「中古住宅を買うとき、仲介手数料ってどのくらいかかるの？」
「何に対していくら払うのか、よくわからない…」
そんな疑問を持つ方は、とても多いです。
仲介手数料は中古不動産の購入にかかる諸費用の中でも金額が大きく、事前に把握しておかないと資金計画が狂ってしまうことがあります。
この記事では、仲介手数料の計算方法・上限額・支払いタイミング・諸費用の全体像から資金計画の立て方まで、
阪神間（西宮・尼崎・伊丹エリア等）の中古専門店クラスマが丁寧に解説します。
「損した」「知らなかった」がなくなるよう、注意点も正直にお伝えします。
目次
- 仲介手数料とは何か？不動産取引における役割を知ろう
- 仲介手数料の計算方法と上限額｜速算式で確認しよう
- 仲介手数料はいつ・誰に・どうやって支払う？
- 仲介手数料以外にかかる諸費用の一覧
- 仲介手数料を踏まえた資金計画の立て方
- 阪神間で中古不動産を買うときの手数料に関する注意点
- よくある質問（FAQ）
- まとめ｜手数料を正しく理解して、後悔のない中古購入を
仲介手数料とは何か？不動産取引における役割を知ろう
仲介手数料とは、不動産会社（仲介業者）が売主と買主の取引を成立させたことへの報酬として受け取る費用です。
中古不動産の売買は、ほとんどの場合、売主と買主の間に不動産会社が入り、
物件の紹介・条件交渉・契約書の作成・引き渡しまでをサポートします。
この一連のサービスに対して支払うのが仲介手数料です。
仲介手数料が発生する仕組み
売主も買主も、それぞれが依頼した不動産会社に手数料を支払います。
1社が売主・買主の両方を仲介する「両手取引」の場合は、その1社が双方から受け取ります。
片方だけを仲介する「片手取引」の場合は、それぞれの依頼先に支払います。
なお、不動産会社が直接売主となって販売している「売主物件」の場合は、仲介業者が介在しないため、仲介手数料は発生しません。
物件情報を見るとき「仲介」「売主」の種別表記を確認しておくと良いでしょう。
「媒介契約」とは
売主・買主が不動産会社に仲介を依頼するときに結ぶ契約を「媒介契約（ばいかいけいやく）」といいます。
仲介手数料はこの契約に基づき、取引が成立したときに支払われます。取引が不成立に終わった場合、原則として手数料は発生しません。
法律による上限規制がある
仲介手数料は、不動産会社が自由に設定できるわけではありません。
宅地建物取引業法（いわゆる宅建業法）により上限額が定められており、それを超えて請求することは法律で禁止されています。
（参考：国土交通省「宅地建物取引業法」）
【中古住宅・中古マンション専門店クラスマの豆知識】
仲介手数料は「サービスへの報酬」です。
物件を紹介してもらうだけでなく、価格交渉・契約書の確認・ローンとの調整・引き渡しまでの一連のサポートが含まれています。
クラスマでは、中古専門店として阪神間の物件情報を豊富に持ちながら、リノベーションとのワンストップ対応まで担っています。
「価値ある物件探しとプロの伴走をしてほしい」という方にオススメできると自負しております。
【お客様の声】
「最初は仲介手数料という言葉を聞いて、何のお金なのかはふんわりとしか知らなかったですが、どんなことをしてくれるのか・なぜ費用がかかるのかを丁寧に説明してくれたおかげで、すべて納得して進めることができました。専門的なことを分かりやすく伝えてくれる姿勢がとても信頼できました。」（西宮市・30代・女性）
仲介手数料の計算方法と上限額｜速算式で確認しよう
仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法によって定められています。クラスマでは以下の速算式を使用しています。
クラスマが使用する速算式（売買価格400万円超の場合）
売買価格（税抜） × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税10%
この式を使うと、売買価格に対する手数料の上限をシンプルに計算できます。
具体的な試算例
| 売買価格 | 手数料（税抜） | 消費税（10%） | 合計（税込） |
|---|---|---|---|
| 1,500万円 | 51万円 | 5.1万円 | 56.1万円 |
| 2,000万円 | 66万円 | 6.6万円 | 72.6万円 |
| 3,000万円 | 96万円 | 9.6万円 | 105.6万円 |
| 4,000万円 | 126万円 | 12.6万円 | 138.6万円 |
※上記はすべて上限額の例です。
「上限額＝必ず払う額」ではありません。
法律で定められているのは「上限額」です。
これを超えた請求は違法ですが、上限額以下であれば問題ございません。
契約前に必ず書面で確認してください。
※400万円以下の物件については別途規定があります
売買価格が400万円以下の物件については、2024年7月の法改正により手数料上限の規定が変更されています。
詳細は国土交通省または各都道府県の公式情報をご確認ください。
【中古住宅・中古マンション専門店クラスマの豆知識】
「3%＋6万円」という計算式をクラスマでは採用しています。
宅建業法では売買価格を3つの区間（200万円以下・200〜400万円・400万円超）に分けて手数料率を設定していました。
これを400万円超の物件に一括して適用できるよう整理したのが速算式です。
計算は簡単ですが、「法律で守られた上限がある」という点が大切なポイントです。
クラスマでは、お客様が安心して取引できるよう、手数料の内容を契約前に必ず書面でご説明しています。
【お客様の声】
「計算式を教えてもらったとき、自分でも電卓で確認できて安心しました。『いくら請求されるかわからない』という不安がなくなったのが大きかったです。事前にきちんと説明してくれる会社かどうかって、全体的にここが信頼できるかの判断基準になりますよね。」（尼崎市・30代・夫婦）
仲介手数料はいつ・誰に・どうやって支払う？
仲介手数料の支払いタイミングや方法は、事前に把握しておくことが重要です。
「知らなかった」で焦らないよう、ここで整理しておきましょう。
支払いタイミング
クラスマでは基本的に以下のタイミングで運用しております。
- 売買契約締結時：手数料全額
ただし、不動産会社によって異なる場合があります。契約前に確認しておきましょう。
支払い先
仲介を依頼した不動産会社です。
売主側・買主側でそれぞれ依頼先が異なる場合は、それぞれの会社に支払います。
支払い方法
銀行振込または現金が一般的です。詳細は依頼することとなった不動産会社様に事前に確認してください。
住宅ローンへの組み込みについて
仲介手数料を含む諸費用を「諸費用ローン」として住宅ローンに組み込める金融機関もあります。
ただし、金融機関・ローン商品によって条件が大きく異なります。
事前に金融機関へ確認することをおすすめします。
例えばフラット35の場合も、諸費用の組み込み条件がありますので、最新情報は住宅金融支援機構の公式サイトをご参照ください。
必ず書面で確認を
契約前に「いくら・いつ・どのように支払うか」を記載した書面を受け取り、内容に納得した上でサインしましょう。
口頭だけの説明では後からトラブルになるケースがあります。
また、住宅ローンについての基本は住宅ローンについてのお話もあわせてご参照ください。
【中古住宅・中古マンション専門店クラスマの豆知識】
資金計画を立てるとき、「手数料はいつ現金で用意しなければならないか」を把握しておくことがとても重要です。
住宅ローンは物件の引き渡し時に実行されることがほとんどです。
そのため、売買契約時の手数料半額分は、ローン実行前に自己資金で用意する必要があるケースが多いです。
「ローンが下りたら払えばいい」と思っていると、タイミングがずれて困ることがあります。
クラスマでは資金の流れも含めた丁寧なご説明を心がけています。
【お客様の声】
「売買契約のときに手数料の半額が必要だと知らなくて、最初は焦りました。でもクラスマさんが早い段階から『この時期にこれくらい現金が必要です』と教えてくれたので、余裕を持って準備できました。流れを教えてもらえることで、ちゃんと前に進んでいる感覚が持てました。」（伊丹市・40代・女性）
仲介手数料以外にかかる諸費用の一覧
中古不動産の購入では、仲介手数料以外にもさまざまな費用が発生します。
「物件価格だけで予算を考えていたら、あとで諸費用が予想以上だった」というのはよくある失敗例です。
事前に全体像を把握しておきましょう。
購入時にかかる主な諸費用
| 費用の種類 | 概要 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社への報酬 | 売買価格×3%＋6万円（税別）が上限 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する税金 | 契約金額に応じて異なる（国税庁参照） |
| 登録免許税 | 所有権移転・抵当権設定登記に必要 | 固定資産税評価額の一定割合 |
| 不動産取得税 | 不動産を取得したときに課税 | 固定資産税評価額×3%（軽減措置あり） |
| 住宅ローン関連費用 | 事務手数料・保証料・団信保険料等 | 金融機関・ローン商品により大きく異なる |
| 司法書士報酬 | 登記手続きを依頼する専門家への報酬 | 物件・ローン内容による |
| 火災保険料 | 加入が原則必須 | 物件の構造・築年数・補償内容による |
| 固定資産税の清算金 | 引き渡し日以降分を買主が負担 | 売主との間で日割り精算 |
諸費用の目安
一般的に、諸費用の総額は物件価格の5〜10%程度といわれています。
ただしこれはあくまで目安です。
物件の価格・ローンの内容・火災保険の選び方などによって変わりますので、個別にシミュレーションすることをおすすめします。
リノベーション費用も忘れずに
中古を買ってリノベーションする場合は、上記に加えてリノベーション費用が発生します。
「物件費用＋リノベ費用＋諸費用」を総予算として捉えることが大切です。
この点については次のセクションで詳しく説明します。
（参考：国税庁「不動産に関する税金」）
詳しくは中古不動産の購入にかかる諸費用とは？内訳・相場・支払いタイミングを阪神間専門店が解説もご覧ください。
【中古住宅・中古マンション専門店クラスマの豆知識】
諸費用の中で見落とされがちなのが「固定資産税の清算金」です。
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。
年の途中で売買が行われる場合、引き渡し日以降の分を買主が売主に支払う「日割り清算」が慣行となっています。
金額は数万円〜十数万円程度になることもあり、意外と盲点になります。
クラスマでは諸費用の全体像を早い段階でお伝えし、「あとで驚いた」がないようにご説明しています。
【お客様の声】
「正直、仲介手数料のことしか考えていなかったんです。でも実際には印紙税や登記費用、保険料など、いろんな費用が積み重なっていて。クラスマさんに一覧で見せてもらったとき、総額でこれくらいかかるとわかって、ちゃんと準備できました。早めに知れてよかったです。」（西宮市・30代・共働き夫婦）
―― 費用の全体像をもっと詳しく知りたい方へ ――
クラスマのLINEに友だち追加するだけで、以下の無料特典をお受け取りいただけます。
メールアドレスの登録・会員登録は不要です。
- PDF「リノベーション費用の目安がわかる費用ガイド」
- PDF「中古住宅を買って”理想の家”にする方法」
- Instagram未公開のリノベ施工事例集
仲介手数料を踏まえた資金計画の立て方
中古不動産の購入において、資金計画の失敗でもっとも多いのが「物件価格だけで予算を考えてしまう」ことです。
仲介手数料を含む諸費用、さらにリノベーション費用を加えた「総予算」で考えることが、後悔しない家購入の基本です。
よくある失敗パターン
- 「予算3,000万円で探して」と物件を先に決めてしまい、諸費用が別途200〜300万円かかることを後から知る
- リノベーション費用を見込んでいなかったため、気に入った物件を買った後に工事費が足りなくなる
- 住宅ローンに諸費用を組み込もうとしたが、審査が通らず自己資金が不足する
正しい予算の考え方
総予算 ＝ 物件費用 ＋ リノベーション費用 ＋ 諸費用
この3つをセットで考えることが大切です。
仲介手数料は「物件費用が決まって初めて確定する金額」ですが、事前にシミュレーションしておけば資金計画に組み込めます。
住宅ローンとの関係
物件費用とリノベーション費用は、条件を満たせばひとつの住宅ローンにまとめることができます（リノベ込み住宅ローン）。
金融機関・商品によって条件が異なりますので、早めに相談することをおすすめします。
最新の条件は住宅金融支援機構の公式サイトをご確認ください。
諸費用ローンについて
仲介手数料を含む諸費用を住宅ローンに組み込める「諸費用ローン」に対応している金融機関もあります。
ただし審査条件や金利が異なるため、事前に複数の金融機関を比較することをおすすめします。
詳しくは中古不動産でも住宅ローンは組める？をご覧ください。
シミュレーションを早めに行うことが重要
物件を探し始める前の段階でシミュレーションを行うことで、
「この予算でどんな物件が買えるか」「リノベにどれくらいかけられるか」が具体的にわかります。
クラスマでは、資金計画の段階から無料でご相談に応じています。
費用の詳細は
【完全版】中古住宅×リノベーションの費用は？関西10エリアで失敗しない選び方と成功のコツもあわせてご覧ください。
【中古住宅・中古マンション専門店クラスマの豆知識】
クラスマへのご相談で多いのが、
「物件を先に買ってからリノベーションを考えようとしたら、希望の間取り変更ができなかった」
「工事費が予算オーバーになってしまった」というケースです。
中古＋リノベをワンストップで考えると、物件探しの段階からリノベの可能性と費用を一緒に検討できるため、こうした失敗を防ぎやすくなります。
仲介手数料も含めた総予算ベースで資金計画を立てることが、満足度の高い家づくりにつながります。
【お客様の声】
「最初は物件価格だけで考えていましたが、諸費用やリノベ費用も含めた総額で考えるようになりました。おかげで住宅ローンの借入額も適切に設定でき、月々の返済に余裕が生まれました。早めに相談してよかったと本当に思っています。」（尼崎市・40代・男性）
阪神間で中古不動産を買うときの手数料に関する注意点
阪神間（西宮・尼崎・伊丹・宝塚・芦屋・神戸市など）は、関西の中でも人気エリアが集中しており、
中古住宅・中古マンションの成約価格も幅広い水準となっています。このエリア特有の注意点をクラスマの接客経験からお伝えします。
阪神間は物件価格の幅が大きい
駅近・学区・築年数などの条件によって、同じエリアでも物件価格が大きく変わります。
物件価格が高くなれば、それだけ仲介手数料の金額も大きくなります。
「価格帯の幅が広いエリアだからこそ、手数料も含めた総費用を事前に把握しておくことが特に重要」というのがクラスマの実感です。
諸費用を後から知って驚くケースが多い
クラスマへの相談でよく耳にするのが、
「ほかの会社で物件を紹介してもらったとき、諸費用の説明がなかった」
「後から合計金額を聞いてびっくりした」という声です。
物件価格だけを見て判断し、諸費用を想定していなかった結果、資金が不足してしまうケースは少なくありません。
中古マンションは管理費・修繕積立金の確認も必要
中古マンションを購入する場合、毎月の管理費・修繕積立金がかかります。
これらは住宅ローンの返済とは別にかかる固定費です。
購入前に必ず金額と滞納状況を確認してください。
また、大規模修繕の履歴や今後の計画についても確認しておくと安心です。
リノベーション費用も込みで考える
阪神間の中古住宅・中古マンションは、築20〜30年以上の物件が多く流通しています。
購入後にリノベーションを行う前提で予算を組む場合、仲介手数料・諸費用・リノベ費用を一体で考えることが不可欠です。
「安さだけ」で不動産会社を選ぶリスク
仲介手数料の金額だけを比較して不動産会社を選ぶと、物件情報の少なさや説明不足によるトラブルが発生するリスクがあります。
「手数料の透明性」「説明の丁寧さ」「リノベーションも含めた提案力」を合わせて判断することをおすすめします。
阪神間での失敗しない物件選びについては尼崎・西宮エリアで「失敗しない中古住宅購入」のための注意点まとめもあわせてご覧ください。
【中古住宅・中古マンション専門店クラスマの豆知識】
尼崎・西宮・伊丹エリアで中古住宅を探す方から、
「新築より安いと思って中古を検討したのに、諸費用やリノベ費用を含めると思ったより高くなったことがある」というお声がありました。
クラスマでは、物件のご提案と同時に、諸費用シミュレーションと概算リノベ費用をお伝えしています。
「この物件なら総額でいくらになるか」を早い段階で把握できることが、納得感ある家購入につながると考えているからです。
【お客様の声】
「他社さんでは物件の紹介だけで、費用面の説明がほとんどなかったんです。クラスマさんに相談したら、仲介手数料だけじゃなく諸費用全体と、リノベ費用の目安まで一覧で出してくれました。比べてみると、クラスマさんのほうが圧倒的に安心感がありました。阪神間の物件に詳しいことも心強かったです。」（芦屋市・30代・女性）
よくある質問（FAQ）
Q1. 仲介手数料は必ず払わないといけないの？
仲介業者を利用した場合は支払いが必要です。
ただし、不動産会社が直接売主となっている「売主物件」の場合は仲介業者が介在しないため、仲介手数料は発生しません。
物件情報の「取引態様」欄に「仲介」か「売主」かが記載されていますので、確認しておきましょう。
Q2. 仲介手数料はローンに組み込める？
諸費用ローンとして住宅ローンに組み込める金融機関もありますが、対応状況や条件は金融機関によって異なります。
事前に金融機関に確認することをおすすめします。
最新情報は住宅金融支援機構の公式サイトをご確認ください。
Q3. 仲介手数料の消費税はいくら？
仲介手数料（税抜の本体額）に対して消費税10%がかかります。
例：売買価格3,000万円の場合、手数料（税抜）96万円 → 消費税9.6万円 → 合計105.6万円。
消費税を含めた金額で資金計画を立てることが大切です。
Q4. 中古マンションと中古戸建で手数料は違う？
計算式は同じです（売買価格×3%＋6万円＋消費税）。
金額の違いは物件の売買価格によって生じます。
同じ価格帯であれば、マンションでも戸建でも手数料は同額になります。
Q5. 手数料はいつまでに用意すればいい？
一般的に、売買契約締結時に手数料の半額を支払います。
住宅ローンの実行は物件の引き渡し時であることが多く、それ以前に半額分の自己資金が必要になるケースが多いです。
早めに資金計画に組み込んでおくことをおすすめします。
【中古住宅・中古マンション専門店クラスマの豆知識】
「売主物件だから手数料がかからない＝お得」と思われる方もいらっしゃいますが、
売主物件は不動産会社が自社で仕入れた物件を販売するケースが多く、価格設定に利益が含まれていることもあります。
仲介手数料の有無だけでなく、物件価格の妥当性・リノベーションのしやすさ・将来の資産価値なども含めてトータルで判断することが大切です。
【お客様の声】
「『売主物件だから手数料がかからない』と言われて、最初はお得に感じたんです。でも後で調べたら、物件価格自体が相場より高かったことがわかりました。クラスマさんに相談していれば、もっと早く気づけたのにと思いました。今は中古専門の会社に相談することの大切さを実感しています。」（宝塚市・40代・夫婦）
まとめ｜手数料を正しく理解して、後悔のない中古購入を
この記事でお伝えした内容を振り返ります。
- 仲介手数料は、不動産会社が売買を仲介したことへの報酬という形。取引が成立したときに支払う。
- 計算式は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」を採用（400万円以下の物件については別途規定あり）。
- 支払いタイミングは売買契約時全額を採用。その他も必ず書面で確認を。
- 諸費用は仲介手数料以外にも印紙税・登録免許税・住宅ローン関連費用など多岐にわたる。
- 総予算は「物件費用＋リノベ費用＋諸費用」で考えることが大切。
- 制度・税率・補助金は変動することがある。最新情報は専門家・公式サイトで確認を。
中古不動産の購入は、多くの方にとって人生で最も大きな買い物のひとつです。
手数料や諸費用の仕組みを正しく理解した上で、信頼できる専門家に早めに相談することが、後悔のない家購入への近道です。
クラスマは阪神間の中古専門店として、物件探しから資金計画・リノベーションまでをワンストップでサポートしています。
「何から始めたらいいかわからない」という段階でのご相談も大歓迎です。
まずは住宅購入をご検討中の皆様へもあわせてご覧ください。
また、中古住宅とリノベーションの全体像は中古住宅＋リノベーションという選択肢でご確認いただけます。
―― 費用のことが不安な方は、まずここから ――
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