「中古マンションを買いたいけれど、今が本当に買い時なのか分からない。」
このようなお声を、クラスマには日々多くいただきます。2024年以降、住宅価格は上昇傾向が続いており、さらに金利も動き始めたことで、「待った方がいいのか、それとも今動くべきなのか」と迷われる方が増えています。
この記事では、以下の3点をお伝えします。
① 2026年時点における中古マンション相場の現状
② 価格が上がる要因・下がる要因の整理
③ 阪神間（西宮・尼崎・伊丹）エリアの実態と、購入タイミングの考え方
私たちクラスマは、阪神間の中古住宅・中古マンションを専門に扱い、毎日現場で物件を見ています。全国データではなく、阪神間の「生きた情報」を交えてお伝えしますので、ぜひ最後までお読みください。
目次
まず「今の相場はどこから来ているのか」を整理しておきましょう。
2020年以降、首都圏・近畿圏ともに中古マンションの成約価格は上昇傾向が続いてきました。国土交通省が公表している不動産価格指数でも、マンション価格の上昇が明確に示されています。特に首都圏では、成約価格が5年間で大きく上がっており、近畿圏でも同様の傾向が見られます（出典：国土交通省「不動産価格指数」）。
この上昇を後押しした要因のひとつが、新築マンション価格の高騰です。新築が値上がりすると、割安感のある中古に需要が流れ込み、中古価格も引き上げられる流れが生まれます。この連動性は、2020年代を通じて顕著に見られました。
もうひとつ押さえておきたいのが、「成約価格」と「在庫価格（売り出し価格）」の違いです。不動産の検索サイトで表示されている価格は「売り出し価格」であり、実際に取引が成立した「成約価格」はそれより下がることが一般的です。ただし、在庫が少ない局面では成約価格が売り出し価格に近くなる傾向があります。
近畿不動産流通機構（近畿レインズ）が公表する成約データでも、近畿圏の中古マンションは成約件数・平米単価ともに上昇傾向が続いています（最新データは近畿レインズ公式サイトでご確認ください）。
「成約価格」と「売り出し価格」の差は、エリアや時期によって大きく変わります。在庫が潤沢なエリアでは値引き交渉が通りやすく、逆に人気エリアで物件が少ない場合は、ほぼ満額近くで成立するケースも珍しくありません。
クラスマでは日々の売買データを蓄積しており、「このエリアでは今どれくらい値引きが通りやすいか」を肌感覚でお伝えできます。価格交渉のタイミングや判断軸も含めてご相談いただければ、より具体的なアドバイスが可能です。
中古不動産の相場の調べ方についてはこちらもご覧ください。
→ 中古不動産の相場はどう決まる？調べ方・価格の目安・購入時の注意点を中古住宅専門店が解説
「マイホームを検討し始めたころ、中古マンションの価格がこんなに上がっているとは思っていませんでした。昔スーモで見ていた価格と、今の成約価格がこんなに違うことも知らなかったので驚きました。こちらで相談したら、成約価格の目安や、実際に値引きが通りやすいケースを丁寧に教えてもらえて、ようやく全体像が見えてきた気がします。」（西宮市・30代女性）
2026年現在、中古マンション市場はどのような状態にあるのでしょうか。
全国的に見ると、都市部を中心に高値圏での推移が続いています。特に首都圏・近畿圏の主要駅周辺では、在庫が少ない状態が続いており、価格が下がりにくい環境が維持されています。一方、地方や郊外の駅遠エリアでは、人気物件と不人気物件の「二極化」がより鮮明になってきており、エリア選びの重要性が増しています。
新築マンションの供給数は近年、建築費・人件費の高騰を背景に絞られる傾向にあります。新築が市場に出にくくなることで、中古マンションへの需要がさらに高まり、相場を下支えしている面があります。
阪神間エリアでは、特に大阪・神戸へのアクセスが良い駅周辺の物件は引き続き需要が高く、売り出されるとすぐに問い合わせが入るケースが続いています。クラスマで見ている肌感覚では、2026年現在も「良い物件はすぐ売れる」状態が続いており、ゆっくり悩む余裕がない場面も増えています。
首都圏と近畿圏、相場の動きはどう違う？
首都圏では特に東京23区を中心に価格水準が高く、中古マンションの平米単価が全国平均を大きく上回る状況が続いています。近畿圏は首都圏ほどの急騰はないものの、大阪市内・神戸市内・阪神間の主要エリアでは着実に価格が上昇しています。
首都圏で話題になっている価格動向は「他人事」ではなく、近畿圏にも時間差で影響が及ぶことが多いため、今の首都圏の動きは阪神間の将来を読む上でも参考になります。
阪神間エリアの現在地
阪神間では、西宮・尼崎・伊丹の各エリアで実需（自分が住むための購入）が安定しています。子育て世帯を中心に、「大阪にも神戸にも出やすくて、教育環境が整っている阪神間で家を買いたい」というニーズが根強くあり、これが需要の底堅さにつながっています。
「二極化」とは、同じエリアの中でも、駅近・管理良好・使い勝手の良い間取りの物件と、そうでない物件とで価格や売れやすさが大きく分かれていく現象です。相場全体が上がっていても、条件の悪い物件は値引きが必要になるケースも出てきます。「相場が高いから良い物件が買えない」と思い込む前に、条件を整理して探すことで、意外な掘り出し物が見つかることもあります。
クラスマでは阪神エリア最大級の物件情報量を持っており、非公開物件の情報も含めてご案内しています。
「ニュースで『マンション価格が高騰』とよく見るので、もう買えないんじゃないかと心配していました。でも、こちらで実際の成約事例を見せてもらったら、私たちの予算でも十分に探せる物件があると分かって、少し安心できました。全国のニュースをそのまま受け取らずに、エリアごとの実態を聞くことが大切だと気付きました。」（尼崎市・30代夫婦）
「なぜこんなに高いのか」を理解することは、今後の動きを読む上でも大切です。価格の上昇には、複数の要因が重なっています。
① 新築マンション価格との連動
新築マンションの価格が高くなると、「新築は手が届かないから中古で探そう」という需要が中古市場に流れ込みます。その結果、中古の価格も引き上げられる構造になっています。新築マンションの価格は、不動産経済研究所のデータでも近年大幅に上昇しており、この傾向が中古相場にも影響を与えています。
② 建築費・人件費の高騰
建設業の人手不足と資材費の上昇が続いており、新築マンションの建築コストが大幅に増加しています。これが新築の供給価格を押し上げ、間接的に中古相場を下支えしています。
③ 物価高・インフレによる資産価値の底上げ
インフレが進む環境では、不動産などの実物資産の価値が相対的に高まる傾向があります。現金よりも不動産を持ちたいという心理が働き、需要の底上げにつながっています。
④ 好立地・省エネ性能の高い物件への需要集中
すべての物件が値上がりしているわけではなく、駅近・管理良好・省エネ性能の高い物件に需要が集まっています。国土交通省が進める省エネ基準の強化も背景にあり、断熱性能の高い物件の評価が上がっています（出典：国土交通省「省エネ住宅に関する情報」）。
⑤ 在庫不足
需要に対して売り出し物件数（在庫）が少ない状態が続いていることも、価格を押し上げる要因です。売り手が多くなければ価格は下がりにくく、買い手が競合する局面では値引きが通りにくくなります。
ただし、これらはあくまで「上昇圧力」であり、「絶対に上がり続ける」ことを保証するものではありません。下落要因との綱引きによって、実際の価格は決まります。
「省エネ性能」は、今後の不動産評価においてますます重要になるキーワードです。断熱性能の低い古いマンションは、将来的に評価が下がるリスクがあります。一方で、中古マンションを購入してリノベーションする際に断熱改修を組み合わせれば、性能を底上げしながら自分好みの空間をつくることができます。
クラスマでは断熱改修を含めたリノベーションのご相談も受け付けています。
「新築を買おうと思っていたのですが、価格が想像以上で諦めかけていました。こちらで『新築が高いから中古が人気』という市場自体の仕組みを教えてもらい、逆に今こそ中古物件もきちんと検討するタイミングだと感じました。価格が上がっている理由を知ると、気持ちの整理もできてスッキリしました。」（西宮市・40代女性）
価格上昇の要因だけでなく、「下落要因」もきちんと把握しておくことが大切です。リスクを知らずに購入するよりも、両面を理解したうえで判断する方が、後悔のない買い物につながります。
① 金利上昇の影響
住宅ローンの金利が上昇すると、毎月の返済額が増えるため、同じ物件でも購入しにくくなります。その結果、需要が減少し、価格に下落圧力がかかります。変動金利（毎月の返済額が市場金利に連動して変わるタイプのローン）を利用している方にとっては、金利上昇は直接的なコスト増加につながります。日本銀行は2024年以降、金融政策の方針を変更しており、マイナス金利政策が解除されたことで、追加利上げが行われる可能性も引き続き意識されています。ただし、今後の金利がどう動くかは確定しておらず、最新情報は日本銀行公式サイトや金融機関でご確認ください。
② 人口減少・少子化による需要減
日本全体の人口は減少しており、長期的には住宅需要にも影響します。特に郊外や駅から遠いエリアでは、買い手が減ることで価格が下がるリスクがあります。都市部・駅近エリアとそれ以外の格差はこれからさらに広がる可能性があります。
③ 空き家増加・供給過剰のリスク
高齢化の進行により、相続などで住宅が市場に出てくるケースが増えています。特に郊外では、需要を上回る供給が起きると価格が下がる要因になります。
④ 2025年問題（団塊世代の後期高齢者化）
団塊世代が後期高齢者（75歳以上）になったことで、介護施設への移転・相続などによる住み替えが増えています。これにより中古住宅の供給が増える可能性があります。
これらの下落要因は「今すぐ価格が崩れる」ということではありませんが、長期的な視野で見ると無視できないポイントです。メリットだけでなく、こうしたリスクも踏まえたうえで購入の判断をされることをお勧めします。
金利が上がると中古マンションの価格はどう動く？
金利上昇と不動産価格の関係は、単純ではありません。金利が上がれば「買いにくくなる➡需要減➡価格下落」という流れが理論的には起きます。ただし、在庫不足・新築高騰・インフレなど上昇要因がある場合は、下落圧力と綱引きになり、価格が大きくは動かないこともあります。「金利が上がれば必ず下がる」とは言えない点に注意が必要です。
人口減少・郊外の需要変化に注意
「阪神間だから安心」とは言い切れません。阪神間の中でも、主要駅から徒歩圏内にある物件と、バス便・駅遠の物件では将来的な需要の差が大きくなる可能性があります。購入時は「将来売るときに買い手がいるか」という視点も持っておくことが重要です。
金利動向は、住宅ローンの選択にも直結します。「変動金利は今は低いが今後上がるかもしれない」「固定金利は安心だが今の水準は高め」という両面があります。
クラスマでは購入に向けた資金計画のシミュレーションも一緒に考えるサポートをしています。金利・ローン選択についての不安はぜひご相談ください。
中古不動産の住宅ローンについてはこちらもご参照ください。
→ 中古不動産でも住宅ローンは組める？審査のポイント・注意点・リノベ費用の組み方を阪神間専門店が解説
→ 中古マンションでも住宅ローン審査は通る？審査基準・通らない理由・対策を阪神間専門店が解説
「金利が上がり始めたと聞いて、急いで買わないといけないのかと焦りました。こちらで相談したら、金利上昇がすぐに価格崩壊につながるわけではないこと、でも変動金利を選ぶなら返済余力を確認することが大事と教えてもらいました。焦って動くより、きちんと計画を立ててから動く方がいいと改めて感じました。」（伊丹市・30代女性）
「価格の上がる要因・下がる要因が分かった。では、自分の予算で阪神間のどこを狙えばいいか知りたい」そんな方に、まずLINEの特典PDFを受け取ってみてください。
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全国ニュースで「マンション価格高騰」と報道されても、「では阪神間ではどうなの？」が気になる方がほとんどではないでしょうか。クラスマが日々現場で感じている、阪神間の実態をお伝えします。
阪神間（西宮市・尼崎市・伊丹市を中心に、宝塚・川西・芦屋・神戸市東部など）は、大阪・神戸のどちらへもアクセスしやすい立地であることから、実需の住宅購入に強い需要があります。特に子育て世代にとっては、教育環境・治安・生活利便性が整ったエリアとして人気があります。
エリアごとの価格感としては、芦屋・西宮（夙川・苦楽園・香枦園など）の高級住宅エリアは価格水準が高く、尼崎・伊丹は比較的手が届きやすいレンジで物件が流通しています。沿線別に見ると、阪急沿線は高価格帯の物件が多く、JR・阪神沿線はやや手の届きやすい価格帯の物件が見つかりやすい傾向があります。ただし同じ沿線でも、駅ごとに相場は大きく異なります。
クラスマが現場で感じる肌感覚として、2026年現在、阪神間の人気エリアでは在庫が比較的少なく、良い物件はすぐ動く状態が続いています。値引き交渉については、売り出してからの日数・売主の状況によっても変わりますので、タイミングの見極めが重要です。
全国データを見るだけでは阪神間の実態は分かりません。「どのエリアでどんな物件を探すか」を絞り込む際には、地元専門店への相談が近道です。
阪神間で中古マンションを探す際に見落としがちなのが、「管理状態」の確認です。マンションの価値は建物自体だけでなく、管理組合が機能しているか・修繕積立金が適切に積み立てられているかによっても大きく変わります。特に築20年以上のマンションでは、大規模修繕の実施状況と今後の修繕計画の確認が欠かせません。
クラスマでは物件調査の段階で管理状態もチェックするサポートをしています。
阪神間の中古マンションエリア選びについてはこちらもご覧ください。
→ 【阪神間版】中古マンションのおすすめエリアはどこ？西宮・尼崎を中心にエリア選びのポイントを専門店が解説
→ 中古マンションデータベースとは？阪神間での活用法と相場調査
「インターネットで阪神間の相場を調べようとしたのですが、情報が多すぎて正直よく分かりませんでした。クラスマで相談したら、尼崎と西宮で同じ間取りでもこれだけ価格が違うという具体的な話を聞けて、ようやく自分の予算感と照らし合わせられました。地元の専門店に聞くのが一番早いですね。」（尼崎市・40代男性）
「結局、これから価格は上がるの？下がるの？」という疑問は当然です。ただし、将来の価格を断言できる人はいません。ここでは「上昇継続シナリオ」と「調整・下落シナリオ」の2つの視点で整理します。
■ 上昇継続シナリオ
新築マンションの高止まりが続き、在庫不足・インフレが継続する場合、中古マンション相場も高値圏での推移が続く可能性があります。特に都市部・駅近エリアでは、引き続き需要が強く、価格が大きく下がらないことが想定されます。
■ 調整・下落シナリオ
金利上昇が本格化し、購入を断念する人が増えた場合、需要が減少して価格に下落圧力がかかります。また、郊外・駅遠エリアでは人口減少の影響が先行して現れ、価格が緩やかに下がる可能性があります。
■ 2030年に向けた省エネ性能の影響
国土交通省は省エネ住宅の基準強化を進めており、断熱性能・省エネ性能の高い物件の評価がより重要になってきます。既存の中古マンションでも、断熱改修を行うことで資産価値を高めることが可能になりつつあります（出典：国土交通省「住宅の省エネ化に向けた取組」）。
重要なのは「相場の予測に振り回されすぎない」ことです。価格だけを追いかけて「もっと下がるまで待とう」と判断し続けると、その間にも金利が上がり、ローンの総支払額が増えてしまうというケースもあります。相場の動向を把握しつつ、自分のライフプランに合わせた判断をすることが、最終的には最善の選択につながります。
予測はあくまで見通しです。金利・制度・相場は変動しますので、最新情報は専門家や公式サイト（国土交通省・日本銀行など）でご確認ください。
「高値圏で買ってしまうのでは」という不安はよく聞かれます。ただし、住宅は株式投資とは異なり、「住む」という明確な目的があります。価格の高低よりも、「今の家賃と比較してどちらがトータルでお得か」「将来のライフプランに合っているか」という視点で考えることが重要です。
クラスマでは、毎月の家賃と購入コストを比較するシミュレーションも無料でご案内しています。
「ずっと『もう少し下がってから買おう』と様子を見ていたのですが、3年経っても価格は下がらず、むしろ金利が上がってしまいました。あのときこちらに相談していれば、と後悔しています。今は逆に、いつまでも待つことのリスクを実感しています。」（西宮市・40代男性）
「では、いつ買えばいいの？」という疑問に、クラスマとしての考え方をお伝えします。
まず正直に言うと、「市場の底を正確に当てることは、プロにも難しい」というのが現実です。では、何を基準に判断すればよいのでしょうか。
■ 購入タイミングを判断する3つの基準
① ライフイベントとの兼ね合い
子どもの入学・転勤・家族構成の変化など、ライフイベントは住まいの決断を迫る大きな要因です。「学区を固定したいから、子どもが小学校に上がる前に」という判断は、相場の動向よりも確実な根拠になります。
② 資金計画が整っているか
頭金の準備・毎月の返済額のシミュレーション・諸費用（仲介手数料・登記費用・ローン関連費用など）の把握ができているかを確認しましょう。漠然と「いつかは」と思っているだけでは動けません。具体的な数字を出してみることが第一歩です。
③ 物件の条件に納得できるか
「立地・築年数・管理状態・間取り」の4点で、自分の基準に合う物件に出会えたかどうかも重要な判断基準です。「完璧な物件を待ち続ける」より、「優先順位の高い条件が揃った物件に出会えたとき」が現実的な買い時です。
クラスマが現場で感じることのひとつは、「待っている・迷っている間に、良い物件は他の方に売れてしまう」という現実です。特に阪神間の人気エリアでは、条件の良い物件はすぐに動きます。
また、金利が今後上がるほど、同じ物件でも毎月の返済額が増えます。「価格が少し下がっても、金利が上がってしまえばトータルの支払いは増える」というケースもあります。「焦って買う必要はありませんが、判断軸を持たずに待つことにもリスクがある」ということを、ぜひ意識していただければと思います。
「買い時」を判断する上で、家賃との比較は非常に有効です。例えば、毎月8万円の家賃を払っているとすると、10年間で960万円になります。同じ金額を返済に充てながら自分の資産になる住宅を取得できると考えると、「もう少し待とう」と思っている間にも賃料として支払い続けているコストが見えてきます。
クラスマでは、家賃と購入コストを比較するシミュレーションを無料でご案内しています。
買い時の判断軸についてはこちらの記事も参考にしてください。
→ 中古マンションはなぜすぐ売れる？購入タイミングを逃さないための完全ガイド
→ 中古マンションでも住宅ローン審査は通る？審査基準・通らない理由・対策を阪神間専門店が解説
「自分たちの買い時がいつなのか、ずっと分からなくて悩んでいました。こちらで相談したら、『相場を読むよりも、ライフプランに合ったタイミングが買い時』という話をしてもらって、すごく腑に落ちました。自分たちの状況を整理したら、今が動くべきタイミングだと気付けました。」（伊丹市・30代夫婦）
中古マンションの相場を考えるとき、「リノベーション」という視点を加えると、選択肢の広がり方がまったく変わります。これはクラスマならではの提案です。
「相場が高くて手が届かない」と感じている方の多くは、「リノベ前提で物件を探す」という発想を持っていないことが多いです。リノベーションを前提にすると、以下のようなことが可能になります。
① 予算内でエリア・広さを確保しやすくなる
築年数が古い物件は、同じエリア・同じ広さでも価格が下がる傾向があります。「見た目が古い・設備が古い」という理由で敬遠されがちですが、構造・立地・管理がしっかりしていれば、リノベーションで理想の内装・設備にできます。
② 自分の好みに合った空間をつくれる
新築マンションのように「既製品の内装」ではなく、キッチン・浴室・床・建具まで自分たちの好みに合わせたプランニングが可能です。
③ リノベ込みの総額で新築と比較できる
阪神間では、中古マンション購入費用＋リノベーション費用のトータルでも、同エリアの新築マンションより割安になるケースが多くあります。
価格が高い今だからこそ、「新築を諦めて妥協する」ではなく、「中古＋リノベで本当に好きな家をつくる」という選択肢が、より合理的な答えになっている方も多いです。クラスマは「中古を買ってリノベーション」のワンストップ（仲介＋自社リノベ施工）に対応しており、物件探しから設計・施工まで一貫してサポートします。
リノベーションで価値が上がりやすい物件の条件を知っておくと、物件選びが変わります。具体的には、「構造（RC造か鉄筋造か）」「専有部分のリノベ自由度（管理規約上の制限）」「二重床・二重天井かどうか（配管変更のしやすさ）」などが重要ポイントです。見た目の古さだけで判断するのではなく、リノベの余地を見極める視点を持つことが大切です。
クラスマでは物件見学の際にこうした視点からのアドバイスも行っています。
中古×リノベーションについてはこちらの記事も参考にしてください。
→ 【完全版】中古住宅×リノベーションの費用は？関西10エリアで失敗しない選び方と成功のコツ
→ 中古マンションのリノベーション費用・相場はいくら？内訳・予算別目安・費用を抑えるコツを阪神間専門店が解説
「希望エリアは尼崎の中でも人気なようで、予算が合わず中古マンション探しを諦めかけていました。でも、こちらで『中古の物件をリノベ前提で探す』という提案をしてもらったら、自分たちが理想とする間取り・内装の家が、新築より安く実現できると分かりました。リノベ後の完成イメージを見せてもらったとき、こんな家が手に入るなら全然中古でいいと思いました。今はリノベ後の新居に大満足しています。」（尼崎市・30代夫婦）
Q1：中古マンションの相場はいつ下がりますか？
「いつ下がる」と断言できる根拠は、現時点では乏しく、専門家の間でも見方が分かれています。金利の動向・供給量・人口変化など複数の要因が絡み合っており、どれかひとつで決まるわけではありません。最新の市場動向は、近畿不動産流通機構（近畿レインズ）や国土交通省の不動産価格指数を定期的に確認されることをお勧めします。
Q2：阪神間の中古マンションは今後も値上がりしますか？
阪神間は大阪・神戸へのアクセスの良さと子育て環境の充実から、実需が安定しており、急落リスクは比較的低いとクラスマでは見ています。ただし、郊外・駅遠エリアは全国トレンドの影響を受けやすく、エリア選びが重要です。「阪神間だから全部大丈夫」という認識は持たず、物件・エリアごとに判断することをお勧めします。
Q3：金利が上がると中古マンション価格は下がりますか？
金利上昇は住宅ローンの返済負担を増やすため、購買意欲が下がり、価格に下落圧力がかかる傾向があります。ただし、在庫不足・新築高騰・インフレなどの上昇要因と綱引き状態になる場合も多く、「金利が上がれば必ず価格が下がる」とは言い切れません。複数の要因を総合的に見ることが重要です。
Q4：中古マンションを買うなら今と将来どちらがいいですか？
「将来の方が必ず安くなる」とは言い切れません。ライフプランに合わせて、資金計画が整ったタイミングが「買い時」と考えるのが現実的です。クラスマでは予算シミュレーションや購入の進め方についての無料相談も承っています。まずはお気軽にLINEでご相談ください。
Q5：築年数が古い中古マンションでも相場は上がっていますか？
立地・管理状態の良い物件は、築古でも価格が維持・上昇するケースがあります。一方で、管理組合が機能していない物件や修繕積立金が不足している物件は評価が下がりやすい傾向があります。築古物件を検討する際は、価格だけでなく管理状態のチェックが欠かせません。
この記事のポイントを整理します。
① 中古マンション相場は2020年代から上昇傾向が続いており、2026年時点でも高値圏での推移が続いています。
② 上昇要因（新築高騰・在庫不足・インフレ）と下落要因（金利上昇・人口減少・供給増）が綱引き状態にあります。
③ 阪神間は実需が安定しているエリアですが、物件・エリアごとに状況が異なります。
④ 「相場が下がるのを待つ」戦略は必ずしもベストではなく、ライフプランに合わせた判断が重要です。
⑤ 中古＋リノベーションという視点を持つと、高い相場の中でも理想の住まいに近づける選択肢が広がります。
クラスマでは、物件探しから資金計画・リノベーションまでをワンストップでサポートしています。阪神間の中古マンション・中古住宅を検討中の方は、ぜひLINEからお気軽にご相談ください。
住宅購入の全体の流れについてはこちらもご覧ください。
→ 中古住宅を買ってリノベーションする流れとは｜阪神間で失敗しない7ステップ
阪神間で中古マンション・中古住宅をご検討中の方に、クラスマのLINE限定特典をご用意しています。
■ 特典①「中古住宅を買って”理想の家”にする方法」―購入の進め方・流れがゼロから分かるPDFです。
■ 特典②「リノベーション費用の目安がわかる費用ガイド」―リノベーションを前提に検討している方に、費用の目安をつかんでいただけます。
■ 特典③「Instagram未公開リノベ施工事例集」―実際の施工事例を豊富にご覧いただけます。
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