中古マンションを探していると、物件情報に「現状渡し」という言葉が登場することがあります。初めて目にする方は「大丈夫なの？」「何か問題のある物件なの？」と不安に感じるかもしれません。
実は、現状渡しは中古マンション市場において非常に一般的な引き渡し方法です。正しく理解すれば怖くないどころか、自分好みにリノベーションしたい方には大きなチャンスにもなります。
私たちクラスマは、西宮・尼崎・伊丹を中心とした阪神間エリアで中古住宅・中古マンションの売買仲介とリノベーションをワンストップで手がける専門店です。日々多くのお客様から「現状渡し物件って何？」というご質問をいただきます。
この記事では、現状渡しの意味・メリット・デメリット・契約上の注意点から、リノベーションとの組み合わせ方まで、買主目線でくわしく解説します。
目次
「現状渡し」とは、売主がリフォームや設備の修繕・交換をおこなわず、物件を今あるそのままの状態で引き渡す売買方法です。
新築や「リフォーム済み物件」の場合は、売主が内装を新しくしたり設備を交換したりしてから引き渡しますが、現状渡し物件ではその作業をおこなわず、売主が使っていた状態のまま、あるいは空き家のまま引き渡されます。
中古マンション市場では、現状渡しは珍しい方法ではなく、むしろ多くの物件がこの形態をとっています。売主は修繕・リフォームの費用と手間を省けるため、時間をかけずに売却できるメリットがあります。
買主の立場からすると、物件の本来の状態を見た上で購入を判断することになります。リフォームで隠れていない分、建物の劣化状況や設備の状態が正直に見えやすいとも言えます。
現状渡し物件は「問題のある物件」ではありません。中古マンション全体の流通量を見ると、現状渡しが占める割合は非常に高く、むしろ標準的な取引形態です。クラスマが阪神間で仕入れる物件の多くも現状渡しです。重要なのは「現状渡しかどうか」ではなく、「現状をしっかり把握した上で購入を判断できているか」です。内見時に物件の状態を丁寧に確認し、必要であれば専門家によるインスペクション（建物状況調査）を活用することをおすすめしています。
「最初、現状渡しという言葉を見て不安になりました。でもクラスマの担当さんに丁寧に説明していただき、むしろリノベーション前提で買うなら現状渡しの方が自由度が高いと知りました。内見にも同行してもらい、この柱やこの壁は大丈夫、ここは修繕が必要という点を一緒に確認できたので、安心して購入できました。（西宮市 30代女性）」
「現状渡し」とよく似た言葉に「現状有姿渡し（読み：げんじょうゆうしわたし）」や「現況渡し」があります。これらはほぼ同じ意味で使われており、物件をそのままの状態で引き渡すことを指します。
「現状有姿渡し」は法律・契約書の文書で使われることが多い正式な表現です。「現況渡し」は「現況」（現在の状況）という言葉を用いた表現で、同じ意味合いで使われます。実務上は「現状渡し」「現状有姿渡し」「現況渡し」が混在して使われることがありますが、いずれも「売主が手を加えずそのまま引き渡す」という意味です。
一点注意が必要なのは、旧法では「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」という概念がありましたが、2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」という考え方に変わっています。「現状有姿渡し」と「契約不適合責任の免除」は別の概念ですので、この点については後の章でくわしく解説します。
「現状有姿」という言葉は、2020年以前の契約書や物件資料にも使われていることがあります。年配の不動産会社の担当者や古い資料では「瑕疵担保責任免除」という表現が混在することもありますが、2020年4月以降の取引では「契約不適合責任」という概念が適用されます。
契約書の内容がいつの時代の表現を使っているかにかかわらず、現行の民法が適用されますので、宅地建物取引士などの専門家に確認することをおすすめします。
「不動産会社の資料に『現状有姿渡し』と書いてあって、意味がわからずネットで調べてもよく理解できませんでした。こちらのスタッフさんに聞いたら、現状渡しと同じ意味で、さらに契約不適合責任との違いもわかりやすく説明してもらえました。専門用語ってとっつきにくいですが、ひとつひとつ丁寧に教えてもらえたので助かりました。（尼崎市 40代男性）」
現状渡し物件には、買主にとってのメリットがあります。
① 購入価格が抑えやすい
売主がリフォームや設備交換をおこなっていない分、リフォーム済み物件と比べて価格が低めに設定される傾向があります。また、物件の状態を踏まえた値引き交渉の余地が生まれやすいのも特徴です。
② リノベーションを自分好みに設計できる
既存のリフォームに縛られず、間取り・内装・設備を一から自由に設計できます。「キッチンを対面式に変えたい」「子ども部屋を確保したい」「家事動線を改善したい」といった希望を、自分の暮らしに合わせてカタチにできます。誰かの好みに合わせたリフォームではなく、家族の生活スタイルに合った空間づくりができる点は、現状渡し物件の大きな魅力です。
③ 物件の本来の状態を確認しやすい
リフォームで内装が新しくなっている場合、壁や床の下の劣化が見えにくくなることがあります。現状渡し物件は手が加えられていない分、建物の本来の状態・劣化状況を正直に確認しやすいと言えます。インスペクション（建物状況調査）と組み合わせることで、さらに安心感が増します。
現状渡し物件の価格は「エリア・築年数・建物の状態・需給バランス」によって大きく変わります。「現状渡しだから必ず安い」わけではなく、人気エリアの物件は現状渡しでも強気な価格設定のことがあります。価格の妥当性を判断するには、周辺の成約事例や相場を調べることが重要です。
クラスマでは物件探しの段階から価格の相場感をお伝えしながら一緒に物件を見ていきます。
「希望エリアのリフォーム済みの物件は価格が高くて予算オーバーばかりでした。こちらで現状渡しの物件を勧めていただき、その分リノベーションに予算を使える方法を教えてもらいました。自分たちでキッチンの場所を決めたり、壁の色を選んだりできて、完成した時の喜びが全然違いました。（伊丹市 30代夫婦）」
現状渡し物件にはデメリットやリスクもあります。購入前にしっかり把握しておくことが大切です。
① 不具合・劣化の修繕費用が別途必要になる場合がある
購入後にリフォームや修繕が必要な箇所が出てくることがあります。特に引き渡し後に雨漏りや設備の故障が発覚するケースには注意が必要です。購入時には分からなかった不具合が入居後に判明するリスクがゼロではありません。
② 残置物の処分に費用・手間がかかることがある
売主の家具・家電・生活用品などが残されたまま引き渡されるケースがあります。これらを「残置物（ざんちぶつ）」といいます。残置物の撤去費用は買主負担になることが多く、処分に時間と費用がかかる場合があります。
③ 住宅ローンの審査に影響が出る場合がある
物件の状態によっては、金融機関の担保評価が下がり、希望通りのローンが組みにくくなるケースがあります。ただし「必ず審査が通らない」わけではありません。リノベーション費用を含めた「リフォーム一体型ローン」など、資金計画の方法は複数あります。最新の審査基準は金融機関や専門家にご確認ください。
現状渡し物件のデメリットの多くは、購入前の「確認不足」から来ます。内見時に設備の動作確認をきちんとおこなう、残置物の扱いを契約前に明確にする――これらのステップを踏むことで、多くのリスクは事前に把握・対処できます。クラスマでは内見への同行や、建築士の目線、意見も交えながらマイホーム探しができます。
「引き渡し後にエアコンが壊れていることがわかり焦りました。こちらにご相談したら、契約書の付帯設備表の内容を確認してくださり、対処法を一緒に考えてもらえました。次に購入する時は、内見時にもっとしっかり確認したいと思いました。今はリノベーションも完成して快適に暮らしています。（西宮市 40代女性）」
現状渡し物件の購入で最も重要なのが、契約上の取り決めを正しく理解することです。
① 契約不適合責任とは
2020年4月の民法改正（民法第562条〜第566条）により、それまでの「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」が「契約不適合責任」に変わりました。
契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約の内容に適合しない場合に、売主が負う責任のことです。買主は売主に対して、修補（修繕）請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除を求めることができます。
重要なのは「現状渡しだから売主の責任が完全に免除される」わけではない点です。現状渡しであっても、売主が知っていた不具合を告知しなかった場合などは、売主の責任が問われることがあります。
② 免責特約と告知義務
現状渡しの売買契約では、「契約不適合責任を免除する特約（免責特約）」が付けられることがあります。この場合、引き渡し後に不具合が発覚しても売主が責任を負わないとされますが、売主が事前に知っていた不具合を告知しなかった場合は免責されません。
売主には「告知義務」があります。雨漏りの履歴・設備の故障・過去の修繕歴など、物件に関する重要な情報を買主に開示する義務があります。告知義務違反があった場合、特約があっても売主の責任が問われることがあります。
③ 契約書で確認すべき主要チェックポイント
契約書を確認する際は、以下の点に注目してください。
① 付帯設備の有無と状態（エアコン・給湯器・キッチン等が含まれるか、故障の有無）
② 残置物の処分責任の所在（撤去費用は売主・買主どちらが負担するか）
③ 契約不適合責任の免除特約の有無と範囲
④ 引き渡し後の瑕疵対応期間（いつまでに申し出るか）
宅地建物取引士（宅建士）からの重要事項説明をしっかり聞き、不明な点はその場で確認することが重要です。
「現状渡しだから何があっても買主の責任」と思い込んでいる方が少なくありませんが、それは正確ではありません。2020年の民法改正後は、売主が知りながら告知しなかった不具合については、免責特約があっても責任が生じます。
クラスマでは、売買契約前に物件状況確認書・付帯設備表の内容を丁寧に確認し、お客様に分かりやすくご説明しています。
「重要事項説明の場面でも、こちらのスタッフさんが一緒にいてくださり、契約書の難しい用語をその場で解説してもらえました。特約の内容がどういう意味なのかを理解した上でサインできたので、後から不安になることがありませんでした。購入後のサポートも丁寧で、本当に心強かったです。（芦屋市 30代女性）」
現状渡し物件のトラブルの多くは、事前の確認で防ぐことができます。
① 内見時に確認すべきチェックポイント
内見の際は、以下の点を必ず確認してください。
① 給湯器・エアコン・キッチン・浴室設備などの動作確認
② 雨漏り・水漏れの痕跡（天井のシミ、壁の変色など）
③ 残置物の種類と量（売主が撤去してくれるか）
④ 窓・扉の開閉具合、床の傾きや軋み
⑤ 共用部分の管理状態（廊下・エレベーター・駐車場）
特に設備については「現在動作するか」の確認が大切です。内見時に動かなかった設備は、契約書の「付帯設備表」に不具合として記載されているかを確認してください。
② インスペクション（建物状況調査）の活用
インスペクションとは、建物の状態を専門家（建築士等）が調査する「建物状況調査」のことです。現状渡し物件との相性が非常に良く、目に見えない劣化・不具合を購入前に把握できます。費用はかかりますが、購入後に想定外の修繕費用が発生するリスクを考えれば、十分に価値のある投資です。
③ 付帯設備表・物件状況確認書の読み方
売主は「付帯設備表」と「物件状況確認書」を作成します。どちらも買主が物件の状態を把握するための重要な書類です。付帯設備表には、エアコン・給湯器・キッチン等の設備の有無と故障状況が記載されます。「記載なし＝問題なし」とは限りませんので、記載のない設備については内見時に直接確認してください。
物件状況確認書には、雨漏りの有無・過去の修繕履歴・心理的瑕疵（事件・事故等）なども記載されます。
クラスマでは、内見時に担当スタッフが同行し、チェックポイントを一緒に確認することが多いです。不動産の購入経験がない方には特に、内見での確認ポイントを事前にお伝えしています。建築士の見立てを踏まえてリノベーションの計画を立てると、費用の見通しが立てやすくなります。
「内見の前に、こちらから確認チェックリストみたいなものを教えてもらいました。エアコンや給湯器の動作確認、天井のシミの確認方法など、素人では気づかないポイントを教えてもらえたので、とても役立ちました。最後は建築士の方が同行してくださり、購入前に修繕が必要な箇所を把握できて安心しました。（宝塚市 30代夫婦）」
クラスマが多くのお客様と物件探しをしてきた経験から言えることがあります。それは「現状渡し物件こそ、リノベーション前提の購入に最も向いている」ということです。
リフォーム済み物件を購入した場合、すでに施工された内装・設備を活かすためにリノベーションの自由度が制限されることがあります。一方、現状渡し物件では、既存の仕上げを取り除いてスケルトン（躯体のみの状態）にしやすく、間取り変更・内装刷新・設備更新を一から計画できます。
阪神間（西宮・尼崎・伊丹エリア）では、比較的築年数のある中古マンションが多く流通しており、現状渡しの物件も豊富にあります。こうした物件を適正価格で購入し、リノベーションで理想の住まいにするアプローチは、新築を買うよりも総予算を抑えながら自分らしい空間を手に入れる有効な方法です。
また、リノベーション費用を物件購入費用と合わせて住宅ローンに組み込む「リフォーム一体型ローン（フラット35）」も活用できます。まとめてローンを組むことで月々の返済を一本化でき、資金計画が立てやすくなります。最新の制度・金利は住宅金融支援機構（フラット35公式サイト）および各金融機関にご確認ください。
クラスマでは、物件探しからリノベーション設計・施工・住宅ローン相談まで、ワンストップでサポートしています。
Instagram（@kurasuma9630）では実際の施工事例もご覧いただけます。
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現状渡し物件のリノベーション費用が実際どのくらいかかるのか、気になる方は多いと思います。
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現状渡し物件をリノベーション前提で購入する際、「物件購入の予算」と「リノベーション予算」を切り分けて考えることが重要です。例えば、物件価格を抑えた分をリノベーションに充てる計画を立てると、総予算を同じにしながらより満足度の高い住まいが実現しやすくなります。
クラスマでは、物件探しの段階からリノベーションの予算感も一緒に考えながら進めています。「物件とリノベをセットで考える」ことが、阪神間で理想の家を手に入れる最短ルートだと考えています。
「最初は新築を検討していましたが、予算的にエリアの希望を諦めなければいけませんでした。こちらで現状渡しの中古マンションをリノベーションするプランを提案してもらい、立地にこだわりながら費用も抑えられました。施工事例をInstagramなどで見て、こんなに自分好みにおしゃれにできるんだと驚きました。完成した家は本当に気に入っています。（神戸市 30代夫婦）」
現状渡し物件を購入してリノベーション入居するまでの大まかな流れをご紹介します。
① 物件探し・内見
エリア・予算・間取りなどの希望を整理し、物件を探します。内見では現状渡し特有のチェックポイント（設備の動作確認・残置物・劣化状況）を確認します。
② インスペクション（必要に応じて）
購入前に専門家による建物状況調査をおこないます。不具合の状況を把握した上で購入判断をすると安心です。
③ 購入申込・価格交渉
購入希望価格を売主に提示します。現状渡し物件では、物件の状態を根拠にした価格交渉が可能なケースがあります。
④ 売買契約
重要事項説明を受け、売買契約を締結します。付帯設備表・物件状況確認書の内容と、契約不適合責任・免責特約の有無を必ず確認してください。
⑤ 住宅ローン本申込
本審査を申込みます。リノベーション費用を含めた「リフォーム一体型ローン」を検討する場合は、この段階でリノベーション業者との費用見積もりが必要になります。
⑥ 引き渡し
残代金を支払い、物件の引き渡しを受けます。鍵を受け取ったらリノベーション工事の準備に入ります。
⑦ リノベーション工事
設計・施工をおこないます。工期は規模によって異なりますが、フルリノベーションの場合は約2〜4か月が目安です。
⑧ 完成・入居
工事が完了したら約１週間前に検査をおこない、問題がなければ入居です。
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特に初めての中古マンション購入の方が迷いやすいのが「いつリノベーション業者を決めるか」という点です。住宅ローンでリノベーション費用もまとめて借りる場合、売買契約の前後にリノベーション業者の選定と費用見積もりが必要になります。物件探しとリノベーション計画を同時並行で進めることが、スムーズな購入のコツです。
クラスマはワンストップで対応できるため、物件探しの段階からリノベーションのご相談も承っています。
「物件の引き渡しからリノベーション工事完成まで、すべてこちらで対応してもらいました。別々の会社にお願いするより、引き渡しのタイミングや工事のスケジュール調整がスムーズで、余計な心配をせずに済みました。何か疑問があればすぐ聞ける環境が安心でした。（西宮市 40代夫婦）」
Q1. 現状渡し物件は必ず価格が安いのですか？
一概には言えません。現状渡しだから必ず安いわけではなく、エリア・築年数・需給バランスによって異なります。ただし、リフォーム済み物件と比べると価格交渉の余地が生まれやすい傾向はあります。
Q2. 残置物はそのまま引き取らなければいけませんか？
残置物の扱いは売主との合意次第です。「売主が引き渡し前に撤去する」「撤去費用を売主負担にする」「残置物のまま引き渡す」など、契約前に明確にして契約書に記載することが大切です。撤去を条件に交渉することも可能です。
Q3. 現状渡し物件でも住宅ローンは使えますか？
使えます。ただし物件の状態によっては担保評価が下がり、希望額が借りにくいケースがあります。リノベーション費用を含めた「リフォーム一体型ローン（フラット35等）」の活用も有効です。最新の審査基準は金融機関・専門家にご確認ください。
Q4. 引き渡し後に雨漏りが発覚したらどうなりますか？
契約書の特約内容によります。「契約不適合責任の免責特約」がある場合、売主の責任が制限されることがあります。ただし、売主が雨漏りを知りながら告知しなかった場合は別です。詳細は宅地建物取引士または弁護士にご相談ください。
Q5. クラスマでは現状渡し物件のリノベーション相談もできますか？
対応しています。西宮・尼崎・伊丹を中心とした阪神間エリアで、物件探しからリノベーション設計・施工・住宅ローン相談まで、ワンストップでサポートしています。まずはLINEからお気軽にご相談ください。
「現状渡しで購入した後、住んでみて思わぬ出費が重なった」というケースを耳にすることがあります。こうした事態を防ぐためには、購入前のインスペクションと、契約書の内容の丁寧な確認が欠かせません。
クラスマでは「購入後に後悔しないための情報提供」を大切にしており、デメリットや注意点もしっかりお伝えした上で、お客様が納得して進められるようにサポートしています。
「現状渡しについて不安があって相談しに来たのですが、丁寧にメリット・デメリットを教えてもらいました。怖いことばかりかと思ったら、『こうすれば大丈夫』という対処法もセットで教えてもらえたので、前向きに検討できました。最終的に購入を決めて今はとても満足しています。（尼崎市 30代女性）」
現状渡しとは、売主がリフォームをせずそのままの状態で引き渡す、中古マンション市場では一般的な売買方法です。
メリットは「価格交渉の余地がある」「リノベーションの自由度が高い」「物件の状態を正直に確認しやすい」こと。デメリットは「修繕費用が別途発生する可能性がある」「残置物の処分が必要なケースがある」「ローン審査に影響が出ることがある」ことです。
最も重要なのは、契約不適合責任・告知義務・免責特約の内容を正しく理解した上で契約することと、内見やインスペクションで物件の状態をしっかり把握することです。
正しく知って、専門家と一緒に進めれば、現状渡し物件は「理想の住まいをつくるための大きなチャンス」になります。
なお、本記事で触れた制度・金利・補助金・ローン審査基準は変動しますので、最新情報は専門家・公式情報をご確認ください。
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この記事を読んで、現状渡し物件への不安が少し和らいだでしょうか。
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特典①PDF「中古住宅を買って”理想の家”にする方法」、特典②PDF「リノベーション費用の目安がわかる費用ガイド」、特典③Instagram未公開のリノベ施工事例集。
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