「中古マンションを買ってリノベーションしたいけれど、リフォーム前の物件はどうやって探せばいいの？」――そんな疑問を持つ方は多くいらっしゃいます。
リフォーム前（未改装）の中古マンションは、自分好みの間取りや内装に変更できる大きなメリットがある一方、物件の状態確認や費用の計画など、事前に知っておくべきポイントも少なくありません。
この記事では、阪神間（西宮・尼崎・伊丹エリア）で中古住宅の売買とリノベーションを専門に手がけるクラスマが、リフォーム前の中古マンションを検討する方に向けて、探し方から購入時の注意点までをまとめて解説します。
■ 目次
１．リフォーム前の中古マンションとは？「リフォーム済み」との違い
９．まとめ｜リフォーム前提の中古マンション購入で理想の住まいを実現するために
中古マンションの物件情報を見ていると、「リフォーム済み」と「リフォーム前（現状渡し）」の2種類があることに気付きます。まずはこの違いを整理しておきましょう。
「リフォーム済み」とは、売主や不動産会社が事前にキッチン・浴室・内装などを改装した状態で販売される物件です。すぐに入居できる反面、デザインや間取りは完成しているため、自分の好みに合わないケースもあります。
一方「リフォーム前」とは、前の住人が退去した状態のまま、改装されていない物件です。「現状渡し」とも呼ばれ、内装や設備は古いままですが、購入後に自分の理想に合わせて自由にリノベーションできるのが最大の特徴です。
なお、リノベーションとリフォームの違いについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
また、現状渡し物件の仕組みについてはこちらも参考にしてください。
▶ 中古マンションの現状渡しとは？買主が知っておくべきメリット・デメリット・注意点を阪神間専門店が解説
クラスマでは、リフォーム前の物件を数多く取り扱っています。リフォーム済み物件は見た目がきれいでも、見えない部分（配管や断熱材など）が手付かずのままというケースがあります。
リフォーム前の物件なら、購入後に構造部分も含めてトータルで手を入れられるため、長い目で見ると安心感が高いという声を多くいただいています。
リフォーム前の中古マンションが選ばれる理由は、主に次の5つです。
①自分好みの間取り・内装にカスタマイズできる
リフォーム前の物件は「まっさらな状態」に近いため、間取りの変更や内装のデザインを一から計画できます。家族のライフスタイルに合わせたオーダーメイドの住まいが実現しやすい点が、最大の魅力です。
②リフォーム済み物件より価格が安い傾向にある
リフォーム前の物件は、改装費が上乗せされていない分、購入価格が抑えられる傾向にあります。その差額を自分のリノベーション費用に回すことで、予算の使い方を最適化できます。
③予算配分を自分でコントロールできる
「キッチンにはこだわりたいけれど、寝室はシンプルでいい」など、自分の優先順位に合わせてお金のかけ方を決められます。こだわる場所と節約する場所のメリハリをつけられるのは、リフォーム前提ならではのメリットです。
④住宅ローンにリノベーション費用を組み込める
リフォーム一体型ローンを活用すれば、物件購入費とリノベーション費用をまとめて借り入れできます。住宅ローンについて詳しくはこちらの記事をご覧ください。
⑤物件の構造や設備の状態を直接確認できる
リフォーム前であれば、壁の裏や床下など、通常は見えない部分の状態を確認しやすくなります。建物の構造や配管の劣化具合を事前に把握できるため、安心して購入判断ができます。
「中古住宅＋リノベーション」という選択肢について、さらに詳しくはこちらの記事も参考にしてください。
クラスマでは、物件探しの段階からリノベーションの設計・施工までワンストップで対応しています。物件を見る段階で「この壁は抜けるか」「水回りの移設は可能か」といった判断を専門スタッフがその場でアドバイスできるため、理想の暮らしをイメージしやすくなります。
ここまで読んで「リフォーム前の中古マンション、ちょっと気になるかも」と思った方へ。クラスマではLINE友だち追加だけで、住宅購入に役立つ3つの特典を無料でお届けしています。
特に特典①「中古住宅を買って”理想の家”にする方法」は、リフォーム前提で物件を探す方にぴったりの内容です。メールアドレス登録不要、LINE友だち追加だけで今すぐ受け取れます。
「リフォーム前の中古マンションを探しているけれど、なかなか見つからない」という声はよく聞きます。その理由と、効率的な探し方をご紹介します。
まず、リフォーム前の物件が見つかりにくい理由には、主に次の2つがあります。
①不動産会社が自社でリフォームしてから販売する傾向がある
中古マンションを仕入れた不動産会社が、利益を上乗せするために改装してから販売するケースが多く、市場に出回るリフォーム前の物件は限られています。
②ポータルサイトでは「リフォーム前」で検索しにくい
大手の不動産ポータルサイトには「リフォーム無し」「現況渡し」といった検索条件がないことも多く、情報にたどり着きにくいのが現状です。
では、どうすればリフォーム前の物件を効率的に探せるのでしょうか。おすすめの方法は次の3つです。
①ワンストップリノベーション会社に相談する
物件探しからリノベーションの設計・施工まで一括で対応できる会社なら、リフォーム前の物件情報を豊富に持っています。予算に合った物件とリノベーションプランをセットで提案してもらえるのが強みです。
②中古専門の不動産会社に条件を伝える
クラスマのように中古住宅を専門に扱う不動産会社では、ポータルサイトに掲載されていない未改装物件の情報を持っていることがあります。「リフォーム前提で探している」と伝えれば、条件に合う物件を優先的に紹介してもらえます。
③エリアを広げて探す・SNSで施工事例をチェックする
希望エリアだけでなく、隣接する駅や地域にも視野を広げることで、選択肢が増えます。また、Instagramなどで実際のリノベーション事例を見ると、理想の住まいのイメージが具体的になります。
たとえば西宮エリアで物件を探している方には、クラスマで実際に各駅周辺の住環境を実地調査したレポート記事も参考になります。
▶ JR西宮駅エリアの住みやすさは？子育て世帯のための現地レポート
クラスマでは阪神間の主要駅エリアについて随時現地調査を行い、子育て世帯向けの住みやすさレポートを更新しています。阪神間のおすすめエリアについてはこちらの記事もあわせてご覧ください。
クラスマは阪神間エリア最大級の中古物件情報量を持っています。物件が市場に出た段階で、リフォーム前かどうかを素早く確認し、お客様にご紹介できる体制を整えています。「なかなか見つからない」とお悩みの方は、まずお気軽にご相談ください。
リフォーム前提で中古マンションを購入する際には、物件選びの段階で確認しておきたい重要なポイントがあります。
①管理規約でリフォームの制限を確認する
マンションには管理規約があり、リフォームできる範囲に制限が設けられている場合があります。たとえば「床材はカーペットのみ」「水回りの位置は変更不可」といった規約がある物件では、希望する間取り変更が実現できないこともあります。購入前に管理規約を必ず確認しましょう。
②建物の構造・耐震性能を確認する
中古マンションを選ぶ際に重要なのが、建物の耐震性能です。1981年6月以降に建築確認を受けた物件は「新耐震基準」に適合しており、ひとつの安心材料になります。旧耐震基準の物件でも耐震補強が行われている場合がありますので、事前に確認しておくことが大切です。
③修繕履歴・大規模修繕計画をチェックする
マンションの共用部分（外壁・エレベーター・配管など）の管理状態は、建物全体の資産価値に直結します。過去の修繕履歴や今後の大規模修繕計画、修繕積立金の状況を確認しましょう。
④築年数の目安を知っておく
リノベーション前提で購入するなら、築年数は重要な判断材料です。築年数の考え方について詳しくはこちらをご覧ください。
内見時の具体的なチェックポイントについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
クラスマでは、内見時にリノベーション担当のスタッフが同行し、管理規約上の制限や構造上の制約をその場で確認することができます。リフォーム前提だからこそ必要な専門的な見極めをサポートしています。
リフォーム前の中古マンションを購入する際に最も重要なのが、トータルの資金計画です。「物件が安かったのに、総額では予算オーバーになってしまった」という失敗を防ぐために、次の3点を押さえておきましょう。
①物件価格＋リフォーム費用＋諸費用のトータルで考える
中古マンションの購入では、物件価格のほかに仲介手数料・登記費用・住宅ローン関連費用などの諸費用がかかります。さらにリフォーム費用を加えた「総額」で予算を組むことが大切です。
②リフォーム一体型住宅ローンを活用する
近年、物件購入費とリフォーム費用をまとめて借りられる「リフォーム一体型住宅ローン」を扱う金融機関が増えています。通常の住宅ローンと同等の金利で借りられる場合が多く、リフォーム前提の購入では有力な選択肢です。
③補助金・税制優遇の活用も検討する
中古住宅のリフォームには、国や自治体の補助金制度や住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）が適用される場合があります。制度は年度ごとに変更されることがあるため、最新情報は国税庁や国土交通省の公式サイトで確認することをおすすめします。
▶ 【2026年版】中古マンションのリフォーム補助金を活用するには？
資金計画は住まいづくりの土台です。クラスマでは、物件価格・リフォーム費用・諸費用を含めたトータルの予算シミュレーションを、相談の初期段階からご提案しています。「いくらまでなら無理なく買えるか」を具体的な数字で把握してから物件探しを始めることで、後からの予算オーバーを防ぐことができます。
リフォーム前提の購入には多くのメリットがありますが、事前に知っておくべき注意点もあります。「こんなはずではなかった」とならないために、以下の3点を確認しておきましょう。
①入居までに時間がかかることを理解する
リフォーム前の物件は、購入後にリノベーション工事が必要です。契約から引き渡し、工事完了まで一般的に3～6か月程度（仮・確認要）かかります。現在の住まいの退去時期との調整も必要になるため、スケジュールには余裕を持つことが大切です。
②想定外の追加費用が発生する可能性がある
リフォーム前の物件では、工事を始めてから壁や床を解体した段階で配管の劣化や断熱材の不足が見つかることがあります。事前の見積もりに加えて、追加費用のための予備費を予算に組み込んでおくことをおすすめします。
③管理規約によるリフォーム制限に注意する
先ほど物件選びのポイントでもお伝えしましたが、マンションの管理規約には工事可能な時間帯、使用できる床材の種類、搬入経路の制限などが定められています。リフォーム計画を立てる前に、必ず確認しておきましょう。
購入からリフォームまでの全体の流れについてはこちらの記事で詳しく解説しています。
▶ 中古マンション購入からリフォームまでの流れを7ステップで解説
▶ 尼崎・西宮エリアで「失敗しない中古住宅購入」のための注意点まとめ
リフォーム前の物件購入で最もトラブルになりやすいのが「想定外の追加費用」です。クラスマでは、物件内見の段階で配管や構造の状態をできる限りチェックし、リノベーション費用の概算を早い段階でお伝えするようにしています。【要・クラスマ確認：具体的な予備費の目安割合や自社での対応事例があれば追記】
信頼できるリノベーション会社・不動産会社の見極め方
リフォーム前提で物件を購入するなら、パートナーとなる会社選びが成功のカギを握ります。信頼できる会社を選ぶためのチェックポイントをご紹介します。
①物件探しからリノベーションまで一括対応できるか
物件探しとリノベーションを別々の会社に依頼すると、スケジュールや費用の調整が複雑になりがちです。ワンストップで対応できる会社なら、予算や工期の管理を一元化でき、スムーズに進められます。
②施工実績・事例を確認する
実際のリノベーション施工事例を見せてもらいましょう。写真やビフォーアフターの事例が豊富な会社は、それだけ経験と実績を持っている証拠です。アフターサポートの有無も確認しておくと安心です。
③資金計画の相談にのってくれるか
住宅ローン・補助金・諸費用まで含めたトータルの資金計画を提案できる会社を選びましょう。「物件のことは詳しいけれど、お金のことは分からない」という会社では、後から困ることがあります。
▶ 中古住宅を買ってリノベーションする流れとは｜阪神間で失敗しない7ステップ
クラスマでは、宅地建物取引士の資格を持つスタッフが物件探しから資金計画、リノベーションの設計・施工まで一貫して対応しています。「はじめての住宅購入で何から手を付ければいいか分からない」という方も、まずはお気軽にご相談ください。実際にクラスマで中古×リノベを体験されたお客様の声はこちらでご紹介しています。
Q1. リフォーム前の中古マンションは住宅ローンで購入できますか？
A1. はい、購入可能です。リフォーム一体型ローンを利用すれば、物件購入費とリフォーム費用をまとめて借り入れできます。詳しくはこちらの記事をご覧ください。
Q2. リフォーム前の物件はポータルサイトでどう探せばいいですか？
A2. 「リフォーム無し」「現況渡し」などの条件で絞り込める場合もありますが、掲載数は限られます。中古専門の不動産会社に直接相談するのがおすすめです。
Q3. リフォーム前の中古マンションを買って、どのくらいで入居できますか？
A3. 物件購入の契約から引き渡し、リフォーム工事完了まで一般的に3～6か月程度が目安です（物件や工事内容により異なります）。
Q4. 築何年くらいのマンションがリフォーム前提での購入に向いていますか？
A4. 新耐震基準（1981年6月以降に建築確認を受けた物件）がひとつの目安です。ただし、築年数だけでなく管理状態や修繕履歴も重要な判断材料になります。
Q5. リフォーム前の物件を購入するとき、ホームインスペクション（建物状況調査）は必要ですか？
A5. 法律上は必須ではありませんが、リフォーム前提の購入では建物の劣化状態を事前に把握するために実施をおすすめします。配管や構造部分の状態を専門家に診断してもらうことで、リノベーション費用の見積もり精度が高まり、想定外の出費を防ぐことができます。
リフォーム前提の中古マンション購入で理想の住まいを実現するために
リフォーム前の中古マンションは、自分好みの間取りや内装を予算内で実現できる、魅力的な選択肢です。
この記事のポイントを振り返ると、成功のカギは次の3つに集約されます。
①物件選び ― 管理規約・構造・築年数を事前にしっかり確認する
②費用計画 ― 物件価格＋リフォーム費用＋諸費用のトータルで予算を組む
③会社選び ― 物件探しからリノベーションまでワンストップで対応できる信頼できるパートナーを見つける
不安がある方は、まずプロに相談することがスムーズな第一歩です。クラスマでは、阪神間の中古マンションに精通した専門スタッフが、物件探しから資金計画、リノベーションまでトータルでサポートしています。
「中古マンションをリフォーム前の状態で買って、自分好みの住まいをつくりたい」――そう思ったら、まずは情報収集から始めてみませんか？
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