「中古マンションを買いたいけれど、契約ってどんな流れで進むの？」
「何を準備すればいいの？」
――初めてのマイホーム購入で、このような不安を感じている方は多いのではないでしょうか。
中古マンションの購入は、資金計画から物件探し、内見、購入申し込み、住宅ローン審査、売買契約、決済・引き渡しと、複数のステップを経て進みます。とくに「契約」の場面では、重要事項説明や手付金の支払いなど、知っておかないと後悔しやすいポイントがいくつもあります。
この記事では、阪神間（西宮・尼崎・伊丹エリア）で中古住宅×リノベーションを専門に扱うクラスマが、中古マンション購入の契約の流れを全ステップで解説します。注意点やリノベーション前提で購入する場合のポイントまで、実務経験をもとにわかりやすくお伝えしますので、ぜひ最後までお読みください。
―― 目次 ――
１．中古マンション購入の全体の流れとは？契約までのステップを把握しよう
３．【ステップ3・4】内見から購入申し込みまでの流れと注意点
４．【ステップ5】住宅ローンの事前審査──契約前に必ず通しておく理由
５．【ステップ6】重要事項説明と売買契約──中古マンション契約当日の流れ
６．【ステップ7・8】ローン本審査から決済・引き渡しまでの流れ
７．中古マンション×リノベーション前提の場合に契約で注意すべきポイント
９．まとめ──中古マンション購入の契約をスムーズに進めるために
中古マンションの購入は、一般的に以下の8つのステップで進みます。全体の期間は3か月から6か月程度が目安ですが、物件探しの期間によって前後します。
①資金計画を立てる
②物件を探す
③内見（物件見学）をする
④購入申し込みをする
⑤住宅ローンの事前審査を受ける
⑥重要事項説明・売買契約を結ぶ
⑦住宅ローンの本審査・ローン契約を行う
⑧決済・引き渡し
「契約」というと⑥の売買契約をイメージする方が多いですが、実際にはその前後にもさまざまな手続きがあります。全体の流れを知っておくことで、各ステップで何を準備すればよいかが見え、スムーズに購入を進められます。
なお、新築マンションの購入と異なり、中古マンションでは売主が個人であるケースが多い点が特徴です。そのため、不動産会社（仲介会社）が間に入って取引を進めるのが通常の流れになります。実物を見て購入できること、価格交渉の余地があることは中古ならではのメリットです。
中古マンションの取引では、売主が居住中の状態で内見するケースも珍しくありません。
私たちクラスマでは、お客様が売主の前で聞きにくい質問（設備の不具合や近隣の状況など）を事前にヒアリングしてお伝えするようにしています。初めての購入でも安心して進めていただけるよう、一つひとつのステップを丁寧にサポートしています。
「中古マンションの購入は初めてで、全体の流れがまったくわからなかったのですが、クラスマで相談してみると、こちらの時間の都合も気にしてくださりながら最初から丁寧に説明してもらえました。大きな買い物なので、見通しが立つだけで気持ちが楽になりました。」（西宮市・30代ご夫婦）
中古マンション購入の最初のステップは、資金計画を立てることです。「いくらの物件が買えるのか」を把握しないまま物件を探し始めると、予算オーバーの物件に時間を費やしてしまうことがあります。
資金計画で確認しておくべきポイントは、主に以下の3つです。
①年収から借入可能額の目安を知ること。金融機関ごとに基準は異なりますが、年収の5倍から7倍程度が一つの目安です。
②物件価格だけでなく、諸費用も含めた総予算を把握すること。中古マンションの場合、諸費用は物件価格の7%から10%程度が一般的です。仲介手数料・登記費用・住宅ローン関連費用・火災保険料などが含まれます。
（参考：「中古不動産の購入にかかる諸費用とは？内訳・相場・支払いタイミングを阪神間専門店が解説」）
③住宅ローンの事前審査を早めに受けること。事前審査に通っていると、気に入った物件が見つかったときにすぐ購入申し込みに進めます。
資金計画と並行して物件探しを始めましょう。希望条件に優先順位をつけることが大切です。エリア・広さ・築年数・価格のすべてを完璧に満たす物件はなかなか見つかりません。
「譲れない条件」と「できれば叶えたい条件」を整理しておくと、判断に迷いにくくなります。
（参考：「【阪神間版】中古マンションのおすすめエリアはどこ？西宮・尼崎を中心にエリア選びのポイントを専門店が解説」）
阪神間、とくに西宮北口や甲子園口の駅徒歩圏内の中古マンションは人気が高く、条件の良い物件は公開後すぐに問い合わせが集中します。
私たちクラスマでは阪神エリア最大級の物件情報量を活かし、お客様の希望条件に合った物件が出たらすぐにご連絡しています。情報収集は早めに始めるのが成功のカギです。
「不動産の一般的なポータルサイトだけで探していた頃は、どれも似たような物件ばかりで決められなかったのですが、こちらに希望条件を伝えたら、条件整理をしてくれた後レインズで一緒に物件探しをしてくれて、気に入った家をゆっくり選べました。おかげで予算内で希望エリアのマンションを見つけることもできました。」（尼崎市・30代ご家族）
気になる物件が見つかったら、内見（物件見学）を行います。内見では室内の状態だけでなく、共用部分や周辺環境もしっかり確認しましょう。
内見時にチェックしたいポイントは次の通りです。
①室内の状態──水回り（キッチン・浴室・トイレ）の劣化具合、壁や床の傷・汚れ、設備の動作確認
②共用部分──エントランスやゴミ置き場の清掃状況、掲示板の内容（管理組合の運営状況がわかります）、修繕積立金の滞納がないかどうか
③周辺環境──騒音や日当たり、最寄りのスーパーや学校までの距離、通勤・通学の利便性
（参考：「中古マンションの内見で絶対に確認すべきチェックポイント｜失敗・後悔しないための準備と注意点を専門店が解説」）
内見で「この物件に決めたい」と思ったら、購入申込書（買付証明書）を提出します。ここで知っておきたいのは、購入申し込みの段階では法的拘束力がないということです。
申し込みから売買契約までは一般的に3日から1週間程度で進みます。人気物件ではスピード勝負になることもあるため、事前審査を済ませておくとスムーズです。
リノベーション前提で中古マンションを購入する場合、内見時に確認すべきポイントが増えます。たとえば、配管の位置や構造壁の有無は間取り変更の自由度に直結します。
クラスマでは物件仲介とリノベーション施工をワンストップで対応しているため、内見にリノベーション担当が同行し、「この物件ならどこまで変えられるか」をその場でアドバイスすることも可能です。
「内見の際に、こちらのリノベーションに詳しい担当の方が一緒に来てくれて、壁を取れるかどうか、キッチンの位置を変えられるかをその場で教えてもらえたんです。他の不動産会社では『リノベーションを請け負っている会社に別途相談してください』と言われたので、一度に全部わかるのはとても助かりました。」（伊丹市・40代ご夫婦）
住宅ローンの事前審査（仮審査）は、売買契約の前に済ませておくのが一般的な流れです。事前審査とは、金融機関が「この方にいくらまで融資できるか」を仮の段階で判断する手続きです。
事前審査に必要な書類は主に以下の通りです。
①本人確認書類（運転免許証など）
②収入証明書（源泉徴収票や確定申告書）
③物件資料（販売図面など）
審査期間は金融機関によりますが、数日から1週間程度が目安です。複数の金融機関に申し込んで条件を比較することもできます。
（参考：「中古マンションでも住宅ローン審査は通る？審査基準・通らない理由・対策を阪神間専門店が解説」）
中古マンションでローン審査を通りやすくするためには、返済比率（年収に対する年間返済額の割合）を意識することが大切です。また、築年数が古い物件は担保評価が下がりやすく、金融機関によっては融資額が希望より少なくなるケースもあります。
中古マンションの築年数によって、住宅ローンの審査基準は変わります。たとえば、築30年を超える物件では、借入期間が短くなるケースや、融資そのものが難しくなるケースもあります。クラスマでは地元の金融機関との取引実績を活かし、築年数やお客様の状況に合った金融機関をご紹介しています。
リノベーション費用もローンに組み込める「一体型ローン」の活用もご提案しています。
（参考：「中古不動産でも住宅ローンは組める？審査のポイント・注意点・リノベ費用の組み方を阪神間専門店が解説」）
「築25年のマンションを検討していたのですが、ローンが組めるか不安でした。こちらに相談したところ、リノベーション費用も含めたローンの組み方を提案してもらえて、月々の返済額もイメージ通りに収まりました。自分たちだけでは金融機関選びで苦労していたと思います。」（西宮市・30代ご夫婦）
―― ここまで読んで「契約前にどこまで準備すればいいんだろう？」と感じた方へ ――
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中古マンション購入の流れの中でも、もっとも重要なのが「重要事項説明」と「売買契約」です。この2つは同じ日に行われるのが一般的で、所要時間は2時間から3時間程度が目安です。
契約当日の流れは、おおむね以下の通りです。
①売主・買主・不動産会社の担当者が顔を合わせる
②宅地建物取引士（宅建士）が買主に対して「重要事項説明書」を読み上げる
③売買契約書の内容を読み合わせ、署名・捺印する
④手付金を売主に支払う
このうち、②の重要事項説明は法律で定められた手続きで、物件や取引条件に関する重要な情報が記載されています。確認すべき主なポイントは次の通りです。
①登記簿上の権利関係（所有者の情報、抵当権の有無など）
②法令上の制限（用途地域や建築制限など）
③マンションの管理規約と修繕積立金の状況
④設備の状況と付帯設備表（どの設備がそのまま残るか）
⑤契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の取り決め──売主が個人の場合、免責とされるケースもあるため要注意です
⑥手付金の額と手付解除の条件
⑦住宅ローン特約の有無──ローンの本審査に通らなかった場合に契約を白紙撤回できる条件です
手付金の金額は、物件価格の5%から10%程度が一般的です。契約後に買主の都合でキャンセルする場合は、手付金を放棄することになります（手付解除）。逆に、ローン特約に基づく解除であれば手付金は返還されます。
契約書に署名・捺印した後の撤回は大きな負担を伴います。疑問点は必ず契約前に質問し、納得した上で署名しましょう。
（参考：「中古不動産の注意点｜失敗しない購入のために押さえておくべき全チェックポイントを阪神間専門店が解説」）
重要事項説明書は専門用語が多く、当日いきなり読み上げられても理解しきれないことがあります。
クラスマでは契約日の数日前に重要事項説明書のコピーをお客様にお渡しし、事前に目を通していただくよう努めています。わからない箇所には付箋を貼っておいていただければ、契約当日にその場で詳しくご説明します。この「事前確認」の一手間が、安心して署名するための大切な準備です。
「契約の前にこちらから重要事項説明書のコピーをもらい、わからない言葉をリストアップしておきました。契約当日は一つひとつ質問に答えてもらえたので、理解した上で署名できました。大きなお金が動く場面なので、このサポートは本当にありがたかったです。」（尼崎市・30代女性）
売買契約が終わると、住宅ローンの本審査に進みます。本審査は契約締結後に金融機関へ申し込み、審査期間は1週間から3週間程度です。
本審査に通過したら、金融機関と「金銭消費貸借契約（ローン契約）」を結びます。これはローンの正式な契約で、借入金額・金利・返済期間などの条件が確定します。
その後、決済・引き渡しとなります。決済当日の流れは以下の通りです。
①残代金の支払い（住宅ローンの融資実行と同時に行われます）
②所有権移転登記の申請（司法書士が手続きします）
③固定資産税・管理費・修繕積立金の日割り清算
④鍵の受け渡し
引き渡しが完了すれば、物件は買主のものになります。リノベーションを予定している場合は、引き渡し後に工事がスタートします。工事期間中は仮住まいが必要になるケースもあるため、スケジュールを早めに組んでおくことが大切です。
（参考：「中古マンション購入からリフォームまでの流れを7ステップで解説｜費用・期間・注意点まとめ【阪神間専門店が解説】」）
決済当日は多くの書類に署名・捺印し、大きな金額が動く緊張する場面です。
クラスマでは決済の数日前に、当日の流れ・持ち物・費用の内訳を書面でお渡ししています。また、決済後にリノベーション工事へスムーズに引き継げるよう、仲介担当とリノベーション担当が連携してスケジュールを管理しています。
「決済から引き渡し、そしてリノベーション工事の開始まで、こちらの担当の方がすべてスケジュールを組んでくれたので、仮住まいの手配もスムーズにできました。自分たちで別々の会社に依頼していたら、工程の調整だけで大変だったと思います。」（西宮市・40代ご家族）
中古マンションをリノベーション前提で購入する場合、通常の購入フローに加えて確認しておくべきポイントがあります。
①物件探しとリノベーション会社探しを同時進行すること
引き渡し後にリノベーション会社を探し始めると、入居までの期間が長くなり、その間のローン返済や管理費の負担が増えます。物件探しの段階からリノベーション会社と連携しておくと、工事の見積もりやプランニングを並行して進められます。
（参考：「リノベーションとリフォームの違いは？工事の種類と選び方」）
②マンションの管理規約でリノベーションに制限がないか確認すること
マンションによっては、フローリングの遮音等級に指定があったり、水回りの位置変更が禁止されていたりします。管理規約の確認は売買契約の前に行うのが鉄則です。
③リノベーション費用も含めたローンの組み方を検討すること
物件購入費用とリノベーション費用を一本のローンで借りられる「一体型ローン」（リフォーム一体型住宅ローン）を活用すれば、金利や手数料の面で有利になるケースがあります。
（参考：「中古マンションのリノベーション費用・相場はいくら？内訳・予算別目安・費用を抑えるコツを阪神間専門店が解説」）
クラスマは中古マンションの仲介からリノベーション施工までワンストップで対応しています。物件購入の予算にリノベーション費用も含めたシミュレーションを契約前の段階でご提案できるため、「買った後に費用が足りなかった」という事態を防ぐことができます。
施工事例はInstagram（@kurasuma9630）でも公開していますので、ぜひご覧ください。
（参考：「中古住宅＋リノベーションという選択肢」）
「物件購入とリノベーションを別の会社に頼むか迷っていたのですが、こちらなら全部まとめて対応してもらえると聞いて相談しました。結果、予算もスケジュールも一元管理してもらえて、想像以上にスムーズでした。特に、契約前にリノベーション費用も含めた資金計画を出してもらえたのが安心につながりました。」（西宮市・30代ご夫婦）
Q1. 中古マンション購入の契約にかかる期間はどのくらいですか？
購入申し込みから売買契約までは3日から1週間程度が一般的です。売買契約から決済・引き渡しまでは1か月から2か月程度かかります。
Q2. 契約当日に持っていくものは何ですか？
実印、印鑑証明書、本人確認書類、手付金（現金または振込の場合もあり）、収入印紙代（売買価格に応じた金額）が必要です。不動産会社から事前に案内がありますので、確認しておきましょう。
Q3. 契約後にキャンセルはできますか？
手付解除期間内であれば、手付金を放棄することで契約解除が可能です。また、住宅ローン特約に基づく解除の場合は、手付金は返還されます。ただし、ローン特約には期限があるため、期限内に手続きを完了させる必要があります。
Q4. 売買契約書にかかる印紙税はいくらですか？
売買価格に応じて異なります。
たとえばクラスマで一番多いのは、1,000万円を超え5,000万円以下の物件の場合で、1万円の収入印紙を使うことです。
最新の税額は国税庁のウェブサイトでご確認ください。
Q5. 住宅ローンの本審査に落ちた場合はどうなりますか？
ローン特約が付いていれば、白紙撤回となり手付金は返還されます。ローン特約が付いていない場合は手付金が戻らないリスクがあるため、契約時にローン特約の有無を必ず確認しましょう。
中古マンション購入の契約をスムーズに進めるために
この記事では、中古マンション購入の契約の流れを8つのステップで解説しました。改めて全体を振り返ると、以下の流れになります。
①資金計画
②物件探し
③内見
④購入申し込み
⑤住宅ローン事前審査
⑥重要事項説明・売買契約
⑦ローン本審査・ローン契約
⑧決済・引き渡し
契約で失敗しないために、とくに押さえていただきたいポイントは3つです。
①資金計画と住宅ローンの事前審査は、物件探しと並行して早めに進めておくこと
②重要事項説明書は事前にコピーをもらい、疑問点を洗い出しておくこと
③リノベーション前提なら、管理規約の確認と費用の一括シミュレーションを契約前に済ませること
初めてのマイホーム購入で不安を感じるのは当然のことです。信頼できる不動産会社と一緒に進めることが、安心への一番の近道です。
―― ここまでお読みいただきありがとうございます ――
中古マンションの契約は専門用語も多く、「本当にこれで大丈夫？」と不安になるのは自然なことです。
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