中古マンションの購入を考え始めたとき、多くの方が気になるのが「物件価格以外にどれくらいの手数料がかかるのか」という点ではないでしょうか。
物件価格だけで資金計画を立ててしまうと、仲介手数料や登記費用、税金など、想定外の出費に驚くケースが少なくありません。実際に中古マンション購入時にかかる手数料・諸費用の目安は、物件価格のおよそ7～10%といわれています。
この記事では、阪神間（西宮・尼崎・伊丹エリア）で中古住宅×リノベーションを専門に扱うクラスマが、中古マンション購入時にかかる手数料の全体像を、計算方法から支払いタイミング、費用を抑えるコツまでまるごと解説します。
目次
中古マンション購入時にかかる「手数料」は、大きく分けて次の2種類があります。
① 仲介手数料 ― 売主と買主の間に入り、契約をサポートした不動産会社に支払う成功報酬
② その他の諸費用 ― 登記費用・税金・住宅ローン関連費用など、購入手続きに必要な費用の総称
新築マンションの場合は、売主である分譲会社から直接購入するため仲介手数料が発生しないケースが多い一方、中古マンションでは個人間の売買を不動産会社が仲介するため、基本的に仲介手数料が発生します。
これら手数料・諸費用の合計は、物件価格のおよそ7～10%が目安です。3,000万円の中古マンションであれば、210万～300万円程度を物件価格とは別に用意しておく必要があるということになります。
諸費用の全体像をさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事もあわせてご覧ください。
→ 中古不動産の購入にかかる諸費用とは？内訳・相場・支払いタイミングを阪神間専門店が解説
「手数料」という言葉は仲介手数料だけを指すと思われがちですが、実際には住宅ローンの事務手数料や登記にかかる司法書士報酬など、手続きに関わるさまざまな費用も含まれます。
クラスマでは初回のご相談時に「仲介手数料＋諸費用＋リノベーション費用」のトータルで資金計画をシミュレーションしています。最初から全体像が見えるので、後になって「こんなにかかるとは思わなかった」という事態を防ぐことができます。
仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限額が定められています。不動産会社はこの上限の範囲内で自由に金額を設定できますが、実際には多くの会社が上限額をそのまま請求しており、上限額＝相場と考えてよいのが実情です。
速算式でかんたんに計算できる
物件価格が400万円を超える場合は、次の速算式で仲介手数料の上限が求められます。
仲介手数料（税込）＝（物件価格 × 3% ＋ 6万円）× 1.1（消費税）
この速算式は、本来3段階に分かれている計算（200万円以下の部分は5%、200万円超～400万円以下は4%＋2万円、400万円超は3%＋6万円）を簡略化したものです。400万円を超える物件であれば、この速算式ひとつで上限を算出できます。
800万円以下の物件は法改正に注意
2024年7月1日の宅地建物取引業法施行規則の改正により、800万円以下の物件については仲介手数料の上限が変更されました。売主・買主それぞれから最大33万円（税込）まで受け取れるルールに変わっています。この価格帯の物件を検討している方は、事前に不動産会社に確認しておきましょう。
※制度の詳細は国土交通省の最新情報をご確認ください。
「3%＋6万円」の「6万円」がなぜ必要なのか疑問に思う方も多いのですが、これは3段階の計算式を速算式に一本化する際に生じる「調整額」です。本来は200万円以下の部分に5%、200万円超～400万円以下の部分に4%を掛けるところを、すべて3%で計算してしまうと差額が出ます。その差額を補うのが6万円という仕組みです。
速算式を使って、物件価格ごとの仲介手数料（税込）を具体的に確認してみましょう。
① 物件価格1,500万円の場合 → 仲介手数料 約56.1万円
② 物件価格2,000万円の場合 → 仲介手数料 約72.6万円
③ 物件価格2,500万円の場合 → 仲介手数料 約89.1万円
④ 物件価格3,000万円の場合 → 仲介手数料 約105.6万円
⑤ 物件価格3,500万円の場合 → 仲介手数料 約122.1万円
⑥ 物件価格4,000万円の場合 → 仲介手数料 約138.6万円
物件価格が500万円上がるごとに、仲介手数料はおよそ16万円ずつ増えていく計算です。数十万円単位の違いになるため、資金計画には必ず仲介手数料を含めて考えることが大切です。
クラスマで実際に中古マンションをご購入いただいたお客様の価格帯を見ると、尼崎エリアでは1,500万～3,000万円、西宮エリアでは2,500万～4,000万円が中心です。
西宮はもともとエリアの物件相場が高めであることに加え、新耐震基準の物件を選ぶ方が多いことも価格帯が上がる要因のひとつです。なお、中古戸建の場合は尼崎ではほぼ同じ価格帯で物件が出てきますが、西宮になると4,000万～6,000万円台まで上がる傾向があります。
これらはあくまで市場の売出価格ではなく、お客様のご予算やご希望エリアをヒアリングしたうえで物件をご提案し、最終的にお客様ご自身が選ばれた結果の価格帯です。仲介手数料は物件価格に連動するため、エリアによって実際の負担額が大きく変わる点は意識しておきましょう。
「最初は物件の価格しか頭になくて、手数料のことは全然考えていませんでした。こちらで相談したときに、仲介手数料と諸費用を含めたシミュレーションを出してもらえたので、”全部でいくら必要なのか”がはっきり分かりました。早い段階で教えてもらえて本当に助かりました。」（西宮市・30代ご夫婦）
仲介手数料の支払い先は、売買を仲介した不動産会社です。支払いのタイミングは不動産会社や契約内容によって異なります。
2回に分けて支払う不動産会社様もございますが、クラスマでは基本的に下記①のタイミングで一括でお支払いいただいております。
① 売買契約締結時 ― 仲介手数料の半額
② 物件の引き渡し時 ― 残りの半額
クラスマでの支払い方法は、現金または銀行振込です。クレジットカード対応の不動産会社はまだ少ないため、事前に確認しておくとよいでしょう。
売買契約から引き渡しまでの流れを詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考になります。
売買契約時に仲介手数料の半額を現金で支払う必要があるため、手付金と合わせると契約日にまとまった現金が必要になります。クラスマでは、契約日に必要な現金の総額を事前にお伝えするようにしています。「当日になって慌てた」ということがないよう、ご準備のスケジュールも一緒に確認していきましょう。
ここまでお読みいただき、仲介手数料や諸費用の仕組みは理解できたけれど、「自分の予算でどこまで手が届くのか」を具体的に知りたいと思った方へ。クラスマでは、物件価格＋手数料＋リノベーション費用を含めたトータル資金計画を無料でシミュレーションしています。
LINE友だち追加で受け取れる『リノベーション費用の目安がわかる費用ガイド（PDF）』を使えば、諸費用とリノベ費用の両方をまとめて把握できます。メールアドレス登録不要、LINE友だち追加だけでOKです。
中古マンション購入時には、仲介手数料以外にもさまざまな費用が発生します。主な項目を確認しておきましょう。
購入時にかかる税金
① 印紙税 ― 売買契約書に貼付する収入印紙の費用。契約金額に応じて数千円～数万円
② 登録免許税 ― 所有権移転登記にかかる税金。固定資産税評価額を基に算出
③ 不動産取得税 ― 物件取得後に都道府県から課税。軽減措置が適用される場合あり
住宅ローン関連の費用
① 事務手数料 ― 金融機関によって定額型と定率型がある
② 保証料 ― ローンの返済が滞った場合に備える費用。金融機関によっては不要
③ 団体信用生命保険料（団信） ― 多くの場合、住宅ローン金利に含まれる
その他の費用
① 火災保険料・地震保険料 ― 補償内容やプランによって幅がある
② 司法書士報酬 ― 登記手続きの代行費用
③ 修繕積立金・管理費の精算金 ― 引渡し月で日割り計算
これらの内訳を事前に確認しておくことで、資金計画の精度がぐっと高まります。住宅ローンの審査基準や組み方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
諸費用の中でも見落としやすいのが「固定資産税・都市計画税の精算金」です。これは売主が1年分を先払いしている税金を、引渡し日を基準に買主が日割りで負担するものです。
物件価格や引渡し時期によっては数万円～十数万円になることもあるため、資金計画に入れ忘れないよう注意しましょう。
仲介手数料の法定上限はあくまで「上限」であり、法律上は下限の定めがありません。そのため、交渉自体は可能です。ただし、実際に値引きに応じてもらえるかはケースバイケースです。
交渉が通りやすいのは、長期間売れ残っている物件や、一般媒介契約で複数の不動産会社が競合している場合などが考えられます。
一方で、値引き交渉には次のようなリスクもあります。
① 売却活動の優先度が下がる ― 不動産会社にとって利益率が低い案件は、後回しにされやすくなる
② サポートの質が低下する可能性 ― 物件紹介の幅や契約後のフォローが手薄になることがある
③ 囲い込みのリスク ― 利益を確保するために、他社への情報公開が制限される場合がある
仲介手数料は不動産会社の主な収入源です。無理な交渉は信頼関係を損ねる可能性もあるため、金額だけでなく「トータルのサービス品質」で不動産会社を選ぶ視点が大切です。
値引き交渉の具体的なタイミングやコツは、こちらの記事で詳しく解説しています。
「他社さんで手数料の相談をしたら対応が素っ気なくなってしまった経験があります。クラスマさんでは手数料の仕組みを丁寧に説明してくれて、その上で物件探しからリノベーションまで一貫してサポートしてもらえました。結果的に、リノベ費用を含めたトータルで考えると納得感がありました。」（尼崎市・30代ご夫婦）
「仲介手数料無料」をうたう不動産会社もありますが、なぜ無料にできるのか、その仕組みを知っておくことが大切です。
なぜ「無料」にできるのか？その仕組み
① 両手仲介 ― 売主側からも手数料を受け取れる場合、買主側を無料にする
② 自社買取再販物件 ― 不動産会社自身が売主のため、仲介が発生しない
③ 期間限定キャンペーン ― 集客目的で一定期間だけ無料にしている
手数料無料の注意点
① 選べる物件が限られる ― 無料にできる仕組みが成り立つ物件しか紹介されない可能性がある
② サポートの質が低下する場合がある ― 1件あたりの利益が少ないため、多くの契約をこなす必要があり、一人ひとりへのフォローが手薄になりがち
③ 別の名目で費用を請求されるケース ― 「事務手数料」「コンサルティング料」など、別の項目で実質的な費用が発生することも
クラスマでもお客様から仲介手数料についてご質問をいただくことがありますが、私たちがいつもお伝えしているのは「手数料の金額だけで不動産会社を選ばないでほしい」ということです。
仲介手数料は、物件探し・内見同行・契約書類の作成・住宅ローンの段取り・引き渡し後のリノベーション手配まで、購入にまつわるすべての工程をサポートするための対価です。手数料が抑えられても、紹介してもらえる物件の幅が狭まったり、契約後のフォローが手薄になってしまっては、トータルで見て”お得”とはいえません。
不動産会社を比較するときは、手数料の有無だけでなく「自分の希望条件に合う物件を幅広く提案してくれるか」「資金計画からリノベーションまで一貫してサポートしてくれるか」という視点を持つことをおすすめします。
仲介の仕組みについてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
→ 中古不動産の仲介とは？仕組み・手数料・会社の選び方を阪神間専門店が解説
「手数料無料」と聞くとお得に感じますが、実は「仲介手数料を住宅ローンに組み込む」ことで、手元のキャッシュを温存する方法もあります。
無料にこだわるよりも、信頼できる不動産会社と一緒にトータルの資金計画を立てるほうが、結果的に満足度の高い住まい選びにつながるケースが多いと私たちは考えています。
金融機関によっては、諸費用ローンを利用して仲介手数料を住宅ローンに組み込めるケースがあります。特にネット銀行では対応しているところが比較的多い傾向です。
ただし、次の点には注意が必要です。
① 借入総額が増えるため、月々の返済負担が大きくなる
② 審査が厳しくなる可能性がある
③ 物件の担保評価額が販売価格より低い場合、仲介手数料分まで借り入れる余地がないこともある
「借りられる金額」と「無理なく返済できる金額」は異なります。仲介手数料を住宅ローンに含めるかどうかは、長期的な返済計画を踏まえて慎重に判断しましょう。
クラスマではお客様のご予算や返済計画まで一緒に整理して、無理のない返済が可能になるよう最大限努めています。
住宅ローンの基礎知識については、こちらの記事もあわせてご覧ください。
→ 中古不動産でも住宅ローンは組める？審査のポイント・注意点・リノベ費用の組み方を阪神間専門店が解説
※金利や融資条件は金融機関によって異なり、また随時変更される可能性があります。最新情報は各金融機関の公式サイトや窓口でご確認ください。
「住宅ローンに諸費用を含められるかどうか、自分では全く分からなかったのですが、こちらで複数の金融機関を比較してもらい、自分たちの年収に合った返済プランを一緒に考えてもらえました。リノベーション費用も含めて一本のローンにまとめられたので、家計の管理がとてもラクです。」（西宮市・40代ご夫婦）
手数料・諸費用は完全にゼロにはできませんが、工夫次第で総額を抑えることは可能です。
① 複数の不動産会社に相談して比較する
仲介手数料の設定やサービス内容は会社によって異なります。見積もりを比較することで、自分に合った会社を選びやすくなります。
② 住宅ローンの金融機関を比較する
事務手数料・保証料は金融機関ごとに差があります。手数料が定額型か定率型かでも総額が変わるため、しっかり比較しましょう。
③ 火災保険は補償内容を見極めて最適なプランに絞る
不要な補償を外すことで保険料を抑えられます。ただし、必要な補償まで削らないよう注意してください。
④ 登記手続きの司法書士報酬を比較検討する
不動産会社が紹介する司法書士以外にも依頼できます。報酬額は司法書士によって異なるため、見積もりを取ってみる価値があります。
⑤ リノベーション費用と諸費用を含めた「トータル資金計画」を最初に立てる
中古マンション購入では「物件価格＋手数料・諸費用＋リノベーション費用」の三位一体で予算を考えることが重要です。バラバラに考えると、あとから「リノベに使える予算が残っていなかった」という事態になりかねません。
中古マンション×リノベーションの費用相場について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考になります。
→ 【2026年版】中古マンションのリフォーム補助金を活用するには？
なお、クラスマでは阪神間の主要駅エリアの住環境を自社スタッフが実地調査し、子育て世帯向けの情報をまとめています。
物件探しと合わせて、エリア選びの参考にしてみてください。
費用を抑える一番の近道は、「物件探しとリノベーションを同時に計画すること」です。物件を先に買ってしまうと、構造上の制約でリノベーション費用が想定以上に膨らむケースがあります。
クラスマでは物件探しの段階から「この物件ならリノベにいくらかかるか」を一緒に検討するので、予算オーバーを防ぎやすくなります。
Q1. 仲介手数料はクレジットカードで支払えますか？
A. 対応している不動産会社はまだ少数です。現金または銀行振込が一般的ですので、事前に不動産会社へ確認しておきましょう。
Q2. 契約がキャンセルになった場合、仲介手数料は返金されますか？
A. 仲介手数料は売買契約が成立した時点で発生する成功報酬です。契約解除の理由や時期によっては返金されない場合もあるため、契約前に不動産会社と取り決めを確認しておくことが大切です。
Q3. 手数料・諸費用を合わせると、物件価格のどのくらいを用意しておけばよいですか？
A. 一般的に物件価格の7～10%が目安です。2,500万円の物件なら175万～250万円程度です。ただし、諸費用ローンを利用できる場合は現金で用意する額を減らせることもあります。
Q4. 新築マンションと中古マンションで手数料はどう違いますか？
A. 新築マンションは売主から直接購入するため仲介手数料がかからないケースが多い一方、中古マンションは不動産会社の仲介が入るため仲介手数料が発生するのが基本です。ただし新築でも販売代理会社を通す場合など例外もあります。
Q5. 手数料や諸費用を含めて住宅ローンを組めますか？
A. 金融機関によっては可能です。ネット銀行などでは対応しているケースが比較的多いですが、借入総額が増えるため返済計画は慎重に立てましょう。
この記事のポイントを整理します。
① 中古マンションの仲介手数料は「物件価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」が上限であり、多くの場合この上限額が相場になる
② 支払いタイミングは売買契約時と引渡し時の2回が一般的
③ 仲介手数料以外にも、登記費用・税金・住宅ローン関連費用など物件価格の7～10%程度の諸費用がかかる
④ 値引き交渉や「手数料無料」にはメリット・デメリットの両面があるため、不動産会社はトータルのサービス品質で選ぶ
⑤ 手数料・諸費用・リノベーション費用を含めた「トータル資金計画」を最初に立てることが、後悔しない購入のカギ
中古マンション購入の流れを最初から確認したい方は、こちらの記事もあわせてご覧ください。
→ 中古マンション購入からリフォームまでの流れを7ステップで解説
→ 中古不動産の注意点｜失敗しない購入のために押さえておくべき全チェックポイント
阪神間で中古マンションのエリアから物件を探したい方は、こちらも参考になります。
中古マンション購入では、手数料や諸費用だけでなくリノベーション費用まで含めて”トータルでいくらかかるか”を把握することが大切です。
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