「中古不動産を買いたいけど、仲介って何をしてくれるの？」
「仲介手数料っていくらかかるの？交渉できるの？」
「大手と地元の不動産会社、どちらに頼めばいいの？」
阪神間（西宮・尼崎・伊丹エリア）で中古住宅・中古マンションを探し始めた方から、こうした疑問が浮かぶのではないでしょうか。
中古不動産の購入は、新築マンションや建売住宅とは異なり、不動産仲介会社の選択が成否を大きく左右します。
どの会社に相談するかによって、出会える物件の数、手数料の透明性、購入後の満足度まで変わってくるからです。
この記事では、阪神間の中古住宅・中古マンション専門店として数多くの購入をサポートしてきたクラスマが、
不動産仲介の仕組みから手数料の計算方法、会社の選び方、購入の流れまでを実務目線で解説します。
この記事でわかること
- 中古不動産仲介の仕組みと「仲介」「媒介」「売主物件」の違い
- 仲介手数料の法定上限・計算方法・支払いタイミング
- 仲介手数料以外にかかる諸費用の内訳
- 失敗しない不動産仲介会社の選び方7つのポイント
- 大手と地場（地域密着型）のどちらを選ぶべきか
- 中古不動産の購入から入居までの流れ
- リノベーション前提で物件を探すときの特別な注意点
目次
- 中古不動産の仲介とは何か？まず仕組みを理解しよう
- 不動産仲介会社の業務内容と役割
- 中古不動産購入にかかる仲介手数料はいくら？計算方法を解説
- 仲介手数料以外にかかる諸費用の内訳
- 中古不動産の仲介会社の選び方｜失敗しない7つのポイント
- 大手と地場（地域密着）の不動産会社、どちらを選ぶべきか
- 中古不動産の購入から入居までの流れ
- リノベーション前提で中古物件を探すときの注意点
- クラスマが阪神間の中古不動産購入をサポートできる理由
- よくある質問（FAQ）
- まとめ
1. 中古不動産の仲介とは何か？まず仕組みを理解しよう
不動産仲介とは、中古住宅や中古マンションを売りたい売主と、買いたい買主の間に立ち、取引が成立するようにサポートする業務のことです。
不動産取引は高額で複雑な法律・契約が絡むため、個人間での直接売買は現実的ではありません。
そこで宅地建物取引業（宅建業）の免許を持った不動産会社が間に入り、
物件情報の提供・内見の調整・価格交渉・重要事項説明・売買契約書の作成・引き渡しまでをサポートします。
この「仲介」業務は、宅地建物取引業法（宅建業法）に基づいて行われ、仲介できるのは宅建業の免許を持つ会社・担当者に限られます。
なお、重要事項説明は宅地建物取引士（宅建士）の資格保有者が行うことが法律で義務付けられています。
契約前に必ず説明を受け、不明点は遠慮なく質問してください。
「仲介」「媒介」「売主物件」の違いとは
不動産の情報を見ていると、「仲介」「媒介」「売主物件」などの言葉が出てきます。
それぞれの意味を整理しておきましょう。
- 仲介（客付け）
買主側についてサポートする役割。
買主が希望条件を伝え、不動産会社が物件を紹介・交渉・契約をサポートします。
- 媒介
売主と不動産会社が結ぶ契約のこと。
売主が不動産会社に「この物件を売ってください」と依頼する形です。
媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、複数の会社に依頼できるかどうかなどが異なります。
- 売主物件
不動産会社が直接その物件の売主になるケース。
この場合、仲介者が存在しないため、買主は仲介手数料を支払う必要がありません。
ただし、すべての中古物件が売主物件というわけではなく、大半は仲介物件です。
また、一つの不動産会社が売主側（元付け）と買主側（客付け）の両方を担当するケースを「両手仲介」と呼びます。
双方の手数料を得られる形式のため、業者によっては売主の都合を優先した情報提供になるリスクがある点は知っておきましょう。
【中古住宅・中古マンション専門店クラスマの豆知識】
「媒介契約」の種類をご紹介します。
売主が不動産会社と結ぶ媒介契約には3種類あります。
「一般媒介」は複数の会社に同時依頼できますが、会社側の販売優先度が下がりやすい面もあります。
「専任媒介」は1社のみに依頼し、2週間に1回の活動報告義務があります。
「専属専任媒介」は1社のみで、1週間に1回の報告義務があり、売主自身が買主を見つけても直接契約できません。
買主の立場では、「専属専任媒介」や「専任媒介」の物件は1社が窓口になっているため、
その会社と直接交渉できる分スムーズに進むことが多いです。
一方、長期間売れ残っている物件は条件交渉の余地があることも。
クラスマでは、物件ごとの状況を踏まえた上で、お客様に有利な交渉タイミングをご提案しています。
2. 不動産仲介会社の業務内容と役割
「仲介会社に頼むと、具体的に何をしてもらえるの？」
実は、不動産仲介会社の業務は物件紹介だけではありません。
購入を検討し始めてから引き渡しまで、多岐にわたるサポートが含まれています。
仲介会社が行う主な業務
- 物件情報の収集・提供
レインズ（不動産流通標準情報システム）という業者間の物件共有ネットワークを活用し、広範囲の物件情報を収集します。- ポータルサイトに掲載されていない「非公開物件」を持つ会社もあります。
- 内見の手配・同行
- 物件の見学（内見）の日程調整から、内見時の立ち会い・案内まで対応します。
- 確認すべきポイントをプロ目線でアドバイスする会社は特に心強い存在です。
- 売主との価格交渉・条件調整
希望購入価格や引き渡し時期、残置物の処理など、売主側との交渉を代行します。- 直接交渉が難しい場面でも、仲介会社がクッションとなって調整を進めます。
- 重要事項説明（法定義務）
契約前に、宅地建物取引士が物件に関する重要事項を説明します。- 権利関係・法令制限・設備の状態・ハザードマップの記載内容など、購入判断に欠かせない情報が含まれます。
- 売買契約書の作成・締結サポート
法的効力を持つ売買契約書を作成し、契約当日の手続きをサポートします。
- 住宅ローン申し込みのサポート
金融機関の選定・必要書類の準備・事前審査から本審査まで、住宅ローン手続きをサポートします。
- 引き渡しまでの全体管理
司法書士の手配、登記手続きの確認、残代金の決済から鍵の引き渡しまで、スケジュール管理を行います。
物件の「囲い込み」問題に注意
不動産業界には「囲い込み」と呼ばれる慣行が存在します。
これは、売主から媒介を受けた会社が、
自社の買主に売りたいために他の仲介会社からの問い合わせを意図的に断ったり、「商談中」と偽ったりする行為です。
買主にとっては、本来アクセスできるはずの物件が見えなくなるリスクがあります。
こうしたリスクを下げるためには、複数の不動産会社に相談しながら物件探しを進めることが有効です。
また、買主側の担当者（客付け）と売主側の担当者（元付け）が同一の「両手仲介」については、どちらの利益を優先するかに注意が必要です。
信頼できる担当者かどうか、初回相談時の対応・説明の丁寧さを見極めることも大切です。
クラスマではご来店いただいた際に、レインズ（不動産業者専用物件ポータルサイト）をお客様と一緒に閲覧して
掲載物件を全てお見せしています。
参考：尼崎・西宮エリアで「失敗しない中古住宅購入」のための注意点まとめ
【中古住宅・中古マンション専門店クラスマの豆知識】
「非公開物件」はなぜ存在するの？
一般ポータルサイト（スーモ様・ホームズ様など）に掲載されていない物件を「非公開物件」と呼びます。
売主がプライバシーの観点から広告掲載を希望しないケースや、
売却活動を始めたばかりで一般公開前の段階にある物件、
あるいは仲介会社の独自ルートで入ってくる物件などが該当します。
クラスマでは、阪神間エリアに特化した仕入れ活動を通じて、
ポータルサイトに掲載される前の物件情報にもアクセスできる場合があります。
「希望条件を伝えておけば、掲載前に連絡してもらえた」というお客様の声もいただいています。
ぜひ一度、ご希望条件をお聞かせください。
【お客様の声】西宮市在住・30代女性（中古マンション購入）
「最初はスーモやホームズを自分で見て探していたのですが、条件に合う物件がなかなか見つからず。こちらに訪ねたところ、サイトに載っていない物件を紹介してもらえて、しかもそれが希望エリアのマンションでした。案内してもらった内見では『この壁の割れは構造上の問題ではありません』とか、『この窓の部屋は冬は寒いかもしれません』とか、自分では気づけないことを教えてもらいました。売買契約時の重要事項説明も丁寧で、専門用語が出るたびに分かりやすく言い換えてくれたので、不安なく契約できました。」
3. 中古不動産購入にかかる仲介手数料はいくら？計算方法を解説
仲介手数料は、不動産会社に支払う成功報酬です。物件の売買契約が成立したときに初めて発生します（成功報酬型）。
仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法第46条によって「上限額」が定められています。下記の速算式が広く使われています。
仲介手数料の法定上限（速算式）
| 取引価格（税抜） | 仲介手数料の上限（税抜） |
|---|---|
| 400万円超 | 取引価格 × 3% + 6万円（クラスマ採用計算式） |
| 200万円超〜400万円以下 | 取引価格 × 4% + 2万円 |
| 200万円以下 | 取引価格 × 5% |
※ 上記の金額に消費税が加算されます。
※ 2024年7月以降、低廉な空家等（800万円以下）については上限が緩和されています。
詳しくは国土交通省の最新情報をご確認ください。
具体的な計算例
物件価格3,000万円の中古マンションを購入する場合（消費税10%として）
仲介手数料（税抜）= 3,000万円 × 3% + 6万円 = 96万円
消費税（10%）= 9万6,000円
合計 = 105万6,000円
※ 上記は目安です。
実際の金額は契約内容により異なります。最新の税率・制度は専門家・公式情報をご確認ください。
この「3% + 6万円 + 消費税」はあくまでも「上限」です。
ただし、無条件に値引きするかどうかは会社によって異なります。
仲介手数料の支払いタイミング
クラスマでは契約時に仲介手数料を全額お支払いいただくシステムです。
ただし、会社や契約内容によって異なる場合があるため、事前に確認することが大切です。
仲介手数料が無料・割引になる場合とは
手数料が発生しないまたは低く抑えられるケースがあります。
- 売主物件の場合
不動産会社が直接売主として販売する物件は、仲介者が存在しないため、買主側に仲介手数料は発生しません。
- 一部の会社のキャンペーン・割引
独自の価格設定で手数料を割引している会社もあります。
ただし「手数料無料」を前面に打ち出す会社については、
その分の収益をどこで補填しているか（売主側から多く取っているなど）を確認する視点も持つことをおすすめします。
サービスの質と手数料はトータルで判断しましょう。
詳細はこちらの記事も参考にしてください。
中古不動産の仲介手数料はいくら？計算方法・諸費用・資金計画まで阪神間専門店がまるごと解説
【中古住宅・中古マンション専門店クラスマの豆知識】
仲介手数料は「交渉できる」の？
クラスマのスタンスをお伝えします。
「仲介手数料は上限であって、交渉できると聞いた」というご質問をよくいただきます。
法律上は上限以下であれば自由に設定できますが、実務上は以下の点をご理解ください。
手数料を大きく値引きする会社の場合は、その分どこかでコストを下げているケースがあります。
物件の選定精度が下がる、書類の確認が簡素になる、アフターフォローが手薄になるといったリスクが潜む場合もあります。
クラスマでは、手数料の透明性を大切にしながら、
物件探しからリノベーション、住宅ローン相談まで一貫したサービスの質を維持することを優先しています。
「安さ」だけでなく「トータルのサポート品質」で選んでいただけると幸いです。
4. 仲介手数料以外にかかる諸費用の内訳
中古不動産の購入では、物件価格と仲介手数料だけが費用ではありません。
実際には「諸費用」と呼ばれる各種費用が別途発生します。
一般的に、物件価格の7〜10%程度を諸費用として見込んでおく必要があるといわれています。
（物件の状態・ローンの有無・リノベーションの有無によって変動します）
主な諸費用の内訳
| 費用項目 | 内容 | 目安 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産仲介会社への成功報酬 | 取引価格×3%+6万円+消費税（400万円超の場合） |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する税金 | 取引金額により異なる。軽減税率の適用あり（最新は国税庁で確認） |
| 登録免許税 | 所有権移転登記・抵当権設定登記にかかる税金 | 固定資産税評価額×規定率（軽減措置あり） |
| 不動産取得税 | 不動産を取得した際に一度だけ課税される地方税 | 固定資産税評価額×3%が基本（軽減措置あり。最新は各自治体で確認） |
| 司法書士費用 | 登記手続きを依頼する際の報酬 | 物件・内容によって異なるため要見積もり |
| 住宅ローン関連費用 | 事務手数料・保証料・団体信用生命保険料など | 金融機関・ローン種類により異なる |
| 火災保険料 | 住宅ローン利用時は加入必須 | 建物の構造・築年数・保証内容により異なる |
| 引越し費用 | 現住居からの引越し | 時期・荷物量・距離により異なる |
| インスペクション費用 | 建物状況調査（任意だが推奨） | 数万円程度が目安（要見積もり） |
※ 金額・税率はいずれも変動する可能性があります。
必ず最新情報を国税庁・各自治体・専門家に確認してください。
リノベーション費用も「諸費用」として最初から予算に組み込む
中古物件を購入してリノベーションを行う場合、リノベーション費用も含めた総予算で資金計画を立てることが非常に重要です。
物件価格だけで判断してローンを組むと、
後からリノベーション費用が「別の費用」として発生し、リフォームローンを別途組む必要が生じます。
結果として月々の支払いが2本立てになり、家計を圧迫するケースがあります。
クラスマでは、物件費用＋リノベーション費用＋諸費用をまとめて
「リノベ込み住宅ローン」で一本化できる資金計画のご相談にも対応しています。
参考記事：中古不動産の購入にかかる諸費用とは？内訳・相場・支払いタイミングを阪神間専門店が解説
【中古住宅・中古マンション専門店クラスマの豆知識】
「諸費用」はいつ払うの？資金計画で見落としがちなポイント
諸費用は一括で支払うわけではなく、タイミングが分かれています。
- 売買契約時：印紙税・手付金・仲介手数料（事務手数料）
- 住宅ローン申し込み時：保証料など
- 引き渡し（残代金決済）時：登録免許税・司法書士費用など
- 取得後数カ月以内：不動産取得税（請求書が届いてから）
特に見落としがちなのが「不動産取得税」です。
購入から数カ月後に各都道府県から請求書が届くため、「急にお金が必要になった」と驚くお客様もいらっしゃいます。
軽減措置が適用される場合も多いため、事前に担当の司法書士や不動産会社に確認しておきましょう。
【お客様の声】尼崎市在住・40代夫婦（中古戸建て購入＋フルリノベーション）
「物件価格2,200万円で買えると思っていたのですが、クラスマさんに相談したらリノベ費用と諸費用を合わせると総予算でどのくらい必要かを最初にシミュレーションしてくれました。最終的に物件・リノベ・諸費用を合わせて3,500万円ほどになりましたが、すべてを1本の住宅ローンにまとめてもらえて月々の支払いがシンプルになりました。費用の内訳をひとつひとつ説明してもらったので、どこに何の費用がかかっているか理解した上で安心して進められました。他社では物件と工事を別々に動かそうとしていたので、一括で相談できるクラスマに来てよかったと思っています。」
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費用のことをもっと詳しく知りたい方へ。
クラスマのLINEに友だち追加するだけで、以下の3大特典を無料でお受け取りいただけます。
メールアドレスの入力・会員登録は一切不要です。
- 特典1：PDF『中古住宅を買って”理想の家”にする方法』
- 特典2：PDF『リノベーション費用の目安がわかる費用ガイド』
- 特典3：Instagram未公開『リノベ施工事例集』
5. 中古不動産の仲介会社の選び方｜失敗しない7つのポイント
中古不動産の購入で後悔しないために、不動産仲介会社選びは慎重に行いましょう。
クラスマがお客様への接客経験から導き出した、失敗しない7つのポイントをご紹介します。
ポイント1：購入サポート（客付け）の実績が豊富か
不動産会社の業務は「売却サポート（元付け）」と「購入サポート（客付け）」に大別されます。
会社によって得意分野が異なります。
売却の広告が目立つ会社が、必ずしも購入サポートに強いとは限りません。
初回相談時に「購入のお客様のサポート実績」を確認しましょう。
ポイント2：希望エリアの物件情報量が多いか
全国展開の大手でも、特定エリアの掘り出し物件や非公開情報を多く持つのは、
そのエリアに特化した地場の専門店であることが少なくありません。
「希望エリアの物件を何件持っているか」「ポータルサイト以外のルートがあるか」を確認してみましょう。
ポイント3：宅地建物取引士が在籍し、重要事項説明が丁寧か
重要事項説明は法律上、宅地建物取引士が行う義務があります。
ただ「宅建士がいる」だけでなく、説明が分かりやすく、質問に誠実に答えてくれるかどうかも大切な選定基準です。
「専門用語が多くて何を言っているか分からなかった」という経験をお持ちの方は、
担当者を変えてもらうか、別の会社に相談することも検討しましょう。
ポイント4：リノベーション・リフォームの知識があるか
中古を買ってリノベーションすることを前提に探している方にとって、
仲介担当者が「この物件はリノベに向いているか」「構造上この間取り変更は可能か」といった
建築的な視点を持っているかどうかは非常に重要です。
リノベーション対応の経験がある会社を選ぶことで、「購入後にリノベできなかった」という失敗を防げます。
ポイント5：住宅ローンの相談に乗れるか
住宅ローンの審査・金融機関の選定・リノベーション費用の組み込み方まで、
ワンストップで相談できる会社を選ぶと資金計画が格段に立てやすくなります。
「ローンは銀行に直接行ってください」で終わる会社では、リノベ費用の一本化が難しくなる場合があります。
参考記事：中古不動産でも住宅ローンは組める？審査のポイント・注意点・リノベ費用の組み方を阪神間専門店が解説
ポイント6：担当者の対応スピードと誠実さ
問い合わせへの返答が遅い、質問に対して曖昧な回答が多い、
こちらの希望を繰り返し確認しない担当者は、購入プロセスが長くなるほどストレスの原因になります。
初回対応のスピードと丁寧さは、その後のサービス品質を見極める目安になります。
ポイント7：手数料だけで選ばない
「手数料が安い＝良い会社」とは限りません。
手数料を大幅に割り引く代わりに、サービスの内容が限定的になるケースもあります。
費用対効果を総合的に判断し、「この会社・この担当者に任せたい」と思えるかどうかが最終的な選択基準になるでしょう。
参考記事：尼崎・西宮エリアで「失敗しない中古住宅購入」のための注意点まとめ
【中古住宅・中古マンション専門店クラスマの豆知識】
初回相談で「担当者を見極める」3つの質問
初めて不動産会社に相談するとき、以下の3つを質問してみてください。
- 質問1：「このエリアで最近成約した事例を教えてもらえますか？」
→ 具体的な成約事例を持っている担当者は、地域の相場感をリアルに把握しています。
- 質問2：「リノベーションを前提にした物件探しに対応していますか？」
→ 建築知識があるかどうか、連携する施工会社があるかどうかが分かります。
- 質問3：「リノベーション費用を含めた住宅ローンのシミュレーションをしてもらえますか？」
→ 資金計画まで一貫して相談できる会社かどうかが分かります。
この3問に自信を持って答えられる担当者であれば、中古×リノベの購入を安心して任せられる可能性が高いといえます。
わたしたちクラスマではもちろん全てにお答えできます。
【お客様の声】伊丹市在住・30代夫婦（中古マンション購入＋リノベーション）
「最初に3社に相談したのですが、他の2社は物件をいくつか紹介してくれるだけで、リノベーションのことや住宅ローンのことは『別で考えてください』という感じでした。こちらでは最初から『物件とリノベーションは一緒に考えましょう』と言ってくれて、予算シミュレーションも初回から出してもらえました。担当の方が内見にも全部同行してくれて、『この部屋の間取りは変えにくい』『この部屋は二重窓がオススメで、補助金も出ます』と具体的なアドバイスをもらえたのが決め手でした。買った後に『こんなはずじゃなかった』とならずに済んだのは御社のおかげだと思っています。」
6. 大手と地場（地域密着）の不動産会社、どちらを選ぶべきか
「大手に頼んだほうが安心？」「地元の会社でも大丈夫？」
この疑問は非常によくいただきます。それぞれの特徴を整理した上で、目的に合わせて選ぶことが大切です。
大手と地場の比較
| 比較項目 | 大手不動産会社 | 地場・エリア専門の不動産会社 |
|---|---|---|
| 物件情報量 | 全国規模で広い | エリア特化で深い（非公開情報が多い場合も） |
| 担当者の地域知識 | 異動により変わることがある | エリアに根ざした継続的な知識 |
| リノベーション対応 | 対応外が多い | 専門店はワンストップで対応可 |
| 住宅ローン相談 | 大手提携ローンが多い | リノベ費用一本化にも対応可能な場合あり |
| 担当者との相談しやすさ | 組織的・手続きが多い | 個別対応がしやすい |
| ブランド・知名度 | 高く、安心感がある | 実績・口コミで信頼を判断する |
| 向いているケース | 全国転勤・引越しに対応したい | 阪神間エリアで中古×リノベを検討 |
どちらが絶対に正解というわけではありません。
ただ、阪神間で中古住宅・中古マンションを買ってリノベーションしたいという方にとっては、
エリアに特化した地場の専門店のほうが次のような点でメリットが出やすい傾向があります。
- そのエリアで長年取引してきた実績から、相場感や物件の背景情報が豊富
- 仲介とリノベーションをワンストップで対応できるため、打ち合わせがスムーズ
- 担当者が変わりにくく、一貫した関係でサポートを受けられる
参考記事：クラスマ店舗併設ショールームのご案内
参考記事：住宅購入をご検討中の皆様へ
【中古住宅・中古マンション専門店クラスマの豆知識】
「大手に行ったけどクラスマに来た」というお客様が多い理由
クラスマにご相談いただくお客様の中には、最初に大手不動産会社様を訪問した後に来られた方が少なくありません。
理由として多くいただくのは、
「物件を紹介してもらえるけど、リノベーションのことを聞いたら『別の会社に相談して』と言われた」
「担当者が頻繁に変わって、最初から説明し直さなければならなかった」
「自分の希望をあまり聞いてもらえなかった」というものです。
中古を買ってリノベーションする購入は、物件探しと工事計画を同時進行する必要があり、
「仲介だけ」「工事だけ」の会社では対応しきれない複雑さがあります。
クラスマはこの点に特化しているため、最初の一歩から引き渡しまでを一貫してサポートできます。
【お客様の声】西宮市在住・30代女性（中古戸建て購入＋フルリノベーション）
「大手仲介会社とリノベーション専門の会社を別々に使おうとしたら、物件の条件と工事の計画がなかなか噛み合わないのではと不安になりました。クラスマさんはどちらも一緒に考えてくれたので、最初から『この物件はここをこう変えたらこういう間取りになる』と見えていて、安心感が全然違いました。ショールームで実際の施工事例を見せてもらえたのも大きかったです。担当者の方がずっと同じ人で、建築士の方、インテリアコーディネーターの方もずっと同じ方が対応してくださり、最初の相談から完成まで1年近く関わってくれました。本当にありがたかったです。」
7. 中古不動産の購入から入居までの流れ
中古不動産の購入は、段階を追って進みます。全体の流れを把握しておくことで、
「今自分はどのステップにいるのか」が分かり、焦らず準備を進めることができます。
購入から入居までの7ステップ
| ステップ | やること | ポイント |
|---|---|---|
| STEP1：情報収集・資金計画の確認 | 希望条件の整理、資金計画の試算、住宅ローンの事前審査 | 物件価格だけでなく、諸費用・リノベーション費用も含めた総予算を把握する |
| STEP2：不動産会社への相談・物件探し開始 | 希望条件を不動産会社に伝え、物件情報を収集する | 複数の会社に相談し、非公開物件情報を持つ会社かどうか確認する |
| STEP3：内見・物件の絞り込み | 気になる物件を実際に見学し、条件を絞り込む | 建物の状態・周辺環境・日当たりなど多角的に確認。リノベ前提なら構造も確認 |
| STEP4：購入申し込み・価格交渉 | 購入を希望する物件に申し込み（買付証明書の提出）、価格・条件の交渉 | 交渉には相場知識が必要。担当者の力量が出やすい場面 |
| STEP5：売買契約・手付金支払い | 売買契約書に署名・捺印し、手付金を支払う。宅建士による重要事項説明を受ける | 重要事項説明は全内容を確認し、不明点はその場で解消する |
| STEP6：住宅ローン本審査・融資実行 | 住宅ローンの本審査を申請し、承認後に融資実行日を決める | リノベ費用を含めた一本化ローンの場合は工事契約書も必要 |
| STEP7：引き渡し・入居 | 残代金を支払い、鍵の引き渡しを受ける。司法書士が登記手続きを行う | リノベーションをする場合、引き渡し後に工事が始まる。工事期間は仮住まいが必要なことも |
参考記事：中古住宅を買ってリノベーションする流れとは｜阪神間で失敗しない7ステップ
参考記事：中古不動産でも住宅ローンは組める？
【中古住宅・中古マンション専門店クラスマの豆知識】
「事前審査」と「本審査」はどう違うの？
住宅ローンには「事前審査（仮審査）」と「本審査」の2段階があります。
事前審査は申し込み前に行う簡易的な審査で、ネット申し込みで数日以内に結果が出ることが多いです。
通過すれば購入申し込みに進めます。
ただし、事前審査が通ったからといって本審査も必ず通るとは限りません。
本審査は、売買契約締結後に正式に申請するもので、より詳細な書類審査が行われます。
職業・収入・勤続年数・信用情報（他のローン・クレジットカードの状況）などが精査されます。
クラスマでは事前審査の段階からサポートし、どの金融機関でどのようなローンを組むと最もメリットが出るかを一緒に考えます。
「住宅ローンのことはよく分からない」という方もお気軽にご相談ください。
参考記事：住宅ローンについてのお話
8. リノベーション前提で中古物件を探すときの注意点
「中古を買ってリノベーションしたい」という方が増えています。
新築に比べて取得コストを抑えられる分、理想のインテリアや間取りを実現しやすいことが最大の魅力です。
ただし、リノベーション前提で物件を探す場合には、通常の中古物件購入とは異なる注意点があります。
よくある失敗1：物件を先に決めてからリノベを考える
「物件が気に入ったのでとりあえず購入した」という方が後からリノベーション会社に相談すると
「この構造では間取りを変えられない」「壁や床の状態が予想より悪く、費用が大幅に上がる」
といった問題が起きることがあります。
リノベーション前提で物件を探す場合は、物件探しとリノベーション計画を同時進行することが鉄則です。
よくある失敗2：ローンが2本立てになる
仲介会社とリノベーション会社が別々だと、
住宅ローン（物件分）とリフォームローン（工事分）が分かれてしまいます。
金利・返済期間・審査が二重になり、月々の支払いが複雑になります。
物件費用＋リノベーション費用を1本の住宅ローンにまとめる「リノベ込みローン」を使うと、
月々の返済が一本化されてシンプルになります。
ただし、すべての金融機関がリノベ費用込みのローンに対応しているわけではないため、早い段階で確認が必要です。
リノベーション費用の目安（クラスマの自社施工実績より）
- 部分リノベ（壁・床・一部設備の更新）：200万〜500万円程度
- 水回り中心のリノベ（キッチン・浴室・洗面・トイレの更新）：300万〜600万円程度
- フルリノベ（間取り変更含む全面工事）：600万〜1,200万円程度
※ 上記はあくまでも目安です。
物件の状態・工事範囲・使用する設備・素材のグレードにより大きく変動します。
非定額制のため、まずはご相談ください。
リノベ込みで住宅ローンを1本化するメリット
- 月々の支払いが1本になり家計の管理がしやすい
- 物件ローンとリフォームローンで発生していた二重の金利・手数料を避けられる
- 工事中の仮住まい費用と並行した支払いの二重負担を軽減できる
参考記事：中古住宅＋リノベーションという選択肢
参考記事：【完全版】中古住宅×リノベーションの費用は？関西10エリアで失敗しない選び方と成功のコツ
参考記事：中古不動産を買ってリフォームする基礎知識｜費用相場・流れ・失敗しない注意点
【中古住宅・中古マンション専門店クラスマの豆知識】
「リノベできる物件」と「できない物件」の見分け方
すべての中古物件がリノベーションに向いているわけではありません。
以下のポイントを内見時に確認することが重要です。
- 構造種別（木造・RC・鉄骨）を確認する
マンションはRC（鉄筋コンクリート）造が多く、柱・梁・耐力壁は動かせません。「どの壁が撤去可能か」は構造図面を見るか、専門家が現地で確認する必要があります。
- 築年数と耐震基準を確認する
1981年（昭和56年）6月以降の建物は「新耐震基準」で建てられています。それ以前の建物は「旧耐震基準」であり、耐震補強工事を行うと費用が大幅に増える場合があります。
- 管理組合の規約を確認する（マンションの場合）
マンションでは管理規約により、水回りの移動やフローリングへの変更が制限されているケースがあります。購入前に必ず確認しましょう。
参考記事：平成の中古住宅がおすすめな理由とは
参考記事：【阪神間】築40年マンションのフルリノベーション費用相場は？
【お客様の声】芦屋市在住・30代夫婦（中古マンション購入＋フルリノベーション）
「子どもが生まれて今の賃貸が手狭になり、マイホームを探し始めました。新築マンションを検討していたのですが、希望エリアだとなかなか難しいのではないかと思い始めたところでした。クラスマのLINE特典のPDF（費用ガイドと理想の家にする方法）を読んで、中古×リノベという選択肢を知りました。実際に相談してみると、物件の予算を抑えてリノベーションに費用をかけることで、新築より安く・自分たちらしい家ができることが分かりました。物件探しとリノベプランを同時に進めてもらえたので、内見のときからどんな家になるかイメージできたのがよかったです。リノベーション後の施工事例はInstagramで見たり、打ち合わせ時には実際にインテリアコーディネーターの方が写真を見せながら説明してくれたので、仕上がりのイメージが持てて安心でした。」
9. クラスマが阪神間の中古不動産購入をサポートできる理由
クラスマ（株式会社クラシスマイ）は、
阪神間（西宮市・尼崎市・伊丹市を中心に、宝塚・川西・芦屋・神戸市など）に特化した中古住宅・中古マンション専門の不動産会社です。
クラスマの3つの強み
強み1：阪神エリアの物件情報量
阪神間の中古住宅・中古マンション・土地の情報量は、エリア最大級を誇ります。ポータルサイトに掲載される前の非公開物件情報も積極的に収集しています。
強み2：中古×リノベのワンストップサービス
物件探しから資金計画・設計・施工・引き渡しまで、クラスマ1社で完結します。
仲介担当とリノベーション担当が連携しているため、打ち合わせがスムーズで、「仲介とリノベで話が噛み合わない」というストレスがありません。
強み3：リノベ込み住宅ローンへの対応
物件費用＋リノベーション費用を1本の住宅ローンにまとめる資金計画に対応しています。
「毎月の支払いをシンプルにしたい」「総予算から逆算して物件を選びたい」という方に特に好評いただいています。
クラスマのサービス一覧
- 中古住宅・中古マンション・土地の売買仲介
- リノベーション・リフォームの設計・施工（ワンストップサポート）
- 住宅ローンの相談・申し込み
- 資金計画シミュレーション
- リノベーション施工事例の公開（Instagram @kurasuma9630）
店舗情報
尼崎店（店舗併設ショールーム）
住所：尼崎市次屋3-15-20
電話：06-4960-9630
西宮店（店舗併設ショールーム）
住所：西宮市大屋町7-14
電話：0798-66-9640
ショールームではリノベーション施工事例をご覧いただけます。
「話だけ聞きたい」「まだ検討段階」という方でも、お気軽にお越しください。
参考記事：店舗併設ショールームのご案内
参考記事：住宅購入をご検討中の皆様へ
参考記事：中古不動産の相場はどう決まる？
【中古住宅・中古マンション専門店クラスマの豆知識】
クラスマがワンストップにこだわる理由
「仲介」と「リノベーション」を別々の会社で進めることは、
一見それぞれの専門家に任せられるように見えますが、実際には多くの課題が生じます。
物件の構造的な問題が後から発覚する、資金計画が2段階になってローンが複雑になる、
スケジュール調整が二重になって引き渡しまでの期間が延びるなど、お客様の負担が増えやすいのです。
クラスマでは、これらの課題を解消するために、物件仕入れの段階からリノベーションの視点を持って選定しています。
「この物件ならこの間取りに変更できる」「この構造では水回りの移動は難しい」といった情報を、
物件探しの段階からお伝えできることがクラスマの最大の強みです。
【お客様の声】神戸市在住・40代女性（中古マンション購入＋部分リノベーション）
「離婚を機に自分の家を持ちたいと思い、初めての不動産購入でした。女性一人で相談に行くのが少し不安でしたが、クラスマのスタッフの方がとても丁寧に話を聞いてくれて、急かされることもなく、自分のペースで進められました。住宅ローンの審査のこと、諸費用のこと、リノベーションにかかる費用のことも全部まとめて教えてもらえたので、知識ゼロでも安心して進められました。最終的に水回りを中心にリノベーションして、念願のシステムキッチンとリビングが広がる間取りが実現しました。『中古でも新築みたいにできるんだ』と感動しました。」
10. よくある質問（FAQ）
Q1：仲介手数料はいつ払うのですか？
A：クラスマでは、売買契約締結時に全額お支払いいただくシステムを採用しています。
ただし、会社や契約内容によって異なる場合があります。事前に「いつ・いくら必要か」を確認しておきましょう。
Q2：仲介手数料は値引き交渉できますか？
A：法律上は法定上限以下であれば自由に設定できるため、会社によっては交渉に応じる場合もあります。
ただし、手数料を大幅に割り引く代わりにサービスの内容が限定されるケースもあります。
手数料の安さだけで判断するのではなく、サービス内容と合わせてトータルで判断することをおすすめします。
Q3：売主物件なら仲介手数料はかかりませんか？
A：不動産会社が直接売主として販売する「売主物件」の場合、買主側に仲介手数料は発生しません。
ただし、すべての中古物件が売主物件というわけではなく、多くの物件は仲介物件です。物件情報の種別（「売主」か「仲介」か）を確認しましょう。
Q4：中古マンションと中古戸建て、仲介の流れは同じですか？
A：基本的な流れは同じですが、中古マンションの場合は管理費・修繕積立金の状況・管理組合のルール・大規模修繕の計画なども追加で確認が必要です。
中古戸建ての場合は、建物のインスペクション（住宅診断）の実施をおすすめします。
参考記事：内見時に要チェック！周辺環境も見てみよう
Q5：リノベーションと仲介を別々の会社に頼むとどうなりますか？
A：住宅ローンが物件分とリノベーション分で2本立てになり、金利・審査・手続きが複雑になる可能性があります。
また、スケジュール調整が二重になることで引き渡しまでの期間が延びることも。
クラスマのようにワンストップで対応できる会社に相談すると、ローンを1本化してまとめて進めることが可能です。
Q6：購入を決められない場合はどうすればいいですか？
A：「この物件でいいのか」と迷うのはごく自然なことです。
大切なのは「なぜ迷っているのか」を整理することです。
価格・立地・広さ・築年数・リノベーションコストなど、迷いの理由を具体的にすることで判断基準が見えてきます。
クラスマでは「購入の決め手」についても丁寧にご相談に乗ります。
参考記事：購入を決められない…決め手になる家の6つのポイントを解説
11. まとめ
この記事では、中古不動産の仲介について、仕組み・手数料・会社の選び方・購入の流れまでを解説しました。
重要なポイントをまとめます。
- 不動産仲介とは、売主と買主の間に立ち、物件探しから契約・引き渡しまでをサポートする業務
- 仲介手数料には法定上限があり、「物件価格×3%+6万円+消費税」（400万円超の場合）がクラスマの基本
- 物件価格以外にも印紙税・登録免許税・不動産取得税・司法書士費用などの諸費用が発生する
- 不動産会社はエリアの実績・リノベ対応力・ローン相談力を総合的に見て選ぶ
- 中古×リノベを検討するなら、物件探しとリノベーション計画を最初から同時に進めることが重要
- 阪神間での中古不動産購入は、ワンストップ対応のクラスマにご相談ください
中古不動産の購入は、選択肢が多い分だけ情報収集が大切です。
何から始めればいいか分からないという方も、まずはクラスマのLINEにご相談ください。
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「まだ情報収集の段階」「購入するかどうかも決めていない」という方も大歓迎です。気軽な相談から始めましょう。
