「気になる物件が見つかった。でも、物件価格以外にどれくらいお金が必要？」
中古不動産を購入するとき、多くの方が最初に感じる疑問です。
物件価格だけで予算を考えていると、あとから「こんなにかかるとは思わなかった」と驚かれるケースが少なくありません。
マイホームの購入を検討されている方の中でも、諸費用の見落としによる資金不足は、購入計画が崩れる最もよくある原因のひとつです。
中古不動産の購入には、物件価格とは別に「諸費用」が必要です。一般的な目安は物件価格の6〜9%程度。
2,000万円の物件であれば、120万〜180万円程度が別途かかる計算になります。
この記事では、西宮・尼崎・伊丹を中心に阪神間で中古住宅・中古マンションの売買仲介とリノベーションを手がけるクラスマ（株式会社クラシスマイ）が、
諸費用の全体像・内訳・相場・支払いタイミング・節約のポイントまでをわかりやすく解説します。
この記事を読むとわかること：
- 中古不動産購入時の諸費用の種類と内訳
- 費用が発生するタイミング（売買契約時・引き渡し時・引き渡し後）
- 物件価格別のシミュレーション
- 諸費用を抑えるためのポイント
- 忘れがちな「諸費用以外」の費用
目次
- 中古不動産の購入時にかかる諸費用とは？まず全体像を把握しよう
- 売買契約時に支払う費用と税金の一覧
- 引き渡し・ローン契約時に支払う費用の内訳
- 引き渡し後に発生する税金と費用
- 【物件価格別】諸費用のシミュレーション
- 諸費用を支払うタイミングはいつ？流れで確認
- 中古不動産の諸費用を抑えるポイント
- 忘れがちな「諸費用以外」の費用
- よくある質問（FAQ）
- まとめ・クラスマへのご相談
1. 中古不動産の購入時にかかる諸費用とは？まず全体像を把握しよう
「諸費用」とは、不動産の購入価格とは別に発生する、各種手数料・税金・保険料などの総称です。
仲介手数料や登記費用、印紙税、住宅ローン関連費用など、複数の費用が重なって発生します。
中古住宅の場合、諸費用の目安は物件価格の6〜9%程度とされています。
新築の購入との主な違いは、下記の2点です。
- 仲介手数料が発生する
新築の建売住宅では売主から直接購入する場合に仲介手数料がかからないケースがありますが、
中古物件の多くは不動産会社が仲介するため、仲介手数料が発生します。
- 築年数によって登記費用が変わる
登録免許税は固定資産税評価額をもとに計算されます。
一般的に築年数が古いほど固定資産税評価額が低くなる傾向がありますが、軽減措置の適用条件が絡むため一概には言えません。
新築と中古で諸費用はどう違う？
新築一戸建て（建売）の諸費用の目安は物件価格の3〜6%程度と言われています。
中古と比べると差が出る主な要因は仲介手数料の有無と、建物の消費税の扱いです。
新築では建物部分に消費税がかかりますが、中古個人間売買では建物部分の消費税が不要なため、
消費税の支出は抑えられます（ただし仲介手数料には消費税がかかります）。
諸費用は3つのタイミングに分かれる
諸費用はすべて一度に発生するのではなく、購入の進行に合わせて段階的に発生します。
下の表で大まかな流れを確認しておきましょう。
| タイミング | 主な費用項目 | 現金が必要？ |
|---|---|---|
| 売買契約時 | 手付金・印紙税・仲介手数料（半金） | 必要 |
| ローン契約時 | 融資事務手数料・保証料・印紙税 | 必要（一部） |
| 引き渡し時 | 残代金・登記費用・仲介手数料残金・火災保険 | 必要 |
| 引き渡し後 | 不動産取得税・固定資産税日割り清算 | 後払い |
※上記はあくまで一般的な流れです。物件・ローンプランの条件によって異なる場合があります。
▶ 関連記事：尼崎・西宮エリアで「失敗しない中古住宅購入」のための注意点まとめ
2. 売買契約時に支払う費用と税金の一覧
売買契約の締結時には、まとまった現金が必要になります。
「契約したらすぐにお金が出ていく」というイメージを持っておくと準備がしやすくなります。
手付金
手付金とは、売買契約を結ぶ際に買主が売主に支払うお金です。
一般的に物件価格の5〜10%程度が目安とされています。この手付金は最終的に物件の購入代金に充当されますが、重要な性質があります。
- 買主都合で契約を解除する場合：手付金を放棄（戻ってこない）
- 売主都合で契約を解除する場合：手付金の倍額を返還
手付金を支払ったあとは、簡単には契約解除できません。
物件の内見・調査・資金計画を十分に確認したうえで契約を進めることが大切です。
印紙税
売買契約書に貼付する税金です。契約書に記載された売買金額に応じて税額が決まります。
- 1,000万円超〜5,000万円以下：10,000円（軽減税率適用時）
- 5,000万円超〜1億円以下：30,000円（軽減税率適用時）
※軽減税率は適用期限が定められており、変更される場合があります。
最新の税率は国税庁の公式サイトでご確認ください。（参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」）
仲介手数料（売買契約時の半金）
不動産会社を通じて物件を購入した場合、仲介手数料が発生します。
宅地建物取引業法に基づく上限額の計算式は以下のとおりです。
仲介手数料の上限額 ＝ 物件価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税
例えば物件価格2,000万円の場合：2,000万円×3%＋6万円＝66万円、消費税込みで72.6万円が上限額となります。
クラスマの仲介手数料は「物件価格×3%＋6万円＋消費税」を適用しています。
▶ 関連記事：中古住宅を買ってリノベーションする流れとは│阪神間で失敗しない7ステップ
3. 引き渡し・ローン契約時に支払う費用の内訳
物件の引き渡し日前後は、最も多くの費用が集中するタイミングです。
住宅ローンを利用する場合はローン契約時にも費用が発生します。それぞれ事前に把握しておきましょう。
■登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）
不動産を購入したら、所有者として法的に登録する「登記」の手続きが必要です。
主に2種類の登記が発生します。
- 所有権移転登記：売主から買主へ所有権を移す登記
- 抵当権設定登記：住宅ローンを借りる場合に金融機関が担保を設定する登記
登記にかかる費用は「登録免許税」と「司法書士への報酬」の2つで構成されます。
■登録免許税
固定資産税評価額をもとに計算されます。
所有権移転登記の場合、本則税率は2%ですが、一定の要件を満たす住宅用家屋には軽減税率が適用されます（0.3%など）。
抵当権設定登記は借入金額の0.4%が本則ですが、こちらも軽減措置があります。
※軽減措置の適用要件（築年数・床面積・取得期限など）は変更される場合があります。
最新の要件は国土交通省または税務署の公式情報でご確認ください。
■司法書士報酬
登記手続きは専門家（司法書士）に依頼するのが一般的です。
報酬の目安は5万〜10万円程度ですが、物件の内容や依頼先によって異なります。
●住宅ローン関連費用
住宅ローンを利用する場合、以下のような費用が発生します。
■融資事務手数料
金融機関に支払う手数料です。
「定額型」（3〜5万円程度）と「定率型」（借入金額の1〜2%程度）の2種類があります。
定率型は手数料が高くなりますが、金利が低く設定されているケースが多く、長期的な総支払額は変わらないこともあります。
■保証料
住宅ローンの保証を保証会社に依頼する費用です。
借入金額・返済期間によって異なります。外付けで一括払いするタイプと、金利に上乗せするタイプがあります。
保証料が不要なローン商品もあります。
■団体信用生命保険（団信）
住宅ローン返済中に万が一のことがあった場合に残債が保険でまかなわれる保険です。
多くの金融機関では金利に含まれる形で加入します。特約の内容によって保険料が変わります。
■金銭消費貸借契約書の印紙税
ローン契約書にも印紙税がかかります。借入金額に応じた税額が定められています。
※金利・手数料は金融機関・時期によって変動します。最新情報は各金融機関の公式サイトでご確認ください。
■火災保険・地震保険
住宅ローンを利用する場合、火災保険への加入が義務付けられています。
火災保険の保険料は、建物の構造・所在地・補償内容・保険期間などによって大きく異なります。
複数の保険会社で見積もりを取り、補償内容と保険料のバランスを確認することをおすすめします。
地震保険は任意加入です。
ただし阪神間は1995年の阪神淡路大震災を経験したエリアです。
クラスマとして、地震リスクへの備えとして地震保険の検討を強くおすすめしています。
■仲介手数料（残金）
売買契約時に半金を支払っている場合、引き渡し時に残りの半金を支払います。
▶ 関連記事：中古不動産でも住宅ローンは組める？審査のポイント・注意点・リノベ費用の組み方を阪神間専門店が解説
▶ 関連記事：住宅ローンについてのお話
4. 引き渡し後に発生する税金と費用
引き渡しが終わってひと安心……と思いきや、引き渡し後にも税金が発生します。
見落としやすいポイントなので、資金計画に組み込んでおきましょう。
■不動産取得税
不動産を取得したときに都道府県から課税される税金です。
売買・贈与・新築など、取得の原因に関わらず発生します。
- 課税標準：固定資産税評価額
- 税率：原則4%（住宅用土地・建物には軽減措置あり）
- 支払い時期：引き渡しから半年〜1年程度で納税通知書が届くことが多い
一定の要件を満たす住宅（床面積・耐震性など）には軽減措置が適用されます。
兵庫県・大阪府の場合は各都道府県税事務所の窓口または公式ウェブサイトで最新の要件をご確認ください。
※軽減措置の適用要件は変更される場合があります。必ず最新情報を公式サイトでご確認ください。
■固定資産税・都市計画税の日割り清算
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されます。
年の途中で物件を取得した場合、
一般的に引き渡し日以降の固定資産税・都市計画税を買主が売主に日割りで清算します（売買契約で取り決めた場合）。
市街化区域内の物件は固定資産税に加えて都市計画税も発生します。
阪神間の多くのエリアは市街化区域内に位置しているため、対象になるケースが大半です。
▶ 関連記事：持ち家を買い換える？資金計画が成否のカギ
5. 【物件価格別】諸費用のシミュレーション
「結局、いくら用意すればいいの？」という疑問に答えるために、物件価格別の諸費用の目安をまとめました。
阪神間（西宮・尼崎・伊丹エリア）でよく取引される価格帯を中心に掲載しています。
| 物件価格 | 諸費用（6%目安） | 諸費用（9%目安） | 目安の幅 |
|---|---|---|---|
| 1,500万円 | 約90万円 | 約135万円 | 90万〜135万円 |
| 2,000万円 | 約120万円 | 約180万円 | 120万〜180万円 |
| 2,500万円 | 約150万円 | 約225万円 | 150万〜225万円 |
| 3,000万円 | 約180万円 | 約270万円 | 180万〜270万円 |
※上記はあくまで目安です。
実際の諸費用は、ローンのプラン・物件の築年数・固定資産税評価額・軽減措置の適用有無などによって変動します。
正確な金額は購入前に不動産会社・司法書士・金融機関に確認することをおすすめします。
■阪神間の中古物件の価格帯（尼崎・西宮の場合）
エリアによって相場には開きがあります。
参考として、クラスマの主要対応エリアの目安を示します。
（SUUMO様などポータルサイトの掲載データをもとにした目安であり、実勢価格を保証するものではありません）
- 尼崎エリア：中古マンション・中古戸建てともに2,000万〜3,000万円台が流通の中心
- 西宮エリア：中古マンション・中古戸建てともに3,000万〜5,000万円台が多く、エリアや築年数によって幅がある
同じ阪神間でも、エリアによって相場は大きく異なります。
諸費用の絶対額も物件価格に連動して変わるため、検討エリアの相場をあらかじめ把握したうえで資金計画を立てることが重要です。
■リノベ費用を加えた「トータル資金計画」の考え方
中古を買ってリノベーションを行う場合は、物件価格＋諸費用＋リノベーション費用の合計で資金計画を立てる必要があります。
クラスマでは接客の中でこの3つをまとめてシミュレーションする「ワンストップ相談」を行っています。
物件だけ先に決めてからリノベ費用を計算しようとすると、総予算オーバーになるケースが珍しくありません。
▶ 関連記事：【完全版】中古住宅×リノベーションの費用は？関西10エリアで失敗しない選び方と成功のコツ
▶ 関連記事：【阪神間】築40年マンションのフルリノベーション費用相場は？内訳・注意点・補助金・施工事例を解説
■ 費用の不安、まずは特典PDFで整理してみませんか？
クラスマのLINEに登録するだけで、以下の特典を無料でお受け取りいただけます。
- PDF「リノベーション費用の目安がわかる費用ガイド」
- Instagram未公開「リノベ施工事例集」
メールアドレス入力・会員登録は不要。LINE友だち追加だけで受け取れます。
6. 諸費用を支払うタイミングはいつ？流れで確認
諸費用は一度に支払うのではなく、購入の進行に合わせて段階的に発生します。
「いつ・何に・いくら必要か」を事前に把握しておくと、資金の準備がスムーズになります。
| ステップ | タイミング | 主な支払い内容 | 現金の要否 |
|---|---|---|---|
| STEP 1 | 申し込み | 申込証拠金（任意） | 任意 |
| STEP 2 | 売買契約 | 手付金・印紙税・仲介手数料半金 | 現金必要 |
| STEP 3 | ローン契約 | 融資事務手数料・保証料・印紙税 | 一部現金 |
| STEP 4 | 引き渡し | 残代金・登記費用・仲介手数料残金・火災保険 | 現金必要 |
| STEP 5 | 引き渡し後 | 不動産取得税・固定資産税清算 | 後払い |
現金が必要なタイミングを意識する
住宅ローンが実行されるのは通常、引き渡し時です。
それより前のステップ（申し込み・売買契約・ローン契約）では、
手付金・印紙税・仲介手数料の半金など、現金での支払いが求められます。
ローン実行前に「手元現金が足りない」とならないよう、早めに必要額を確認しておきましょう。
諸費用のローン組み込みについて
金融機関によっては、諸費用を住宅ローンに含めて借りること（いわゆるフルローン）が可能な場合があります。
手元の現金を温存できるメリットがある一方で、以下のリスクも伴います。
- 借入額が物件価格を超えるオーバーローン状態になる場合がある
- 総返済額が増える
- 審査が厳しくなるケースがある
諸費用をローンに組み込む場合のメリット・リスクについては、ぜひ一度クラスマにご相談ください。
▶ 関連記事：中古住宅を買ってリノベーションする流れとは│阪神間で失敗しない7ステップ
7. 中古不動産の諸費用を抑えるポイント
諸費用には「抑えやすい費用」と「ほぼ変えられない費用」があります。
まず両者を区別して理解することが大切です。
軽減措置・減税制度を正しく把握する
登録免許税・不動産取得税には、一定要件を満たす住宅に対して軽減措置が設けられています。
適用を受けるためには要件の確認と申請手続きが必要です。
- 登録免許税の軽減：耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険への加入が要件になる場合あり
- 不動産取得税の軽減：床面積要件・取得時期の制限などあり
※軽減措置の要件・期限は変更されることがあります。
最新情報は国土交通省または兵庫県・大阪府の公式サイトでご確認ください。
住宅ローンのプランを比較検討する
融資事務手数料は金融機関・プランによって大きく異なります。
定額型（3〜5万円程度）と定率型（借入金額の1〜2%）では、借入額が大きくなるほど差が広がります。
ただし「手数料が安い＝得」とは限りません。
金利との総合的なバランスを比較することが重要です。
複数の金融機関を比較したうえで判断することをおすすめします。
※金利・手数料は時期によって変動します。最新情報は各金融機関の公式サイトでご確認ください。
火災保険は複数社で見積もりを取る
同じ補償内容でも、保険会社によって保険料は大きく異なります。
最低2〜3社の見積もりを取り比較することをおすすめします。
また長期一括払い（最長5年）にすることで、年払いより総額を抑えられるケースがあります。
「諸費用込みの総額」で資金計画を立てる
クラスマの接客で最もよく見かける失敗パターンのひとつが「物件価格だけで予算を組んでいた」というケースです。
諸費用・リノベーション費用を含めたトータルで資金計画を立てることが、後悔しない住宅購入の第一歩です。
▶ 関連記事：中古不動産でも住宅ローンは組める？審査のポイント・注意点・リノベ費用の組み方を阪神間専門店が解説
▶ 関連記事：持ち家を買い換える？資金計画が成否のカギ
8. 忘れがちな「諸費用以外」の費用
ここまで解説してきた「諸費用」は、不動産取引・ローン契約に関わる費用の総称です。
しかし実際の住宅購入には、これ以外にも費用が発生します。資金計画から漏れやすいものをまとめます。
引越し費用・家具・家電の購入費
引越し費用は時期・荷物量・移動距離によって大きく変わります。
3月〜4月の繁忙期は費用が高くなりやすいため、時期をずらせる場合は検討する価値があります。
また新居に合わせて家具・家電を新調する場合のコストも、あらかじめ見込んでおきましょう。
リフォーム・リノベーション費用
中古物件は新築と異なり、入居前に修繕やリノベーションが必要なケースが多くあります。
「購入後に費用を計算しようとしたら予算オーバーだった」というのは、現場ではよく聞く話です。
物件探しと並行してリノベーション費用の概算を確認することが、失敗を防ぐ最大のポイントです。
クラスマでは物件探しから資金計画・リノベーション設計・施工までをワンストップで対応しているため、
総費用を一貫して管理できる体制を整えています。
▶ 関連記事：中古不動産を買ってリフォームする基礎知識｜費用相場・流れ・失敗しない注意点を阪神間専門店が解説
▶ 関連記事：リノベーションとリフォームの違いは？工事の種類と選び方
▶ 関連記事：中古住宅＋リノベーションという選択肢
管理費・修繕積立金（中古マンションの場合）
中古マンションを購入する場合、月々の管理費・修繕積立金が発生します。
物件価格には含まれていませんが、毎月の生活費に影響する重要なコストです。
- 管理費：共用部分の維持管理に充てられる費用
- 修繕積立金：将来の大規模修繕工事のために積み立てる費用
また過去の修繕積立金の滞納がないかは、購入前の重要事項説明書で必ず確認してください。
滞納がある物件を購入すると、新しい所有者にその負担が引き継がれる場合があります。
9. よくある質問（FAQ）
Q1. 諸費用はいくら現金で用意すればいいですか？
A. 物件価格の6〜9%を目安に現金を準備しておくことをおすすめします。
例えば物件価格が2,000万円であれば120万〜180万円程度です。
ただしローンのプラン・物件の条件によって異なるため、購入前に具体的な試算を不動産会社や金融機関に依頼することが確実です。
Q2. 諸費用も住宅ローンに含めて借りることはできますか？
A. 金融機関によっては諸費用を含めたローンに対応している場合があります。
しかし借入額が物件価格を超えるオーバーローン状態になる可能性があり、総返済額の増加や審査への影響も伴います。
メリットとリスクも全てご説明いたします。一度わたしたちにご相談ください。
Q3. 中古マンションと中古戸建てで諸費用は違いますか？
A. 基本的な諸費用の種類は共通していますが、
中古マンションでは修繕積立金・管理費の月次コストが発生する点、
また購入時に修繕積立基金（一時金）が必要なケースがある点が異なります。
物件ごとに確認が必要です。
Q4. 諸費用の具体的な見積もりはどこに相談すればいいですか？
A. 購入する物件が決まれば、仲介を依頼している不動産会社・司法書士・金融機関から概算を取ることができます。
クラスマでは物件のご相談から諸費用の試算・資金計画の最初の確認までは、LINEでのご相談に対応しています。
資金等に関するご相談は、性質上文章によるご説明が難しい場合が多々ございますため
可能であればご来店いただきご説明をお受けいただければ幸いです。
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10. まとめ
中古不動産の購入に必要な諸費用のポイントを整理します。
- 諸費用の目安は物件価格の6〜9%。2,000万円の物件なら120万〜180万円程度
- 費用は「売買契約時」「引き渡し・ローン契約時」「引き渡し後」の3つのタイミングに分かれる
- 現金が必要なタイミングはローン実行前にも発生するため、早めの準備が必要
- 軽減措置・減税制度を正しく把握することで費用を抑えられる場合がある
- リノベーション費用・引越し費用など、諸費用以外のコストも含めたトータル資金計画が重要
物件価格だけで予算を考えていると、後から「こんなはずではなかった」という事態になりかねません。
諸費用を含めた総額で計画を立てることが、中古住宅購入を成功させるカギです。
クラスマは阪神間（西宮・尼崎・伊丹エリアを中心に宝塚・川西・芦屋・神戸市など）の中古住宅・中古マンション専門店です。
物件探しから資金計画・リノベーション施工まで、ワンストップでサポートしています。諸費用のご相談もお気軽にどうぞ。
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