、その後も段階的に政策金利を引き上げてきました。主な流れは以下のとおりです。
①2024年3月 ― マイナス金利解除（政策金利0～0.1%）
②2024年7月 ― 0.25%に引き上げ
③2025年1月 ― 0.5%に引き上げ
④2025年7月 ― 0.75%に引き上げ
⑤2026年1月 ― 1.0%に引き上げ
⑥2026年9月 ― 1.25%に引き上げ
出典：日本銀行 金融政策決定会合の公表資料
関連記事：【2026年版】中古マンションの相場は今後どうなる？
変動金利・固定金利はどこまで上がった？
変動金利は各金融機関で段階的に引き上げられています。三菱UFJ銀行は2026年11月に短期プライムレートの引き上げを公表しており、2026年12月からの基準金利見直しが見込まれています。
固定金利（フラット35）は、2026年9月時点で最多金利3.460%。10月は3.640%への上昇が予想されています。背景には長期金利（10年国債）の上昇があり、2026年8月末には2.943%と約30年ぶりの高水準を記録しました。
出典：住宅金融支援機構、三菱UFJ銀行の公表資料
今後の見通し――金利はどこまで上がる？
日銀は2026年3月に中立金利の推計を1.1～2.5%と公表しています。市場ではターミナルレート（最終到達金利）を1.5%前後と見る向きが有力です。
ただし、経済・物価情勢次第で見通しは変わります。据え置きや利下げの可能性も否定されていません。金利情勢は流動的ですので、最新の動向は日本銀行や各金融機関の公表情報をご確認ください。
クラスマの店頭でも「金利が上がったから買えなくなったのでは」というご相談が増えています。しかし実際には、金利が上がったこと自体よりも「何を買うか」の選び方で総支払額に大きな差が生まれます。私たちが日々お客様にお伝えしているのは、「金利の数字だけを見るのではなく、物件価格×金利×控除の3点セットで考えましょう」ということ。
このあとのセクションで、具体的なシミュレーションをお見せします。
「ニュースで金利が上がったと聞いて、正直もう家は無理だと思っていました。でもクラスマさんにLINEで軽い気持ちで相談してみたら、金利だけじゃなくて”何を買うか”で全然違うと教えてもらって。中古×リノベという選択肢があることを知って、一気に視野が広がりました」（西宮市・30代ご夫婦）
影響1 ― 毎月の返済額が増える
同じ金額を借りても、金利が上がると毎月の返済額は確実に変わります。借入3,000万円・35年ローンの場合で比較してみましょう。
【借入3,000万円・35年ローンの返済シミュレーション】
①金利0.5%の場合 ― 月々の返済額は約77,900円、35年間の総返済額は約3,270万円
②金利1.0%の場合 ― 月々の返済額は約84,700円、35年間の総返済額は約3,560万円
③金利1.5%の場合 ― 月々の返済額は約91,900円、35年間の総返済額は約3,860万円
金利0.5%と1.5%の差は、月々で約14,000円、35年間の総額では約590万円にもなります。
※元利均等返済・ボーナス払いなしで試算。実際の条件により異なります。
関連記事：中古不動産でも住宅ローンは組める？
影響2 ― 借りられる金額（借入可能額）が下がる
金利が上がると、同じ年収・返済負担率でも借入可能額は小さくなります。「希望エリアの物件に手が届かなくなる」というリスクが現実味を帯びてきます。
阪神間の相場を見ると、たとえば西宮北口エリアの中古マンション成約価格中央値は約4,950万円、甲子園口エリアは約4,850万円です（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリをもとにクラスマ作成）。金利上昇によって、こうしたエリアの物件に手が届きにくくなる方も出てきます。
関連記事：中古不動産の相場はどう決まる？
影響3 ― 「何を買うか」の選択がより重要に
金利が低かった時代は「多少高くても返せた」かもしれません。しかし金利上昇局面では、物件選びのシビアさが増します。
大切なのは、物件価格だけでなく「総費用」で考えること。物件価格＋リノベ費用＋諸費用＋利息総額をトータルで比較する発想が、これからの住宅購入では欠かせません。
では、新築と中古リノベでは総費用がどう変わるのか。次のセクションで具体的にシミュレーションしてみましょう。
関連記事：中古不動産の購入にかかる諸費用とは？
私たちクラスマが資金計画のご相談を受ける際に必ずお伝えするのが「借りられる額目一杯、ではなく返済負担率は手取りの25%以内を目安にしましょう」ということです。金利が0.5%だった時代は多少超えても余裕がありましたが、1%を超えてくると返済負担率のわずかな差が家計に響きます。借入額そのものを抑えるために中古×リノベを選ぶお客様が、ここ1年で明らかに増えています。
「共働きで世帯年収は700万円台なのですが、金利が上がって借入可能額のシミュレーションをしてもらったら、新築マンションは厳しいとわかりました。こちらで相談して、中古＋リノベなら希望エリアで無理のない返済計画が立てられると知り、肩の荷が下りた気がします」（尼崎市・30代共働きご夫婦）
シミュレーション条件
阪神間（西宮市・甲東園エリア）を想定し、2つのパターンで比較します。
①新築マンション ― 約6,500万円（甲東園エリアの新築マンション3LDK・70㎡台の実勢価格帯に基づく。2026年時点で同エリアの新築は6,000万円台後半～）
②中古マンション＋フルリノベ ― 物件2,700万円＋リノベ1,100万円＝合計3,800万円（甲東園エリアの実例ベース）
借入条件は35年ローン・元利均等返済・ボーナス払いなしとします。
ケース別の比較
【新築6,500万円 vs 中古リノベ3,800万円の総返済額比較】
①金利1.0%の場合
新築6,500万円 ― 月々の返済額は約183,500円、35年間の総返済額は約7,710万円
中古リノベ3,800万円 ― 月々の返済額は約107,300円、35年間の総返済額は約4,510万円
差額 ― 総返済額で約3,200万円の差
②金利1.5%の場合
新築6,500万円 ― 月々の返済額は約199,100円、35年間の総返済額は約8,360万円
中古リノベ3,800万円 ― 月々の返済額は約116,400円、35年間の総返済額は約4,890万円
差額 ― 総返済額で約3,470万円の差
金利が0.5%上がるだけで、新築と中古リノベの総返済額の差はさらに広がります。借入額を抑えることが、金利上昇局面ではより大きなメリットになることがわかります。
※この試算に諸費用（仲介手数料・登記費用等）は含まれていません。実際の資金計画では諸費用を加算して比較してください。
関連記事：中古マンション購入にかかる費用の内訳は？
「新築vs中古リノベ」の比較でよく見落とされるのが、マンションの管理費・修繕積立金の違いです。新築マンションは当初の修繕積立金が安く設定されていることが多く、数年後に大幅に値上がりするケースが珍しくありません。
一方、築30年前後の中古マンションは、修繕積立金がすでに適正水準に引き上げられていることが多いため、入居後に「想定外の値上がり」が起きにくいという面があります。総費用を比べるなら、ローン返済額だけでなくランニングコストも含めて計算することが大切です。
「新築と中古リノベの総額をクラスマさんに出してもらったとき、正直ここまで差があるとは思っていませんでした。3,000万円以上も違うなんて。しかも中古のほうが比較的駅に近い物件が出てきたし、リノベで間取りもほぼオーダーメイドで自由にできると聞いて、夫婦で”中古リノベにしよう”とすぐ決まりました」（西宮市・30代ご夫婦）
ここで、私たちクラスマが実際にお手伝いした事例をご紹介します。
【事例概要】
①エリア ― 西宮市樋ノ口町（甲東園エリア）
②物件種別 ― マンション
③築年数 ― 1994年築（新耐震基準）
④面積 ― 約68㎡
⑤間取り変更 ― 3LDK → 2LDK＋WIC
⑥物件価格 ― 2,700万円
⑦リノベ費用 ― 約1,100万円
⑧合計 ― 約3,800万円
⑨家族構成 ― ご夫婦2人（第一子ご出産予定）
こちらのご夫婦は、LINEでクラスマにお問い合わせいただいたのがきっかけでした。物件探しからリノベーションの設計・施工まで、ワンストップで対応させていただきました。
注目したいのは、借入額を3,800万円に抑えたことで、金利が1%台になっても月々の返済に無理のない計画が組めた点です。1994年築で新耐震基準に適合しているため、住宅ローン控除の省エネ性能要件もクリアしやすく、ローン審査の面でも有利でした。
甲東園は文教地区として人気の高いエリアです。新築マンションでは6,000万円台後半からという価格帯ですが、中古×リノベなら約3,800万円で理想の住まいを実現できました。対面キッチン化やWIC・パントリーの新設、押入れを書斎に変えるなど、子育てとこれからの暮らしを見据えて設計・計画されたフルリノベーションです。
関連記事：甲東園の住みやすさは？子育て世帯のための現地レポート
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旧耐震の中古物件を検討する場合の注意点
クラスマでは、西宮北口エリアで1973年築マンション（旧耐震基準）のフルリノベ事例もあります（物件2,000万円＋リノベ約1,000万円＝合計約3,000万円）。旧耐震は物件価格を大きく抑えられる反面、住宅ローンの種類が限られたり、住宅ローン控除の省エネ要件を満たしにくかったりする点に注意が必要です。
メリット・デメリットを理解したうえで選ぶなら、有力な選択肢になります。
関連記事：西宮北口は住みやすい？子育て世帯のための現地レポート
関連記事：平成の中古住宅がおすすめな理由とは
中古マンションのリノベーションで意外と差が出るのが「配管の更新」です。1990年代築のマンションでは、給排水管に鉄管が使われていることがあり、そのままにすると将来サビや漏水のリスクがあります。
クラスマのフルリノベーションでは、配管を樹脂製に交換することを標準的にご提案しています。表面の内装だけでなく、目に見えない部分の品質が「20年後の安心」につながります。
「最初は”中古マンション”と聞くと古くて大丈夫かなと不安でした。でもクラスマさんが配管や断熱材まで丁寧に説明してくれて、フルリノベすれば新築同様になると納得できました。実際に完成した家の写真を見て、友人に”新築買ったの？”と言われたくらいです。甲東園は学区も良いし、子育てを考えるとここにして本当に良かったです」（西宮市・甲東園エリア・30代ご夫婦）
金利上昇による負担増を心配している方に、ぜひ知っていただきたいのが2026年の住宅ローン控除改正です。中古住宅にとって大きな追い風となる改正が行われました。
控除期間が10年→13年に拡大
これまで中古住宅は控除期間が10年に限られていましたが、改正により省エネ性能の高い中古住宅は13年に拡大されました。新築と同じ控除期間が適用されるのは大きな変化です。
出典：国土交通省 報道発表資料（住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました）
借入限度額が最大4,500万円に引き上げ
子育て世帯・若者夫婦世帯は、特に優遇が手厚くなりました。
【2026年 中古住宅の住宅ローン控除（主なパターン）】
①ZEH水準・子育て世帯/若者夫婦世帯の場合 ― 控除期間13年、借入限度額4,500万円、最大控除総額は約409.5万円
②ZEH水準・一般世帯の場合 ― 控除期間13年、借入限度額3,500万円、最大控除総額は約318.5万円
③省エネ適合・子育て世帯/若者夫婦世帯の場合 ― 控除期間13年、借入限度額3,000万円、最大控除総額は約273.0万円
④その他の住宅の場合 ― 控除期間10年、借入限度額2,000万円、最大控除総額は約140.0万円
※省エネ性能の要件（断熱等級4以上等）を満たす必要があります。
※控除額は「年末ローン残高 × 0.7%」の各年合計の目安です。実際の控除額は所得税・住民税額の上限があります。
床面積40㎡以上に緩和＋リフォーム減税との合わせ技
従来50㎡以上だった面積要件が40㎡以上に緩和され、コンパクトマンションも対象に。さらに、中古住宅の住宅ローン控除とリフォーム減税のセット利用も可能です。「購入＋リノベ」の両方が制度で後押しされています。
※制度の詳細・適用要件は最新の国土交通省・国税庁の公式サイト、または税理士にご確認ください。
関連記事：【2026年版】中古マンションのリフォーム補助金を活用するには？
住宅ローン控除で最大限の恩恵を受けるには「省エネ性能」がカギになります。クラスマのリノベーションでは、断熱材の追加や内窓（二重窓）の設置で断熱等級を引き上げるご提案が可能です。リノベ費用に数十万円を上乗せするだけで、控除の借入限度額が2,000万円から3,000万円以上に引き上がるケースもあります。
「住宅ローン控除のことは正直あまり詳しくなかったのですが、クラスマさんが”リノベで断熱を上げれば控除枠が広がりますよ”と教えてくれました。結果的に13年間で約270万円の控除が受けられる見込みになり、金利が上がった分を控除でかなりカバーできると聞いて安心しました」（伊丹市・30代ご夫婦）
ここまで読んで「自分の場合、金利上昇と控除拡充でどれくらい差が出るんだろう？」と気になった方へ。
クラスマでは、阪神間の中古物件価格とリノベ費用をベースにした予算シミュレーションを無料でお出ししています。
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メリット
①借入額を抑えられる ― 物件価格が新築より低いため、金利上昇の影響を受けにくくなります。
②立地の選択肢が広い ― 新築は供給が限られますが、中古なら駅近や文教地区にも物件があります。西宮北口エリアでは新築マンションの供給は限定的ですが、中古なら選択肢が豊富です。甲東園のような文教エリアも、中古×リノベなら手が届きやすくなります。
③住宅ローン控除の拡充 ― 前セクションで解説したとおり、中古住宅向けの控除が大幅に拡充されています。
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デメリット・注意点
①築年数による追加修繕費 ― 中古物件は状態によって追加の修繕費が発生する可能性があります。マンションの場合は修繕積立金の残高も確認が必要です。
②リノベ費用の変動 ― 物件の状態によってリノベーション費用は変動します。500万円で済むケースもあれば1,000万円超になるケースもあるため、見積もり比較が重要です。
③省エネ基準と控除 ― 省エネ基準を満たさないと住宅ローン控除の恩恵が縮小します。
④旧耐震基準のリスク ― 1981年5月以前の旧耐震基準の物件は、住宅ローンの選択肢が狭まり、地震保険の条件も変わります。
⑤物件選びの目利きが重要 ― 「中古ならなんでもいい」わけではありません。だからこそ、中古専門のプロへの相談が大切です。
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中古物件を選ぶ際、クラスマが特に重視しているのが「管理状態」です。マンションの場合、管理組合の議事録や長期修繕計画書を確認すれば、将来の修繕積立金の値上がり予定や大規模修繕の実施状況がわかります。「管理を買え」という不動産の格言がありますが、実際に管理状態の良いマンションは資産価値も維持されやすい傾向があります。
クラスマでは、物件のご紹介時にこうした管理資料の確認もサポートしています。
「最初は新築を考えていたのですが、金利が上がったこともあり予算が厳しくなったのではないかと不安になりました。それで意を決してクラスマに行ってみたところ、中古のデメリットも正直に教えてもらえたのが信頼につながりました。修繕積立金のことや耐震基準のこと、知らなかったことばかりで、プロに相談して本当に良かったです。結果的に、中古×リノベで夢だった対面キッチンで和室をリビングに取り込んだ広い家が実現できました」（西宮市・30代ご夫婦）
ポイント1 ― 物件探しとリノベを「ワンストップ」で進める
物件探しとリノベ工事が別々の会社だと、予算配分がうまくいかないことがあります。物件に予算を使いすぎてリノベが中途半端になるケースは少なくありません。
クラスマでは物件仲介＋リノベ施工をワンストップで対応しています。予算の「物件：リノベ」配分を最初から一緒に設計できるのが強みです。甲東園の事例でも、LINEでのお問い合わせから物件探し→リノベ設計→施工まで、一貫して対応しました。
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ポイント2 ― 金利タイプの選び方を「資金計画」とセットで考える
変動金利は当初の返済額を抑えられますが、今後の利上げで返済額が増えるリスクがあります。固定金利は返済額が確定する安心感がありますが、現時点での金利水準は変動より高めです。
どちらが正解かは、ご家庭の状況によります。資金に余裕がある方や繰り上げ返済を計画している方は変動、毎月の支出を確定させたい方は固定、という考え方が一つの目安です。
また、物件購入費用とリノベーション費用を一本にまとめられる「リノベーション一体型ローン」も選択肢の一つです。最終判断は住宅ローンの専門家やファイナンシャルプランナーへのご相談をおすすめします。
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ポイント3 ― 阪神間のエリア特性を知って選ぶ
阪神間と一口に言っても、エリアごとに特徴は異なります。
【阪神間の主要エリアの特徴】
①西宮北口 ― 阪神間随一のターミナル。マンション中心で、相場は高めですが資産価値が安定しています。
②甲東園 ― 文教地区で人気学区。マンション・戸建のバランスが良いエリアです。坂道の有無は事前に確認しておくと安心です。
③甲子園口 ― JR沿線で大阪直通のアクセス。西北より物件価格が手が届きやすく、リノベ予算を確保しやすいのが魅力です。
④尼崎 ― 再開発で注目度が上昇中。物件価格は阪神間の中でも比較的リーズナブルで、初めてのマイホームにも向いています。
⑤伊丹 ― 戸建の選択肢が豊富。空港があり交通利便性も高いエリアです。
阪神間で中古×リノベを探すなら、エリアごとの物件の出方を知っている地元の専門店に相談するのが近道です。
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「物件探しとリノベを別々の会社に頼む」場合によくあるトラブルが、予算配分の失敗です。たとえば物件に3,500万円を使ったあとに「リノベは300万円しか残っていない」となり、キッチンや水回りの刷新を諦めるケースも。
クラスマでは初回のご相談時に「総予算の中で物件とリノベをどう配分するか」をお客様と一緒に設計しています。物件価格が決まる前にリノベの概算を出せるのは、仲介と施工を自社で一貫対応しているからこそです。
「他社で物件だけ先に紹介されて、リノベの予算が足りなくなりそうだったんです。その時にたまたまGoogleマップでクラスマを知って相談し直しました。最初から”物件とリノベの予算バランス”を考えてくれたので、無理なく理想の間取りが実現できました。一つの会社で全部見てもらえる安心感は大きいです」（尼崎市・30代ご夫婦）
Q. 金利が上がっている今、家を買うのは損ですか？
A. 「損か得か」は金利だけでは判断できません。2026年は住宅ローン控除の中古住宅向け拡充が始まった年でもあります。物件価格・控除額・将来の金利動向・家賃との比較など、複数の要素を総合的に見る必要があります。「今の家賃を払い続ける場合の総額」と「購入した場合の総額」を比較するシミュレーションが有効です。
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Q. 変動金利と固定金利、今ならどちらを選ぶべき？
A. どちらにも一長一短があり、「正解」はご家庭の状況によって異なります。変動金利は当初の返済額を抑えられますが、今後の利上げで返済額が増えるリスクがあります。固定金利は返済額が確定する安心感がありますが、現時点での金利水準は変動より高めです。最終的にはファイナンシャルプランナー（西宮店にはFP1級の営業スタッフが在籍しております）や住宅ローンの専門家にご相談ください。
Q. 中古住宅を買ってリノベーションする場合、住宅ローンはどうなりますか？
A. 物件購入費用とリノベーション費用を一本にまとめられる「リノベーション一体型ローン」を取り扱う金融機関が増えています。ただし、利用条件は金融機関や物件によって異なります。クラスマでは、ローンの組み方を含めた資金計画のサポートも行っています。
関連記事：中古不動産でも住宅ローンは組める？
Q. 住宅ローン控除の拡充は、すべての中古住宅が対象ですか？
A. いいえ。2026年の改正で特に優遇が拡充されたのは、省エネ性能の高い中古住宅（断熱等級4以上、ZEH水準など）です。一般住宅（省エネ基準を満たさない中古）は控除期間10年のままとなる点に注意が必要です。リノベーションで断熱改修を行い、省エネ性能を向上させることで対象になるケースもあります。詳しくは国土交通省の公式情報や税理士にご確認ください。
Q. 阪神間で中古住宅の相談をするには？
A. クラスマは西宮店（西宮市大屋町7-14 / 0798-66-9640）と尼崎店（尼崎市次屋3-15-20 / 06-4960-9630）の2店舗で、中古住宅の売買仲介とリノベーションをワンストップで対応しています。LINEでの無料相談も受け付けています。「まだ迷っている段階」でも大丈夫です。
クラスマでよくいただく質問の一つが「中古マンションの築年数は何年くらいがベストですか？」というもの。
一概には言えませんが、1990年代～2000年代前半の築年数（築25～35年程度）は、新耐震基準に適合しており、住宅ローン控除の省エネ要件もクリアしやすく、かつ物件価格が落ち着いているため「コストパフォーマンスが高い年代」と言えます。ただし、物件の管理状態や修繕履歴は個別に確認が必要です。
「LINEで”まだ迷っている段階なんですが”と送ったら、”全然大丈夫ですよ”とすぐ返事をもらえました。押し売りされるかなと心配していたのですが、まずは予算の考え方から丁寧に教えてもらえて。おかげで自分の疑問も全部解消できて、安心して次のステップに進めました」（伊丹市・20代ご夫婦）
①2026年秋時点で日銀の政策金利は1.25%。住宅ローン金利は変動・固定ともに上昇傾向が続いています。
②金利上昇局面では「借入額を抑える」ことの重要度が増します。物件価格を抑えられる中古×リノベは有力な選択肢です。
③2026年の税制改正で、中古住宅の住宅ローン控除が大幅に拡充されました（控除期間13年・借入限度額最大4,500万円）。金利上昇の負担を制度面で緩和できる可能性があります。
④クラスマの甲東園エリアの実例では、新耐震の中古マンション（物件2,700万円＋リノベ約1,100万円＝合計約3,800万円）で、子育て世帯の理想の住まいを実現しました。
⑤ただし、中古住宅の状態・省エネ性能・耐震基準によって恩恵の大きさは変わります。物件選びの「目利き」が大切です。
⑥金利情勢・制度は変動します。最新情報は公式機関でご確認ください。阪神間で具体的に検討するなら、地域の中古×リノベ専門店への相談が近道です。
住宅購入を「金利が下がってから」と待つ方もいらっしゃいますが、待っている間も家賃は出ていきます。たとえば月10万円の家賃なら、3年待つだけで360万円。さらに、待つ間に希望エリアの物件が売れてしまうリスクもあります。
クラスマでは「今の金利・今の物件・今の制度」で最善の選択ができるよう、個別のシミュレーションを無料でお出ししています。迷ったら、まずは数字を見てから判断することをおすすめします。
「金利が上がって不安しかなかったけれど、こちらに相談してシミュレーションを出してもらったら”中古×リノベなら今でも無理なく買える”とわかりました。待っていたら家賃だけで何百万円も出ていくし、住宅ローン控除の拡充も今だけかもしれない。思い切って相談して、本当に良かったです」（西宮市・30代ご夫婦）
金利が上がった今こそ、「何を買うか」「どう買うか」で数百万円の差がつく時代です。
クラスマは阪神間（西宮・尼崎・伊丹エリア）の中古住宅×リノベーション専門。物件探しからリノベ施工、住宅ローンの相談まで、ワンストップでサポートしています。
「まだ相談するほどじゃないけど、ちょっと気になる」という方は、まずLINEで3大特典を受け取ってみてください。
― 特典① PDF『中古住宅を買って”理想の家”にする方法』（購入の進め方を整理できます）
― 特典② PDF『リノベーション費用の目安がわかる費用ガイド』（この記事のシミュレーションと合わせて使えます）
― 特典③ Instagram未公開『リノベ施工事例集』（甲東園の事例のようなBefore/Afterが見られます）
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