「中古マンションが気になるけれど、何をチェックすればいいのか分からない」
そんな声を、私たちクラスマは日々たくさんいただきます。
中古マンションは、新築と比べて価格を抑えながら好立地の物件を手に入れやすい一方、建物の状態や管理体制は一戸一戸異なります。同じ築年数でも、管理がしっかりしている物件とそうでない物件では、暮らしやすさも将来の資産価値もまったく違ってきます。
つまり、中古マンション購入で後悔しないためには「見るべきポイント」を事前に知っておくことが何より大切です。
この記事では、阪神間（西宮・尼崎・伊丹エリア）で中古住宅の売買とリノベーションを専門に手がけるクラスマが、購入前に必ず確認すべきポイントと注意点を、実務経験をもとに分かりやすく解説します。
初めての中古マンション購入を検討している方、物件選びで何を基準にすればいいか迷っている方は、ぜひ最後までお読みください。
― 目次 ―
１．中古マンション購入の基本知識｜新築との違いとメリット・デメリット
中古マンションの購入を考えたとき、まず知っておきたいのが「新築と比べて何が違うのか」という基本的なポイントです。それぞれの特徴を理解しておくことで、自分に合った選択ができるようになります。
中古マンションを選ぶメリット
中古マンションには、新築にはない強みがあります。主なメリットを整理すると、次のとおりです。
①新築より価格が抑えられる
同じ予算でも、中古であれば駅近や人気エリアなど、より条件の良い立地を選べる可能性が広がります。阪神間では新築マンションの供給が限られるエリアも多く、中古の方が選択肢が豊富なケースは珍しくありません。
②実物を見て購入判断ができる
新築は図面やモデルルームでの判断になりますが、中古なら実際の日当たり・眺望・周辺の音環境まで、自分の目で確かめてから決められます。
③リノベーションで自分好みの住まいにできる
間取りや内装を一から設計し直せるのも中古マンションの大きな魅力です。クラスマでは物件探しからリノベーションの設計・施工までワンストップで対応しており、「物件費用＋リノベ費用」をまとめて住宅ローンに組み込むことも可能です。
リノベーションとリフォームの違いについて詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
参考：リノベーションとリフォームの違いは？工事の種類と選び方
購入前に知っておくべきデメリット・注意点
メリットがある一方で、中古マンションには注意すべき点もあります。
①建物の経年劣化
築年数に応じて設備や配管が劣化しているケースがあります。特に水回りの設備は15〜20年で交換時期を迎えることが多く、購入後にリフォーム費用がかかる場合があります。
②修繕積立金の値上がりリスク
築年数が経つほど大規模修繕の費用がかさむため、修繕積立金が段階的に値上がりする計画になっているマンションが多いです。購入前に長期修繕計画を確認し、今後の値上げ予定を把握しておくことが大切です。
③住宅ローンの審査条件
築年数が古い物件では、借入期間に制限が出る場合があります。また旧耐震基準（1981年5月以前に建築確認を受けた建物）の物件は、金融機関によっては審査が厳しくなることがあります。
中古マンションの住宅ローンについて詳しくは、こちらの記事で解説しています。
参考：中古不動産でも住宅ローンは組める？審査のポイント・注意点・リノベ費用の組み方を阪神間専門店が解説
「中古は不安」という声をよくいただきますが、実は中古マンションの品質は物件ごとに大きく異なります。築30年でもきちんと管理されている物件は配管の更新や外壁補修が計画的に行われており、新築同様に快適に暮らせるケースも少なくありません。一方で、築浅でも管理組合が機能していないと、共用部の劣化が早く進むことがあります。
私たちクラスマでは「マンションは管理を買え」という考え方を大切にしており、物件紹介の際には管理状態を必ずお伝えしています。大切なのは築年数だけで判断せず、管理の中身まで確認することです。
中古マンションの物件選びでは、間取りや価格だけでなく、長く快適に暮らすための視点が欠かせません。ここでは、購入判断に直結する重要なチェックポイントを具体的に解説します。
立地・周辺環境のチェックポイント
物件そのものの条件と同じくらい大切なのが、立地と周辺環境の確認です。
①最寄り駅までの距離と交通アクセス
通勤・通学の利便性は毎日の暮らしに直結します。駅からの距離だけでなく、実際に歩いてみて坂道や信号の多さなども確認しましょう。
②生活施設の充実度
スーパー、病院、保育園・学校、公園といった日常生活に必要な施設が徒歩圏内にあるかどうかを確認します。特に子育て世帯の方は、校区や保育施設の空き状況も重要な判断材料になります。
③ハザードマップの確認
洪水や土砂災害のリスクをハザードマップで事前に確認しておくことも大切です。各自治体のホームページで公開されていますので、物件の所在地を必ずチェックしてください。
阪神間のエリアは駅ごとに街の雰囲気や生活利便性が異なります。クラスマでは、地域に詳しい不動産会社として阪神間の主要駅エリアごとに子育て世帯向けの住みやすさ調査レポートを公開しています。エリア選びの参考にぜひご活用ください。
参考：甲子園口の住みやすさは？子育て世帯のための現地レポート
参考：JR西宮駅エリアの住みやすさは？子育て世帯のための現地レポート
管理状態・修繕履歴の確認ポイント
マンションの資産価値を左右するのは、建物そのものよりも「管理の質」です。以下の点を必ず確認しましょう。
①管理組合の運営状況
定期的に総会が開催されているか、議事録を閲覧できるかを確認します。管理組合がきちんと機能しているマンションは、住民間のルールも整っていることが多いです。
②長期修繕計画の有無と内容
国土交通省は、マンションの長期修繕計画について25〜30年以上の期間で策定することを推奨しています（出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」）。計画が未策定、あるいは大幅に遅延しているマンションは要注意です。
③修繕積立金の残高と滞納状況
積立金の残高が計画に対して不足していないか、住民の滞納がないかも重要なポイントです。滞納が多いマンションは、必要な修繕工事が実施できなくなるリスクがあります。
④過去の大規模修繕の実施履歴
いつ、どのような修繕工事が行われたかを確認しましょう。外壁補修や屋上防水、配管更新などが計画的に実施されているかどうかで、建物の寿命は大きく変わります。
建物の構造と共用部分の確認
①構造と耐震基準
マンションの構造はRC造（鉄筋コンクリート造）やSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）が一般的です。1981年6月以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」に適合しており、一つの判断材料になります。
②共用部分の状態
エントランス、廊下、エレベーター、ゴミ置き場の清掃状態は、管理の質を映す鏡です。掲示板の内容からも住民間のルールやトラブルの有無が読み取れます。
中古マンションの探し方について、さらに詳しく知りたい方はこちらもご参考ください。
参考：中古マンションの探し方ガイド｜失敗しないコツと物件選びのポイントを阪神間の専門店が解説
管理状態の確認で意外と見落としがちなのが「管理費・修繕積立金の金額が相場と比べて適正かどうか」です。修繕積立金が極端に安い物件は、一見お得に見えますが、実は将来の大規模修繕時に「一時金」として数十万円単位の臨時徴収が発生するケースも中にはあります。
クラスマでは物件ご紹介の際に、修繕積立金の水準や長期修繕計画の内容まで確認し、将来のコストも含めたトータルの資金計画をご提案しています。「月々の支払い」だけでなく「将来かかるお金」まで見通すことが、後悔しない物件選びの大切なポイントです。
― ここで、中古マンション購入の第一歩をサポートする情報をお届けします ―
「物件選びのポイントは分かったけれど、実際にどう進めればいいか不安」という方へ。クラスマでは、中古マンション購入をこれから始める方のために「家族の理想を叶える3大特典」をご用意しています。
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物件情報だけでは分からないことを自分の目で確認できるのが、内覧（内見）の最大のメリットです。限られた時間の中で効率よくチェックするために、確認すべきポイントを整理しておきましょう。
室内で確認すべきポイント
①水回りの状態
キッチン、浴室、トイレ、洗面台の劣化状態を確認します。実際に水を出してみて、水圧や排水の流れもチェックしましょう。水回りは中古マンションで最もリフォーム費用がかかりやすい部分です。
②壁・天井のひび割れやシミ
壁や天井にひび割れやシミがある場合、雨漏りや結露の痕跡である可能性があります。特に最上階や角部屋の天井は注意して確認してください。
③床の傾きやきしみ
ビー玉を転がしてみる方法は簡易的ですが、明らかな傾きの有無を確認する手段として有効です。歩いたときにきしむ音がする場合は、下地材の劣化が考えられます。
④日当たり・風通し
可能であれば、時間帯を変えて複数回訪問するのが理想です。午前と午後で日の入り方が大きく異なる物件もあります。
⑤収納スペースとコンセントの位置
実際に家具を置くことを想定し、収納の広さや奥行き、コンセントの位置と数も確認しておくと、入居後の「こんなはずでは」を防げます。
共用部・周辺環境で確認すべきポイント
①エントランスや廊下の清掃状態
共用部の管理レベルは、住民のマナーと管理組合の運営状況をそのまま反映しています。
②ゴミ置き場の状態
分別ルールが守られているか、清掃が行き届いているかは、マンション全体の管理意識のバロメーターです。
③周辺の騒音・交通量
内覧時だけでなく、可能であれば平日と休日、昼と夜など条件を変えて周辺を歩いてみてください。幹線道路沿いや線路の近くでは、時間帯によって騒音レベルが大きく異なります。
クラスマでは「内見時にチェックすべきポイント」をさらに詳しくまとめた記事を公開しています。
参考：中古マンションの内見で絶対に確認すべきチェックポイント
内覧時に売主・不動産会社に聞くべき質問
内覧では「見る」だけでなく「聞く」ことも大切です。
①売却理由
転勤や住み替えといった前向きな理由か、建物や近隣のトラブルに起因するものかによって、物件の評価が変わります。
②近隣トラブルの有無
騒音問題や住民間のトラブルは、物件情報だけでは分かりません。売主や管理会社に率直に質問しましょう。
③リフォーム・修繕の履歴
過去にどの部分をどのようにリフォームしたかを確認することで、追加のリフォーム費用を見積もりやすくなります。
④管理規約上の制限
ペットの飼育可否、リフォーム工事の制限（フローリング不可の場合など）、楽器演奏のルールなどは管理規約で定められています。購入後に「やりたかったことができない」とならないよう、事前に確認してください。
内覧は一度だけで決めず、少なくとも2回は訪問することをおすすめしています。1回目は全体の印象と大きなチェックポイントを確認し、2回目は細部と周辺環境をじっくり見るのが効果的です。
クラスマのスタッフがご一緒する際は、床下の配管状態や壁内の断熱仕様など、一般の方では確認しにくい専門的なポイントもお伝えしています。リノベーションを前提に購入される場合は「どこまで手を入れる必要があるか」を内覧の段階で把握しておくことで、後の資金計画がぐっと立てやすくなります。
中古マンションの中には、価格が安くても購入を避けた方がよい物件があります。ここでは、購入後に後悔しやすい物件の特徴と見分け方を解説します。
管理に問題がある物件
①修繕積立金の大幅な滞納がある
住民の滞納率が高いマンションは、必要な修繕工事が実施できず、建物の劣化が加速するリスクがあります。
②長期修繕計画が未策定・大幅に遅延している
計画自体がないマンションは、将来の修繕費用が不透明です。突然の一時金徴収や、必要な修繕が先送りになるケースがあります。
③管理組合が機能していない
総会が長期間開催されていない、理事のなり手がいないといったマンションは、共用部の管理が行き届かなくなる傾向があります。
建物・構造面でリスクが高い物件
①旧耐震基準で耐震補強が未実施
1981年5月以前に建築確認を受けた建物のうち、耐震補強工事が行われていないものは、地震時のリスクが新耐震基準の物件より高くなります。住宅ローンの審査でも不利になることがあります。
②過去に大規模な漏水や構造のひび割れがある
修繕履歴や重要事項説明書で過去のトラブル履歴を確認しましょう。補修済みであっても、原因が根本的に解決されているかどうかの確認が必要です。
③容積率や建ぺい率が既存不適格
建築当時は適法でも、その後の法改正で現行基準に適合しなくなった「既存不適格」の物件は、住宅ローンが組みにくくなる場合があります。
中古不動産の購入時に注意すべき全体的なチェックポイントについては、こちらの記事もご参考ください。
参考：中古不動産の注意点｜失敗しない購入のために押さえておくべき全チェックポイントを阪神間専門店が解説
将来の資産価値にリスクがある物件
①総戸数が極端に少ない
戸数が少ないマンションは、一戸あたりの管理費・修繕積立金の負担が大きくなりやすく、空室が増えるとさらに負担が重くなります。
②将来的に人口減少が見込まれるエリア
エリアの将来性も資産価値に影響します。阪神間は関西でも人気の住宅エリアですが、駅からの距離や周辺開発の状況によって将来性は異なります。
参考：兵庫県「住みやすい街」ランキング上位は阪神間に集中 ― 伊丹・西宮・尼崎で中古×リノベという選択肢
「買ってはいけない物件」を見極めるうえで、私たちが特に重視しているのは「管理の質」と「耐震性」の2点です。管理が良好であれば築年数が経っていても建物の状態は保たれますし、新耐震基準をクリアしていれば一定の安全性が確認できます。逆に、この2点に不安がある物件は、いくら価格が安くても慎重に判断すべきです。
クラスマでは、管理組合の議事録や修繕積立金の状況、耐震性の確認を行ったうえで物件をご紹介しており、お客様が安心して判断できる情報提供を心がけています。
中古マンションは築年数によって特徴や注意点が異なります。自分の予算や暮らし方に合った築年帯を見極めるために、それぞれの特徴を確認しておきましょう。
築10年以内の中古マンション
①設備が比較的新しく、そのまま住める物件も多い
大規模なリフォームなしで入居できるケースが多く、引っ越し後すぐに新生活を始めたい方に向いています。
②新築からの値下がり幅を活かせる
新築時から2〜3割程度価格が下がっていることが多く、新築に近い状態の物件をお得に購入できる可能性があります。
③管理状態は良好なことが多い
築浅のため、建物の劣化はまだ進んでおらず、修繕積立金の残高にも余裕があるケースが一般的です。
築20〜30年の中古マンション
①新耐震基準（1981年6月以降）をクリア
耐震性の面での安心感があり、住宅ローンの審査でも大きな支障が出にくい築年帯です。
②水回り・設備の交換時期に注意
給湯器やキッチン、浴室などの設備は15〜20年で更新時期を迎えるものが多いため、リフォームやリノベーションの費用も含めた予算計画が必要です。
③リノベーション前提の購入に最も適している
物件価格を抑えつつ、間取りや内装を自分好みに作り替えられるのがこの築年帯の大きなメリットです。阪神間ではこの築年帯の物件数が豊富で、選択肢の幅が広いのも特徴です。
中古マンションのリノベーション費用について詳しくは、こちらの記事をご覧ください。
参考：中古マンションのリノベーション費用・相場はいくら？内訳・予算別目安・費用を抑えるコツを阪神間専門店が解説
築40年以上の中古マンション
①旧耐震基準の可能性がある
1981年5月以前に建築確認を受けた物件は旧耐震基準の可能性があります。耐震診断や耐震補強工事の実施有無を必ず確認してください。
②物件価格は最も抑えられる
購入価格は安いものの、フルリノベーション費用を加えた「総額」で判断することが重要です。物件費用だけで比較すると、結果的に予算オーバーになるケースがあります。
③管理状態と修繕積立金の確認が特に重要
築年数が長い分、過去の大規模修繕の実施状況と、今後の修繕計画の内容をより慎重に確認する必要があります。
参考：中古マンションは築何年がおすすめ？後悔しない築年数の見極め方を阪神間の専門店が解説
参考：【阪神間】築40年マンションのフルリノベーション費用相場は？内訳・注意点・補助金・施工事例を解説
「築年数が古い＝悪い物件」ではありません。クラスマでは築30年以上の中古マンションをフルリノベーションし、新築同様の快適さで暮らしているお客様も多数いらっしゃいます。大切なのは、物件価格とリノベーション費用をトータルで考えることです。たとえば、物件価格を抑えた分をリノベーション費用に回し、断熱材の入れ替えや配管の全交換を行うことで、築年数を感じさせない快適な住まいに生まれ変わらせることができます。
物件費用とリノベ費用をまとめて住宅ローンに組み込む方法もご提案しています。施工事例はInstagram（@kurasuma9630）でもご紹介していますので、ぜひご覧ください。
中古マンション購入では、物件価格だけでなく諸費用やリフォーム・リノベーション費用まで含めた「総予算」で資金計画を立てることが重要です。
中古マンション購入にかかる費用の全体像
中古マンション購入時には、物件価格以外にもさまざまな費用が発生します。
①仲介手数料
②登記費用（所有権移転登記・抵当権設定登記）
③住宅ローン関連費用（事務手数料・保証料など）
④火災保険料・地震保険料
⑤不動産取得税
⑥引っ越し費用
これらの諸費用の合計は、物件価格の約6〜10%が目安です。たとえば2,500万円の物件であれば、150〜250万円程度の諸費用を見込んでおく必要があります。
さらにリノベーションを予定している場合は、その費用も含めた総額で資金計画を立てることが不可欠です。
参考：中古マンション購入にかかる費用の内訳は？諸費用の相場・支払いタイミング・節約術を阪神間専門店が解説
住宅ローンで注意すべきポイント
①築年数による借入期間の制限
金融機関によっては「法定耐用年数（RC造で47年）から築年数を引いた年数」が最長借入期間になる場合があります。築古の物件ほど借入期間が短くなり、月々の返済額が増える点に注意が必要です。
②旧耐震基準物件の審査
旧耐震基準の物件は、金融機関によってはそもそも融資対象外となるケースがあります。購入を検討する場合は、事前に金融機関への相談をおすすめします。
③リノベーション費用のローン組み込み
物件購入費用とリノベーション費用を一つの住宅ローンにまとめられる商品もあります。クラスマでは、物件費用とリノベ費用をまとめて住宅ローンに組み込む方法もご案内しており、資金計画の初期段階からサポートしています。
参考：中古マンションでも住宅ローン審査は通る？審査基準・通らない理由・対策を阪神間専門店が解説
参考：中古マンションの頭金はいくら必要？ローンの組み方と目安額を阪神間の専門店が解説
住宅ローン控除・補助金の活用
中古マンションでも、一定の条件を満たせば住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けられます。主な条件としては、床面積が50平方メートル以上であること、新耐震基準に適合していること（または既存住宅売買瑕疵保険に加入していること）などがあります。
ただし、控除の条件や金額は税制改正によって変更される可能性があるため、最新の情報は国税庁のホームページまたは税務署に確認してください。
また、省エネリフォームやバリアフリー改修など、特定のリフォーム工事に対して補助金が利用できる制度もあります。制度の内容や申請条件は年度ごとに変わるため、詳しくはお住まいの自治体や専門家にご相談ください。
参考：【2026年版】中古マンションのリフォーム補助金を活用するには？制度・申請・注意点を阪神間の専門店が解説
資金計画で見落としがちなのが「リノベーション費用の組み方」です。物件を先に購入してからリノベーション会社を探す場合、リノベ費用が別途ローンになり金利が高くなることがあります。
クラスマのワンストップサービスでは、物件探しの段階からリノベーションの概算費用を見積もり、物件費用＋リノベ費用を合わせた住宅ローンのシミュレーションをご提案しています。「月々の返済がいくらになるか」を最初の段階で把握できるので、無理のない予算で物件選びを進められます。まずはお気軽にご相談ください。
中古マンションの購入を検討する中で、多くの方が疑問に思うポイントをQ&A形式でまとめました。
Q1：中古マンション購入で最も重要なポイントは何ですか？
A：管理状態の確認です。管理組合の運営状況、修繕積立金の残高、長期修繕計画の有無は、建物の寿命と将来の資産価値に直結します。「マンションは管理を買え」と言われる理由はここにあります。
Q2：中古マンションの内覧では何を見ればいいですか？
A：室内では水回りの状態、壁や天井のひび割れ・シミ、床の傾きを確認しましょう。室外では共用部の清掃状態や掲示板の内容も大切な判断材料です。周辺環境は曜日や時間帯を変えて確認するのが理想です。
Q3：築何年の中古マンションがおすすめですか？
A：一概には言えませんが、新耐震基準（1981年6月以降）に適合した築20〜30年程度の物件は、価格と品質のバランスが良い傾向にあります。リノベーション前提であればこの築年帯が選択肢の幅も広く、おすすめです。ただし物件ごとに状態は異なるため、個別の確認が重要です。
Q4：中古マンションでも住宅ローンは組めますか？
A：組めます。ただし、築年数によっては借入期間に制限が出ることがあり、旧耐震基準の物件は審査が厳しくなる場合があります。リノベーション費用をローンに組み込める商品もありますので、早めに金融機関や専門家に相談するのがおすすめです。
Q5：中古マンション購入の諸費用はどのくらいかかりますか？
A：物件価格の約6〜10%程度が目安です。仲介手数料、登記費用、火災保険、住宅ローン関連費用などが含まれます。リノベーションを予定している場合は、その費用も合わせた総額で資金計画を立てましょう。
中古マンション購入のポイント
この記事では、中古マンション購入で失敗しないためのポイントと注意点を、7つのテーマにわたって解説してきました。最後に要点を整理します。
①中古マンションは新築より価格を抑えて好立地を選びやすい一方、物件ごとに状態が異なるため、事前の確認が欠かせない
②物件選びでは「立地・管理状態・修繕履歴・建物構造」の4つの視点を必ずチェックする
③内覧では室内の水回り・壁・床の状態に加え、共用部の管理レベルや周辺環境まで確認する
④管理が行き届いていない物件や旧耐震基準で補強未実施の物件は、慎重に判断する
⑤築年数別の特徴を理解し、自分の予算と暮らし方に合った築年帯を選ぶ
⑥資金計画は物件価格だけでなく、諸費用やリノベーション費用を含めた「総額」で考える
⑦住宅ローン控除や補助金は条件が変わるため、最新情報を専門家や公的機関に確認する
「チェックポイントが多くて不安」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、信頼できる専門家と一緒に一つひとつ確認していけば、中古マンション購入は決して難しいものではありません。
クラスマでは、阪神間（西宮・尼崎・伊丹エリア）の中古マンション・中古住宅の売買からリノベーションまで、ワンストップでサポートしています。実際にクラスマで中古マンションを購入されたお客様の声もぜひご参考ください。
参考：お客様の声・口コミ｜中古×リノベ体験談まとめ【西宮・尼崎・伊丹など】クラスマ
中古マンション購入の流れを詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
参考：中古マンション購入の流れを全ステップで解説｜資金計画から引き渡しまでの手順・注意点【阪神間の専門店が解説】
― 中古マンション購入、まずは「知ること」から始めてみませんか？ ―
クラスマでは、中古マンション購入をこれから始める方に向けて「家族の理想を叶える3大特典」をプレゼントしています。
①PDF『中古住宅を買って”理想の家”にする方法』― 物件探しから購入までの流れが分かる
②PDF『リノベーション費用の目安がわかる費用ガイド』― 予算計画の参考に
③Instagram未公開『リノベ施工事例集』― 実際の施工ビフォーアフターをチェック
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「まだ買うか決めていない」という段階でも大丈夫です。まずは情報収集の第一歩として、お気軽にご活用ください。
