「中古マンションって、住宅ローンの審査は厳しいの？」
「新築と比べて、審査に通りにくいって聞いたけど本当？」
西宮・尼崎・伊丹エリアで中古マンションの購入を検討している方から、こういったご不安の声をいただきます。
結論からお伝えすると、中古マンションでも住宅ローンは利用できます。ただし、新築と比べていくつか異なるポイントがあり、事前の知識なく進めると審査に通らなかったり、希望の借入額に届かなかったりするケースも少なくありません。
この記事では、クラスマが阪神間での中古マンション売買・リノベーション提案の現場で実際に見てきた経験をもとに、審査の仕組みから通るためのコツ、リノベーション費用を一緒に借りる方法、審査に落ちてしまったときの対処法まで、わかりやすく解説します。ぜひ最後までお読みください。
目次
９．阪神間で中古マンション購入を検討しているなら、まず相談を
中古マンションの購入でも、住宅ローンは利用できます。「中古専用のローン」があるわけではなく、新築住宅と同じ住宅ローン商品を利用する仕組みです。金融機関は新築・中古を区別して別々の商品を用意しているわけではなく、基本的に同じ審査基準で評価します。
ただし、ひとつ大きな違いがあります。それが「担保評価」です。
新築との違いは「担保評価」にある
住宅ローンは、購入する住宅を担保にしてお金を貸す仕組みです。もし返済が滞った場合、金融機関はその住宅を売却して残債を回収します。そのため、金融機関は「この物件がいくらで売れるか」という担保としての価値を非常に重視します。
中古マンションは新築と比べて建物の価値が年々下がるため、担保評価額が低くなりやすい傾向があります。その結果、希望通りの借入額に届かなかったり、返済期間が短く設定されたりするケースがあります。
一方で、リフォームやリノベーション費用を含めて一本化して借りることができる「リフォーム一体型住宅ローン」を活用すれば、物件価格にリノベ費用を上乗せした形で融資を受けられるケースもあります。この点については、後のセクションで詳しく解説します。
クラスマでは、物件探しの段階から資金計画・住宅ローンの相談まで一括でサポートしています。
「まず自分がいくら借りられるか知りたい」という段階からでもお気軽にご相談ください（関連記事：中古不動産でも住宅ローンは組める？審査のポイント・注意点・リノベ費用の組み方を阪神間専門店が解説）。
中古マンションの担保評価は、「積算評価」と「収益評価」の2種類で算出されることが一般的です。居住用マンションの場合は主に積算評価が使われ、「土地の評価額＋建物の評価額（残存耐用年数を加味）」で計算されます。
鉄筋コンクリート造（RC造）の法定耐用年数は47年です。たとえば築20年のマンションであれば、残存耐用年数は27年となり、多くの金融機関では返済期間の上限をこの残存耐用年数以内に設定します。つまり、35年ローンを希望していても、「最長27年しか組めない」となる可能性があるわけです。
クラスマでは物件の担保評価の見込みも含めてご説明しながら物件選びをサポートしています。「このマンション、ローン通るかな？」と思ったら、まずご相談ください。
西宮市在住・30代女性（お子さん2人）
「マンションを中古で買うことは決めていたのですが、ローンの審査が通るか不安で、なかなか一歩を踏み出せずにいましたが、、まず私の状況（年収・勤続年数・他の借入）をヒアリングしてくれて、大まかな借入可能額の目安を教えてもらえたんです。それだけで気持ちがすごく楽になりました。事前審査の準備もサポートしてもらえたので、スムーズに進められました。」
住宅ローンの審査では、「申込者の信用力（人の評価）」と「物件の担保価値（物件の評価）」の2軸で総合的に判断されます。国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、金融機関が審査で重視する主な項目は以下のとおりです（最新情報は国土交通省の公式サイトでご確認ください）。
審査で確認される主な項目
審査項目は重視度が高い順に並べると、次のようになります。
①完済時年齢
多くの金融機関で「80歳未満」が上限の目安とされています。借入時の年齢に返済期間を加えた合計が80歳未満になるかどうかが確認されます。たとえば45歳で借り入れる場合、返済期間の上限は35年以内に収まるため、一般的には問題になりにくいですが、高齢での申込みでは注意が必要です。
②健康状態
住宅ローンを組む際には、借入者が死亡・高度障害になった場合にローン残高を保障する「団体信用生命保険（団信）」への加入が前提となります。持病や既往歴によっては加入できない場合があり、その場合は審査自体が通らないケースもあります。ワイド団信（引受範囲が広い団信）を取り扱う金融機関もあるため、持病がある方は相談することをお勧めします。
③担保評価
物件の市場価値です。築年数・立地・管理状態・耐震基準への適合状況などが総合的に評価されます。中古マンションは担保評価が低くなりやすい点は前述のとおりです。
④勤続年数
一般的に「同じ会社に1〜2年以上」が目安とされることが多いです。転職直後や勤続年数が短い場合は、収入の安定性が疑問視されやすくなります。
⑤年収・返済負担率
年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）が審査の大きなポイントです。目安は30〜35%以内とされることが多いですが、金融機関によって基準は異なります。カーローンや奨学金なども返済額に含まれるため注意が必要です。
⑥信用情報
過去のクレジットカード滞納・ローンの延滞・債務整理などの記録が信用情報機関に残っている場合、審査に大きく影響します。
⑦借入残高
カーローン・カードローン・奨学金など、現在の借入残高が多いと返済負担率が高くなり、審査に不利になることがあります。
事前審査（仮審査）と本審査の違い
住宅ローンの審査は、一般的に「事前審査（仮審査）」と「本審査」の2段階で行われます。
事前審査は、申込者の属性（年収・勤続年数・借入状況など）を中心に確認する簡易的な審査です。数日で結果が出ることが多く、物件を本格的に探す前に受けておくと借入可能額の目安がわかります。
本審査は、事前審査通過後に行われる詳細な審査です。物件の担保評価も含めて確認されるため、1〜2週間程度かかることが一般的です。注意点として、事前審査が通っても本審査で落ちるケースがあります。本審査通過後に新たな借入をしたり、提出書類に誤りがあったりすると、最終的な融資が受けられなくなることもあるため、審査中の行動には気をつけましょう（関連記事：住宅ローンについてのお話）。
「返済負担率」は、住宅ローンの審査で最も重要な指標のひとつです。計算式はシンプルで、一般的に「年間返済額 ÷ 年収 × 100」で求めることができます。
たとえば年収500万円の方が、住宅ローンの年間返済額が150万円、カーローンの年間返済額が30万円ある場合、合計の返済負担率は（150万＋30万）÷ 500万 × 100 ＝ 36%となります。多くの金融機関では35%以内を基準としているため、このケースではやや厳しい状況と言えます。
クラスマでは、資金計画の段階でこうした計算を一緒に行い、無理のない借入額の目安をお伝えしています。「自分の返済負担率がどのくらいか知りたい」という方もお気軽にご相談ください。
尼崎市在住・30代男性（共働き夫婦）
「事前審査と本審査の違いを全然知らなくて、事前審査が通ったときに『もう大丈夫だ』と思って、他のローンを契約してしまいそうになったんです。その前にこちらのスタッフの方が『本審査が終わるまで新たな借入は絶対にしないでください』と念を押してくれたおかげで、事なきを得ました。知らなかったら大変なことになっていたかもしれません。」
住宅ローン審査では、申込者の属性だけでなく、「物件そのもの」が審査のネックになるケースがあります。以下に、特に注意が必要な物件の特徴を解説します。
旧耐震基準（1981年以前）の物件
1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた物件は「旧耐震基準」が適用されています。旧耐震基準の建物は、現行の耐震基準を満たしていないケースが多く、金融機関の審査で不利になる場合があります。
特に、住宅ローン控除（後述）の適用を受けるためにも新耐震基準への適合が条件のひとつとなっています。1981年6月1日以降に建築確認を受けた物件（新耐震基準）を選ぶことが、ローン審査・控除の両面から見て安心です。
旧耐震基準の物件でも、耐震診断を実施して「耐震適合証明書」を取得できれば、審査や控除の条件をクリアできる場合もあります。ただしマンションの場合、耐震補強工事は管理組合全体の意思決定が必要なため、個人の意思だけでは実施が難しい点に注意が必要です（関連記事：平成の中古住宅がおすすめな理由とは│リノベ前提で探すときのポイントを解説）。
再建築不可の物件
「再建築不可物件」とは、現在の建築基準法の規定により、現状の建物を取り壊した後に新たな建物を建てられない物件のことです。建て替えができないため資産価値が低いと判断され、多くの金融機関で融資を受けられないケースがほとんどです。マンションではあまり多くありませんが、確認しておくことが大切です。
借地権付きの物件
土地を所有せず、地主から借りている「借地権付き」の物件は、土地の担保評価が取れないため審査が厳しくなる傾向があります。マンションでも稀に借地権付きの物件があるため、購入前に権利関係を確認しましょう。
築年数と返済期間の関係
鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションの法定耐用年数は47年です。多くの金融機関では「法定耐用年数から築年数を引いた残存耐用年数」を、返済期間の上限の目安とします。
たとえば築20年のマンションであれば残存耐用年数は27年となり、「最長35年のローンを組みたい」と希望しても、返済期間が27年以内に制限される場合があります。月々の返済額が増えるため、資金計画にも影響が出ます。築年数の浅いマンションほど長期のローンを組みやすく、月々の返済負担も抑えやすくなります（関連記事：【阪神間版】中古マンションのおすすめエリアはどこ？西宮・尼崎を中心にエリア選びのポイントを専門店が解説）。
阪神間エリアで中古マンションを探す際、「1981年以降築」を絞り込み条件のひとつに加えることをクラスマでは推奨しています。理由は、新耐震基準への適合・住宅ローン審査・住宅ローン控除の3点で、格段に有利になるからです。
また、管理状態の良いマンションは担保評価が上がりやすい傾向があります。管理費・修繕積立金がきちんと積み立てられているか、大規模修繕の実施履歴があるかなどは、購入前に必ず確認すべきポイントです。クラスマでは物件調査の段階でこれらの情報を一緒に確認し、「ローンが通りやすく、長く安心して住める物件」を選ぶお手伝いをしています。
西宮市在住・40代女性（シングルマザー）
「気に入った物件が旧耐震基準の築45年のマンションで、見た目は綺麗にリフォームされていたんですが、こちらのスタッフさんから『このマンションは耐震基準の関係でローンが組めない金融機関が多いですし、住宅ローン控除も使えない可能性があります』とご指摘いただきました。最初はショックでしたが、おかげで同じエリアで新耐震基準のマンションに出会えて、今はとても満足しています。知らずに進めていたら大変なことになっていたと思います。」
物件の問題がなくても、申込者側の状況によって審査に通りにくくなるケースがあります。主な原因と、それぞれの対策を解説します。
返済負担率が基準を超えている
住宅ローンの年間返済額が年収の30〜35%を超えると、審査で厳しい判断がされやすくなります。特に注意が必要なのは、住宅ローン以外の既存の借入（カーローン・カードローン・奨学金など）も合算して計算される点です。
たとえばリノベーション費用も住宅ローンに組み込む場合、借入総額が増えるため返済負担率が上がりやすくなります。借入額をシミュレーションしながら物件価格とリノベ予算のバランスを考えることが大切です。
信用情報に問題がある
過去のクレジットカードの滞納・スマートフォンの分割払いの延滞・債務整理などの記録が残っている場合、審査に大きく影響します。信用情報は「CIC（シー・アイ・シー）」「JICC（日本信用情報機構）」「全国銀行個人信用情報センター」に照会することで確認できます（最新の開示請求手続きは各機関の公式サイトをご確認ください）。
住宅ローンの申込み前に自分の信用情報を確認しておくことで、問題があれば事前に対処できます。一般的に延滞の記録は5〜10年程度保管されることが多いとされていますが、詳細は各機関の規定によって異なります。
勤続年数が短い・転職直後である
転職直後や勤続年数が1年未満の場合、収入の安定性が疑問視されやすくなります。ただし、同業種への転職やキャリアアップを目的とした転職であれば、金融機関によっては柔軟に判断してもらえるケースもあります。転職を検討している方は、住宅ローンの申込みタイミングをよく考えることが重要です。
自営業・フリーランスである
自営業やフリーランスの方は、確定申告書（直近2〜3期分）の提出が求められることが多く、収入の波が大きい場合や経費が多くて課税所得が少ない場合は審査が厳しくなる傾向があります。ただしフラット35（住宅金融支援機構）など、審査基準が一般の銀行と異なるローンもあるため、諦めずに複数の選択肢を検討することが大切です。
他の借入残高が多い
カーローン・カードローン・クレジットカードのリボ払い残高などは、住宅ローン審査において「既存の借入」としてカウントされます。使っていないクレジットカードの限度額が「潜在的な借入枠」と見なされるケースもあります。住宅ローン申込み前に、不要な借入やカードを整理しておくことが有効です。
「審査が通るか不安」という方にクラスマがまずお勧めしているのが、CIC（割賦販売法・貸金業法に基づく指定信用情報機関）への開示請求です。スマートフォンやパソコンから申込みできるため、ローン申込み前に自分の信用情報を確認しておきましょう。
また、「転職したばかりで審査が通るか心配」という方も多いです。実際には、転職から6ヶ月〜1年待って申込むケースや、勤続年数の条件が比較的緩い金融機関を選択するケースなど、状況に応じた戦略があります。クラスマでは、お客様の状況に合わせた金融機関の選択についてもアドバイスしています。
伊丹市在住・30代男性（会社員・転職6ヶ月後）
「転職して半年しか経っていないタイミングで住宅購入を考えていて、『どうせ審査通らないよな』とほぼ諦めていたんです。こちらで相談したら、転職先の業種や収入状況を踏まえて、勤続年数の条件が比較的緩やかな金融機関をいくつか紹介してもらえました。自分では絶対に調べられなかった情報で、おかげで無事に審査を通過できました。」
「自分の場合、住宅ローンはいくら借りられるの？」「リノベ費用って一緒に借りられる？」と気になってきた方へ。
クラスマでは、LINE友だち追加だけで3つの特典PDFをプレゼントしています。
特典①：PDF「中古住宅を買って”理想の家”にする方法」
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特に費用・ローン関連の疑問がある方には②の費用ガイドがおすすめです。
中古マンションを購入してリノベーションを行う場合、多くの方が「物件費用とリノベ費用、ローンはどう組めばいいの？」と悩まれます。実はこの2つをひとつのローンにまとめられる方法があります。
リフォーム一体型住宅ローンとは
物件の購入費用とリノベーション費用を一本化して借りられる住宅ローンを「リフォーム一体型住宅ローン」と呼びます。
通常、リノベーション費用だけを借りる「リフォームローン」は金利が2〜3%台になることが多いのに対し、一体型ローンなら住宅ローンの金利（変動金利で0.5〜1%台が目安）が適用されます。金利差は長い返済期間で見ると大きな差になるため、費用面で非常に有利です。
クラスマでは、「物件購入費＋リノベ費用 → ローンを1本化」というワンストップ対応を得意としており、リフォーム一体型住宅ローンの活用も含めてご提案しています（関連記事：【完全版】中古住宅×リノベーションの費用は？関西10エリアで失敗しない選び方と成功のコツ）。
リフォーム一体型ローンを使う際の注意点
リフォーム一体型住宅ローンには、いくつか注意すべきポイントがあります。
①取り扱い金融機関が限られる
すべての銀行・金融機関でこの商品を扱っているわけではありません。あらかじめ複数の金融機関に確認することが必要です。
②審査が通常より複雑になる場合がある
物件購入費のみのローンと比べ、リノベ費用の見積書や設計図面の提出が求められることがあります。審査に時間がかかるケースもあるため、早めに動き出すことが重要です。
③タイムスケジュールの調整が必要
一体型ローンは「工事着工前に融資実行」が基本です。物件購入・リノベーション設計・ローン申込みを同時並行で進める必要があるため、それぞれをバラバラに動かすのではなく、ワンストップで対応できる業者に相談することがスムーズに進めるコツです。
クラスマはまさにこのワンストップ対応を強みとしています。物件探しの段階からリノベの設計・施工・ローン手続きまでを一貫してサポートするため、「タイミングが合わなくて困った」という状況を防ぎながら進められます（関連記事：中古マンションのリノベーション費用・相場はいくら？内訳・予算別目安・費用を抑えるコツを阪神間専門店が解説）。
※金利や制度の内容は変動することがあります。最新情報は各金融機関・住宅金融支援機構の公式サイトでご確認ください。
リノベーション費用の目安として、クラスマの実績ベースでは以下のような感じです。（あくまで目安です。物件の状態・工事内容により大きく変わります）
部分リノベ（水回りや内装の一部）：200〜500万円程度
水回り中心のリノベ（キッチン・浴室・洗面・トイレ全交換）：300〜600万円程度
フルリノベーション（間取り変更含む全面改修）：600〜1,200万円程度
たとえば2,500万円の中古マンションを購入してリノベに700万円かけた場合、総額は3,200万円です。これを住宅ローンに一本化できれば、毎月の返済がシンプルになり、家計管理がしやすくなります。「リノベ費用込みで月々いくらの返済になるか」を事前にシミュレーションすることが、後悔しない資金計画の第一歩です。
尼崎市在住・30代夫婦
「リノベ費用を別のローンで組むと金利が高くなると知らなくて、最初はリフォームローンで考えていました。こちらで相談したら『住宅ローンに一体化できますよ』と教えていただいて、実際に試算してもらったら月々の返済額が数千円変わってくることがわかりました。長い目で見ると大きな差で、一緒に相談してよかったです。物件の選定からリノベの設計まで、全部ここで完結できたのも助かりました。」
「審査が少し不安」という方でも、事前の準備と対策次第で審査通過の可能性を高めることができます。
クラスマが実際に多くのお客様に伝えている具体的なコツを紹介します。
頭金を増やして借入額を減らす
頭金を多く用意するほど借入額が減り、返済負担率が改善されます。担保評価との差（担保割れのリスク）も減るため、金融機関からの評価が上がりやすくなります。
物件価格の10〜20%程度を頭金として用意できると理想的ですが、無理に頭金を増やして手元資金がゼロになってしまうのも問題です。リノベーション費用や引越し費用、税金・諸費用（物件価格の6〜9%程度）も含めた総合的な資金計画を立てることが重要です（関連記事：持ち家を買い換える？資金計画が成否のカギ）。
他の借入を整理してから申込む
住宅ローンを申込む前に、カーローン・カードローン・リボ払い残高などを可能な限り完済しておきましょう。これらの残高が減ることで、返済負担率が改善され、審査に通りやすくなります。
また、使っていないクレジットカードは解約しておくと、信用情報上のリスクを減らせます。ただし、一度に大量のカードを解約すると信用スコアに影響する場合もあるため、少しずつ整理するのが一般的です。
複数の金融機関に申込む
金融機関によって審査基準は異なります。ある銀行で審査が通らなくても、別の銀行では通るケースは珍しくありません。複数の金融機関に相談・申込みすることで、より自分に合った条件を見つけられます。
ただし、短期間に多くの金融機関に申込みをすると、信用情報に申込み記録が多数残り、かえって不利になるケースもあります。3〜5行程度にしぼり、不動産会社や専門家のアドバイスをもとに絞り込むことが賢明です。
事前審査を早めに受ける
物件を本格的に探し始める前に、事前審査（仮審査）を受けておくことをお勧めします。理由は2つあります。
ひとつめは、自分の借入可能額の目安がわかることで、物件探しの予算がはっきりすることです。ふたつめは、希望の物件が見つかったときにすぐ動けることです。中古マンションは良い物件ほどすぐに売れてしまうため、事前審査済みの状態で動ける方が有利です（関連記事：中古マンション購入にかかる費用の内訳は？諸費用の相場・支払いタイミング・節約術を阪神間専門店が解説）。
審査中に気をつけるべき行動
事前審査から本審査の結果が出るまでの期間は、以下の行動を避けることが大切です。
①新たな借入やクレジットカードの申込みをしない
②在職確認が取れるよう、転職・退職しない
③提出書類に誤りがないか丁寧に確認する
④本審査が完全に通るまで、物件購入の諸手続き以外の大きな支出は控える
「中古マンション ローン審査」で悩む方の多くが、「まず事前審査を受けてみる」という最初の一歩を踏み出せずにいます。クラスマでは事前審査は無料で対応しており、申込みから結果まで数日程度です。万が一通らなかったとしても、理由を推測しながら次の手を打てます。
物件選びと事前審査を並行して進めるサポートをしています。「まだ物件が決まっていないけど審査してもらえる？」という方も大丈夫です。まずご相談ください。
西宮市在住・30代女性（一人暮らし）
「『まず物件を見てから』と思っていたのですが、こちらで最初に事前審査を勧めていただいて、先に受けておいたんです。借入可能額がわかったことで、物件探しで迷う時間がすごく短くなりました。そして気に入った物件がすぐに売れそうな状況になったとき、審査済みだったのでスピーディーに動けて、無事に購入できました。あのとき背中を押してもらっていなかったら、間に合っていなかったかもしれません。」
住宅ローンの審査に通らなかったとしても、諦める必要はありません。原因を整理して対策を取れば、審査通過の可能性は十分あります。
まず落ちた理由を把握する
審査結果の詳細は原則として金融機関から教えてもらえませんが、不動産会社の担当者を通じて間接的に推測できる場合があります。また、自分で信用情報を開示請求するか、返済負担率を再計算することで、原因の見当をつけることができます。主な原因として多いのは以下のとおりです。
①返済負担率が高すぎる（借入希望額が多い、他の借入が多い）
②信用情報に問題がある（滞納・延滞・債務整理の記録）
③勤続年数が短い・収入が不安定
④物件の担保評価が低い（築年数・旧耐震・管理状態など）
対処法の選択肢
原因に応じた主な対処法は次のとおりです。
①頭金を増やして借入額を下げる
希望の借入額が担保評価を超えている場合や返済負担率が高い場合に有効です。物件価格を下げた物件を改めて検討する方法もあります。
②他の借入を完済してから再申込みする
カーローンや奨学金などを先に完済することで、返済負担率を改善できます。
③別の金融機関に申込む
審査基準は金融機関によって異なります。地方銀行・信用金庫・フラット35（住宅金融支援機構）など、幅広く検討することが有効です。フラット35は年収に対する借入額の制限が比較的明確で、申込み条件を把握しやすいという特徴があります。
④ペアローン・収入合算を検討する
配偶者や親など、収入を合算することで借入可能額を増やせる場合があります。ペアローンは2人それぞれがローンを組む方法で、借入可能額を大きくしやすい一方、両者に返済責任が生じます。
⑤申込みのタイミングを見直す
転職直後の場合は一定期間待つ、勤続年数が1年以上になってから再申込みするなど、タイミングを改める方法もあります（関連記事：中古不動産でも住宅ローンは組める？審査のポイント・注意点・リノベ費用の組み方を阪神間専門店が解説）。
審査に落ちてしまったとき、焦って別の金融機関に次々と申込みをするのは逆効果になる場合があります。申込み記録が信用情報に残るため、「この人は複数のローンを同時に申込んでいる」とみなされる可能性があるからです。
一度立ち止まって、落ちた原因を整理してから次の手を打つ方が結果的に早道です。クラスマでは審査に落ちてしまった方からのご相談も受け付けています。「どうすれば通るか」を一緒に考えます。
尼崎市在住・40代男性（自営業）
「自営業で確定申告の収入が少なく見えていたこともあり、最初の銀行で事前審査に落ちてしまいました。こちらに相談したら、他の選択肢を教えてもらい、必要書類の準備を丁寧にサポートしてもらえました。審査に通ったときは本当に嬉しかったです。自分では絶対に調べられなかった道筋を一緒に考えてもらえて、心強かったです。」
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンを組んで住宅を購入した場合に、毎年末のローン残高の一定割合を所得税・住民税から控除できる制度です。中古マンションでも条件を満たせば適用を受けられます。
住宅ローン控除の主な適用要件
①自ら居住する住宅であること（投資目的・賃貸用は対象外）
②住宅ローンの返済期間が10年以上であること
③床面積が50平方メートル以上であること（一部緩和あり）
④新耐震基準に適合していること
⑤所得要件を満たしていること（年収2,000万円以下が目安。2022年以降の制度。詳細は確認が必要）
2022年度の制度改正により、控除率や控除期間・対象となるローン残高の上限が変更されています。最新の要件・控除額・控除期間については、必ず国税庁の公式サイトまたはお住まいの市区町村の窓口でご確認ください。
中古マンションで特に注意したい点
旧耐震基準（1981年5月31日以前に建築確認）の物件は、原則として住宅ローン控除の適用外となります。ただし、「耐震適合証明書」の取得・「既存住宅売買瑕疵保険への加入」などにより適合が証明できれば、対象となる場合があります。
また、購入後に確定申告が必要な点も忘れずに。初年度は確定申告が必要ですが、2年目以降は年末調整で手続きができます（関連記事：中古不動産の購入にかかる諸費用とは？内訳・相場・支払いタイミングを阪神間専門店が解説）。
住宅ローン控除は、長期にわたって税負担を軽くしてくれる大きなメリットです。ただし、制度の要件を満たさない物件を選んでしまうと、控除が受けられず、予定していた節税効果がなくなります。
クラスマでは、物件を紹介する段階で「この物件は住宅ローン控除の対象になるか」を確認しながらご提案しています。「新耐震基準を満たしているか」「耐震適合証明が取得できるか」などを事前に調査するため、購入後のトラブルを未然に防げます。制度の詳細は変更されることがあるため、最新情報は必ず公式機関でご確認ください。
西宮市在住・30代夫婦
「住宅ローン控除のことを全く知らなかったのですが、丁寧に説明してくださって、最初に気に入っていた物件が旧耐震で控除を受けられないとわかり、同じ予算で新耐震の物件に変更しました。数年間の控除額を計算してもらったら、かなり大きな金額の差があって驚きました。こういうことを教えてもらえなかったら損していたと思います。」
クラスマは、西宮・尼崎を中心に、伊丹・宝塚・芦屋・神戸市・川西・豊中・池田・吹田・箕面など阪神間エリア全域で、中古マンション・中古戸建の売買仲介とリノベーションをワンストップで提供する専門店です。
クラスマが選ばれる理由
①阪神間エリアに特化した物件情報量
地域に根ざした情報ネットワークにより、一般の不動産サイトに出回る前の物件情報にもアクセスできます。「立地を優先したい」「この路線・このエリアに住みたい」という方の物件探しを強力にサポートします。
②住宅ローンの相談からリノベまでワンストップ
「物件を買ってから別の業者にリノベを頼む」という進め方は、ローン手続きの複雑化・コストの増大・タイムスケジュールのズレなど、多くのリスクを生みます。クラスマでは、物件探し・資金計画・住宅ローン相談・リノベーション設計・施工まで一貫して対応するため、こうした問題を防ぐことができます。
③予算シミュレーションからのプロ伴走
「いくら借りられるか」「リノベにいくらかけられるか」「月々の返済はどうなるか」を最初の相談段階で一緒に整理します。無理のない予算内で理想の住まいを実現するための伴走をします。
クラスマには2つの店舗があります。
尼崎店：尼崎市次屋3-15-20（電話：06-4960-9630）
西宮店：西宮市大屋町7-14（電話：0798-66-9640）
まずはLINEからでも、お電話でも、お気軽にご相談ください。
（関連記事：尼崎・西宮エリアで「失敗しない中古住宅購入」のための注意点まとめ）
（関連記事：中古住宅を買ってリノベーションする流れとは│阪神間で失敗しない7ステップ）
「まだ物件も決まっていないし、ローンが通るかもわからないのに相談していいの？」と遠慮される方が多いですが、そういった段階からのご相談こそ大歓迎です。
住宅ローン審査・物件選び・リノベ計画は、それぞれが密接に絡み合っています。どれかひとつを先に進めすぎると後で困ることが多いため、できるだけ早い段階で全体像を整理することが、結果的にスムーズな家づくりにつながります。「なんとなく気になっている」という段階からのご相談をお待ちしています。
西宮市在住・30代夫婦（お子さん1人）
「はじめは漠然と『中古マンションを買いたいな』という程度で、ローンのことも物件のことも何もわかっていない状態でLINEで相談しました。こちらのスタッフさんが、ローンの仕組みから物件の選び方・リノベのイメージまで、順番に教えてくれて。最初から最後まで不安なく進められました。新築に比べて費用を抑えながら、自分たちの好みの内装にできて、本当に満足しています。」
Q1：フルローン（頭金なし）でも中古マンションを買えますか？
A：物件によっては可能ですが、担保評価が低い中古マンションでは、融資額が物件価格を下回るケースがあります。フルローンを希望する場合は、まず事前審査を受けて借入可能額を確認することをお勧めします。また、諸費用（物件価格の6〜9%程度）は自己資金から支払うことが一般的なため、ご注意ください。
Q2：自営業でも審査は通りますか？
A：自営業の方でも審査に通ることは可能です。ただし、確定申告書2〜3期分の提出が必要で、課税所得が少ない場合や収入の波が大きい場合は厳しくなる傾向があります。一般銀行の審査が難しい場合でも、フラット35などの選択肢があります。複数の金融機関に相談することが重要です。
Q3：転職したばかりですが、審査に通りますか？
A：勤続年数が短い場合、収入の安定性が疑問視されやすくなります。ただし転職先の業種・職種・収入水準によっては審査が通るケースもあります。転職直後での申込みが不安な場合は、1年程度待ってから申込む方法や、条件が比較的緩やかな金融機関を選ぶ方法も選択肢のひとつです。
Q4：リノベーション費用も一緒に借りられますか？
A：リフォーム一体型住宅ローンを取り扱う金融機関であれば、物件購入費とリノベーション費用をまとめて借りることが可能です。通常のリフォームローンより低金利で借りられるメリットがあります。ただし取り扱い機関が限られ、審査が通常のローンより複雑になる場合があります。
Q5：事前審査と本審査の違いは何ですか？
A：事前審査は申込者の属性（年収・勤続年数・借入状況）を中心に確認する簡易審査です。数日で結果が出ます。本審査は物件の担保評価も含めた詳細な審査で、1〜2週間程度かかることが一般的です。事前審査が通っても本審査で落ちるケースがあるため、本審査の結果が出るまでは新たな借入など審査に影響する行動を避けることが大切です。
Q6：住宅ローン控除は中古マンションでも受けられますか？
A：一定の条件を満たせば受けられます。主な条件は「新耐震基準に適合していること」「床面積50平方メートル以上」「返済期間10年以上」「自己居住用」などです。旧耐震基準の物件は原則として対象外ですが、耐震適合証明の取得などで適用可能になるケースもあります。制度は変更されることがあるため、最新情報は国税庁の公式サイトでご確認ください。
この記事では、「中古マンション ローン審査」について、審査の仕組みから通るためのコツ、審査に落ちた場合の対処法まで、クラスマの視点でお伝えしてきました。
ポイントを整理すると、以下のとおりです。
①中古マンションでも住宅ローンは利用できる。ただし担保評価の低さが借入額・返済期間に影響する場合がある。
②審査では「申込者の属性（返済負担率・信用情報・勤続年数など）」と「物件の担保価値（築年数・耐震基準・管理状態など）」の2軸で評価される。
③旧耐震基準（1981年5月31日以前）の物件は審査・住宅ローン控除の両面で不利になりやすい。新耐震基準の物件を選ぶことが安心。
④リノベーション費用は「リフォーム一体型住宅ローン」で物件費用と一本化できる。低金利の住宅ローン金利が適用されるためメリットが大きい。
⑤審査通過のためには、頭金の準備・他借入の整理・事前審査の活用が有効。
⑥審査に落ちても、原因を把握して対策を取れば再挑戦の可能性は十分ある。
⑦住宅ローン控除は条件を満たせば中古マンションでも適用可能。最新要件は国税庁公式サイトで確認を。
「何から始めればいいかわからない」という段階でも、クラスマにご相談いただければ、資金計画から物件探し・ローン手続き・リノベーションまで一貫してサポートします。
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