「そろそろ今の家を手放したいけれど、何から始めればいいかわからない」「損をせずに売るにはどうすればいいの？」――そんな不安を抱えている方は、決して少なくありません。
住み替え、相続、空き家の整理、離婚による財産整理など、中古不動産を売却する理由はさまざまです。いずれのケースでも、売却の流れや費用・税金の全体像を事前に把握しておくことが、スムーズで後悔のない取引につながります。
この記事では、阪神間（西宮・尼崎・伊丹エリアなど）を中心に中古住宅・中古マンションの売買を専門とするクラスマが、査定の依頼方法から媒介契約・販売活動・売買契約・引き渡し・確定申告まで、売却のすべてをわかりやすく解説します。
「難しそう」と思っていた方も、この記事を読み終えるころには、売却の全体像がしっかりとイメージできるようになるはずです。
目次
- 中古不動産売却の基礎知識――「仲介」と「買取」どちらが自分に合う？
- 中古不動産を売却するときの流れ（全7ステップ）
- 売却にかかる費用・税金の目安
- 中古不動産の売却価格はどう決まる？相場の調べ方
- 売却を成功させる5つのポイント――高く・早く売るためのコツ
- 売却時に必ず確認したい注意点・よくあるトラブル
- 【住み替えを検討している方へ】売却後の選択肢も一緒に考えよう
- よくある質問（FAQ）
- まとめ
中古不動産を売却する方法は、大きく分けて「仲介売却」と「買取」の2種類があります。どちらが自分の状況に合っているかを最初に理解しておくことが、売却成功への第一歩です。
仲介売却とは？仕組みと特徴
仲介売却とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、売買を成立させる方法です。一般的に市場相場に近い価格での売却が期待できる点が最大のメリットです。
仲介売却の主な特徴は以下のとおりです。
・市場に物件情報を公開し、広く買主を探すため、価格が高くなりやすい
・販売活動から成約まで、一般的に3か月〜6か月程度の時間がかかる
・成約時に仲介手数料が発生する（上限：売却価格×3%＋6万円＋消費税）
・売主自身が内覧対応や価格交渉に関わる場面がある
詳しい仲介の仕組みについては、こちらの記事もご参照ください。
→ 中古不動産の仲介とは？仕組み・手数料・会社の選び方を阪神間専門店が解説
仲介手数料の計算方法については、下記の記事で詳しく解説しています。
→ 中古不動産の仲介手数料はいくら？計算方法・諸費用・資金計画まで阪神間専門店がまるごと解説
買取とは？仲介との違いと向いているケース
買取とは、不動産会社が売主から直接物件を買い取る方法です。仲介とは異なり、不動産会社自身が買主となるため、スピーディーに売却が完了するのが特徴です。
買取の主な特徴は以下のとおりです。
・数日〜数週間という短期間で現金化できる
・仲介手数料が発生しない
・売却価格は市場相場より低くなる傾向がある（仲介と比べて7〜8割程度が目安とされる）
・内覧対応や販売活動が不要で、手間をかけずに売却できる
買取が向いているケースとしては、相続した空き家を早急に整理したい場合、転勤や離婚など時間的な制約がある場合、建物が古くて仲介では売れにくい場合などが挙げられます。
買取と仲介の違い・査定の流れについては、下記の記事で詳しく説明しています。
→ 中古不動産の買取とは？仲介との違い・査定の流れ・メリット・注意点まで阪神間専門店が解説
どちらを選べばいいか
「できるだけ高く売りたい」「時間がかかっても納得できる価格にしたい」という方には仲介売却が向いています。一方、「とにかく早く現金化したい」「手間をかけたくない」「物件の状態が悪い」という方には買取が向いています。
どちらが自分の状況に合っているか迷った場合は、まず複数の不動産会社に相談して比較することをおすすめします。
「仲介と買取、どちらにしようか」と悩まれる方は非常に多いです。クラスマでは、お客様の状況（売却理由・物件の状態・売却希望時期・資金計画）を丁寧にヒアリングした上で、最適な売却方法をご提案しています。
阪神間エリアでは、尼崎・西宮・伊丹を中心に、築20〜35年の中古マンション・戸建ての売却相談を多くいただいています。同じエリアの物件でも、駅距離・管理状態・リフォーム履歴によって査定額は大きく変わります。「相場がわからないまま1社に決めてしまった」という後悔を防ぐためにも、まずは複数の視点から話を聞くことが大切です。
（※相場の具体的な数値はご相談時に最新情報をお伝えしています。お気軽にクラスマのLINEよりお問い合わせください。）
売却について「まず話だけ聞いてみたい」という方も、クラスマの売却相談LINEへお気軽にどうぞ。
メールアドレス・会員登録は不要です。LINE友だち追加だけでご相談いただけます。
西宮市・40代・Kさん（マンション売却）
「父から相続したマンションをどう処分すればいいか、まったく知識がなかったので本当に困っていましたが、こちらで相談したところ、仲介と買取の違いから税金のこと、相続登記の手順まで、一度にわかりやすく教えてもらえて、ようやく前に進めた気がしました。結果的に仲介で希望に近い価格で売ることができ、その後の住み替え先の相談まで一緒にしていただけたのが本当に助かりました。」
「売却の流れがわからない」という不安を解消するために、STEP1からSTEP7まで順を追って解説します。全体像を把握しておくと、どこで何を準備すればいいかが明確になり、余裕を持って動けます。
STEP1：売却価格の相場を確認する
まず最初に行うのは、自分の物件がおおよそいくらで売れるかの相場確認です。感覚だけで動くと、高すぎて売れない・安すぎて損をするという事態を招くことがあります。
相場を調べる主な方法は以下のとおりです。
・国土交通省「土地総合情報システム」で近隣の実際の成約事例を調べる（https://www.land.mlit.go.jp/webland/）
・レインズマーケットインフォメーションで同エリアの成約価格帯を確認する
・不動産会社に無料査定を依頼して、プロの見立てを聞く
阪神間エリアの中古不動産相場の調べ方については、下記の記事も参考にしてください。
→ 中古不動産の相場はどう決まる？調べ方・価格の目安・購入時の注意点を中古住宅専門店が解説
STEP2：不動産会社に査定を依頼する
相場の把握ができたら、不動産会社に査定を依頼します。査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
・机上査定：物件情報をもとにデータ上で算出する方法。短時間で結果が出るが精度は低め
・訪問査定：担当者が実際に物件を確認した上で算出する方法。精度が高く本格的な売却活動に向いている
必ず複数社（最低でも2〜3社）に依頼して比較することが重要です。査定は無料で受けられます。査定額が最も高い会社が必ずしも最良とは限らず、販売実績・担当者の誠実さ・サポート体制なども合わせて判断してください。
STEP3：媒介契約を結ぶ
不動産会社を決めたら「媒介契約」を締結します。媒介契約とは、物件の販売活動を不動産会社に依頼するための契約です。媒介契約には3種類あります。
・専属専任媒介契約：1社にのみ依頼。売主が自分で買主を見つけることも不可。不動産会社からの報告義務（週1回以上）がある
・専任媒介契約：1社にのみ依頼。売主が自分で買主を見つけることは可能。不動産会社からの報告義務（2週間に1回以上）がある
・一般媒介契約：複数社に同時に依頼可能。ただし各社の活動状況が把握しにくい
一般的には「専任媒介契約」を選ぶ方が多い傾向があります。ただし状況によって最適な選択肢は異なりますので、不動産会社とよく相談して決めてください。
STEP4：販売活動・内覧対応
媒介契約を結んだら、不動産会社が販売活動を開始します。不動産情報サイトへの掲載・チラシ配布・レインズ（不動産流通機構のネットワーク）への登録などを通じて買主を探します。
買主候補が現れると「内覧」が行われます。内覧時の印象は購入意欲に直結するため、以下の点を心がけてください。
・室内全体を徹底的に清掃・整理整頓する
・においが気になる箇所（水回り・押し入れなど）を特に念入りに対処する
・自然光が入るよう、カーテンを開けて明るい状態にしておく
・設備の不具合（水漏れ・建付けの悪さなど）は事前に把握しておく
STEP5：売買契約の締結
買主が決まり、価格・条件の交渉がまとまったら「売買契約」を締結します。この際に重要なのは以下の点です。
・重要事項説明書の内容をしっかり確認する（不明点は必ず質問する）
・手付金（通常は売買価格の5〜10%程度）を受け取る
・「契約不適合責任」の範囲について明確に合意しておく
契約不適合責任とは、売主が知らなかった瑕疵（かし）が売却後に発覚した場合にも、売主が買主に対して責任を負う可能性があることを指します。雨漏り・シロアリ・設備の不具合などは事前に把握し、告知書に正確に記載することが重要です。
STEP6：引き渡し・決済
売買契約から通常1〜2か月後に、残代金の決済と物件の引き渡しが行われます。この際に同時進行で行う主な手続きは以下のとおりです。
・残代金の受け取り（銀行振込）
・所有権移転登記の手続き（司法書士が代行）
・住宅ローンが残っている場合は完済と抵当権抹消登記の手続き
・鍵・書類一式の買主への引き渡し
住宅ローンの残債がある場合は、売却代金で完済できるかどうかを事前に確認してください。残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態では、差額を自己資金で補う必要が生じます。
STEP7：確定申告
不動産を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合は、翌年の2月〜3月に確定申告が必要です。
譲渡所得の計算式は「売却価格 – 取得費 – 譲渡費用」です。
・取得費：物件の購入代金・購入時の諸費用など
・譲渡費用：売却時の仲介手数料・印紙税・解体費用など
また、一定の条件を満たす場合は「3,000万円特別控除」などの特例が適用でき、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。詳しくは国税庁のウェブサイト（https://www.nta.go.jp/）または税理士にご確認ください。税制は変更されることがあるため、最新情報は必ず専門家・公式サイトで確認してください。
売却の流れの中で「STEP3の媒介契約」と「STEP5の売買契約」は特に内容が複雑で、お客様が戸惑われる場面が多いです。
媒介契約については、「専任か一般かで迷っている」というご相談をよく受けます。専任媒介は不動産会社が積極的に動いてくれやすい反面、1社に絞るため会社選びが非常に重要です。クラスマでは、ご依頼いただく場合でもご自身にとって最善の選択肢をご説明してから進めるようにしています。
また売買契約時の「契約不適合責任」については、特に築年数が経った物件では要注意です。売却前にインスペクション（建物状況調査）を実施して物件の状態を把握しておくことで、後々のトラブルを大幅に防ぐことができます。阪神間エリアで対応できるインスペクション会社については、ご相談時にご案内しています。
尼崎市・50代・Tさん（戸建て売却・住み替え）
「実家を相続して空き家のまま3年ほど放置していましたが、維持費と固定資産税の負担が重くなってきたため、売却を決意しました。クラスマに相談したところ、売却の流れをステップごとに丁寧に説明してもらい、『こんなにわかりやすく教えてもらえるとは思わなかった』と正直驚きました。特に契約不適合責任のリスクについては事前に詳しく教えていただき、売却前にインスペクションを受ける判断ができました。おかげでトラブルなくスムーズに売却が完了しました。」
売却によって手元に残る金額を正確に把握するには、かかる費用と税金の全体像を事前に確認しておくことが不可欠です。「思っていたより手残りが少なかった」という後悔を防ぐために、ここで整理しておきましょう。
主な諸費用
・仲介手数料
不動産会社への成功報酬です。売却価格に応じた上限額が宅地建物取引業法で定められており、「売却価格×3%＋6万円＋消費税」が上限の目安です。買取の場合は発生しません。
・登記費用（抵当権抹消登記など）
住宅ローンが残っている場合、売却時に抵当権を抹消する登記手続きが必要です。司法書士への報酬を含めて数万円程度が目安ですが、物件の状況によって異なります。
・印紙税
売買契約書に貼る収入印紙の費用です。売却価格によって金額が変わります。最新の税額は国税庁のウェブサイト（https://www.nta.go.jp/）でご確認ください。
・その他の費用
引っ越し費用・ハウスクリーニング費用・インスペクション費用なども、状況に応じて発生します。事前に見積もりを取っておくと安心です。
諸費用の詳細については、こちらの記事も参考にしてください。
→ 中古不動産の購入にかかる諸費用とは？内訳・相場・支払いタイミングを阪神間専門店が解説
売却で発生する可能性がある税金
・譲渡所得税・住民税
不動産の売却によって利益（譲渡所得）が生じた場合に課税されます。税率は保有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で5年以下の場合は「短期譲渡所得（税率約39%）」、5年超の場合は「長期譲渡所得（税率約20%）」となります。ただし居住用財産に対する特例（3,000万円特別控除など）が適用できる場合があります。
・固定資産税の精算
引き渡し日を基準に、売主・買主の間で固定資産税を日割り精算するのが一般的です。
税制は変更される可能性があるため、具体的な税額は税理士または国税庁（https://www.nta.go.jp/）にご確認ください。
売却益がゼロ・マイナスの場合
取得費や譲渡費用を差し引いた結果、譲渡所得がゼロかマイナスになる場合は、原則として譲渡所得税は課税されません。また、一定の条件下では「譲渡損失の損益通算」が認められるケースもあります。詳細は専門家にご相談ください。
売却の費用で見落とされがちなのが「取得費の証明」です。譲渡所得を計算する際、物件の取得費（購入時の価格・諸費用）を証明する書類が必要になります。売買契約書・領収書・登記費用の明細などが手元になければ、取得費を「売却価格の5%」として概算する方法しか使えなくなり、税負担が増える可能性があります。
古い物件や相続した物件は特に購入時の書類が見当たらないケースがあります。売却を決意したら、まず手元にある書類を整理するところから始めることをおすすめします。
また「3,000万円特別控除」は、売却した不動産が自分の居住用であり、一定の要件を満たす場合に適用されます。投資用・賃貸中の物件には適用されないケースがありますので、必ず事前に税理士にご確認ください。
伊丹市・30代・Mさん（マンション売却後、阪神間で中古×リノベへ住み替え）
「売却にこんなに費用がかかるとは思っていませんでした。仲介手数料だけでなく、抵当権の抹消費用や引っ越し費用まで含めると、想定より手残りが少なくなりそうで不安でした。クラスマに相談したところ、費用の内訳を一覧で整理してもらい、手残り額から次の住まいの予算までシミュレーションしてもらえました。おかげで安心して売却を進め、売却後のリノベ住宅探しもクラスマにお任せできて本当によかったです。」
「自分の物件はいくらで売れるのか」は、売却を考えるすべての方が気になる点です。売却価格は、さまざまな要素が複合的に影響して決まります。
売却価格を左右する主な要素
・築年数・建物の状態
築年数が古くなるほど一般的に価値は下がる傾向がありますが、リフォーム・リノベーション履歴があれば評価が上がることもあります。また雨漏りの有無・外壁の状態・設備の経年劣化なども査定額に影響します。
・立地や駅の距離
最寄り駅からの距離・路線の利便性・周辺施設（スーパー・学校・病院など）の充実度は、価格に大きく影響します。阪神間では、阪急・阪神・JR各線の駅距離や沿線人気が査定額の差を生む場面が多いです。
・土地の形状・接道状況（戸建ての場合）
整形地か不整形地か、接している道路の幅や向きなどが建てられる建物の規模や利便性に直結するため、査定額に反映されます。
・マンションの管理状態・修繕積立金（マンションの場合）
管理組合の運営状況・修繕積立金の積立残高・大規模修繕の履歴なども、買主側の判断材料となります。管理が行き届いているマンションは評価が高まります。
・市場環境・エリアの需給バランス
同じ物件でも、売却時期・金利動向・エリアの人口動態によって売れやすさが変わります。
相場の調べ方
自分で相場を調べる際は、以下の公的情報を活用することをおすすめします。
・国土交通省「土地総合情報システム」（https://www.land.mlit.go.jp/webland/）実際に成約した不動産の価格・面積・築年数などが確認できる
・レインズマーケットインフォメーション（https://www.reins.or.jp/）不動産流通機構が提供する成約事例情報
これらで大まかな相場感をつかんだ上で、不動産会社の無料査定を受けることで、より精度の高い価格感が得られます。
→ 中古不動産の相場はどう決まる？調べ方・価格の目安・購入時の注意点を中古住宅専門店が解説
阪神間エリアの傾向（クラスマの視点から）
尼崎・西宮・伊丹エリアでは、駅徒歩10分以内の物件は需要が安定しており、築年数が経っていても内装状態が良ければ比較的スムーズに成約する傾向があります。一方、駅から遠い戸建てや、管理状態に課題があるマンションは時間がかかることがあります。
具体的な相場数値はご相談時に最新情報をお伝えしていますので、お気軽にクラスマのLINEよりお問い合わせください。
（※相場は市場の状況によって変動します。ここに記載の傾向は執筆時点のものであり、最新の動向は必ず専門家にご確認ください。）
査定額を見て「思ったより低い」と感じる方は多いです。そのとき重要なのは、査定額の根拠を担当者にきちんと説明してもらうことです。「近隣の成約事例がこのくらいだから」「この物件は〇〇の点で評価を下げた」という具体的な説明ができる不動産会社は信頼できます。
また「査定額が高い＝その価格で必ず売れる」ではありません。査定額はあくまで不動産会社の見立てです。実際の売り出し価格は、査定額と市場動向を踏まえて売主自身が決めるものです。「高い査定額につられて媒介契約を結んだが、結局大幅値下げが必要になった」というケースをクラスマでもよく耳にします。複数社の査定を比較する際は、額だけでなく根拠の説明も重視してください。
西宮市・60代・Nさん（戸建て売却）
「長年住んだ家なので感情的にも価値があるつもりでいましたが、査定額が想定より低く最初はショックでした。でもクラスマの担当者さんが、なぜその価格になるのかを丁寧に説明してくれて、市場の現実を理解することができました。また複数社に査定を依頼するよう勧めてもらい、比較することで最終的に納得できる条件の不動産会社に依頼することができました。売却後に後悔がなかったのは、しっかり比較したからだと思っています。」
「なるべく高く」「なるべく早く」売りたいというのは、すべての売主に共通する希望です。以下の5つのポイントを押さえることで、売却成功の可能性が高まります。
ポイント1：複数社に査定を依頼して比較する
1社だけに査定を依頼すると、その価格が適正かどうかを判断する材料がありません。最低でも2〜3社、できれば4〜5社から査定を受け、価格・説明の内容・担当者の対応・販売実績を比較した上で依頼先を決めてください。査定はすべて無料です。
ポイント2：最初の売り出し価格の設定が成功のカギ
不動産売却では、売り出し直後が最も問い合わせが集まりやすい時期です。最初の価格設定を高くしすぎると問い合わせが来ず、長期化するにつれて「なぜ売れないのか」という印象を買主に与えてしまいます。
市場相場を踏まえた現実的な価格で売り出すことが、成約までの期間を短縮し、結果として高値での売却につながることが多いです。販売価格は売主が最終的に決めるものですが、不動産会社と十分に相談した上で設定してください。
ポイント3：内覧前の清掃・整理整頓を徹底する
内覧時の第一印象は、買主の購入決定に大きく影響します。費用をかけてリフォームをしなくても、徹底した清掃と整理整頓だけで印象が大きく変わります。
特に水回り（キッチン・浴室・洗面・トイレ）のクリーニング、においの除去、採光の確保は重要です。専門のハウスクリーニングを依頼することも有効な選択肢です。
ポイント4：物件の状態を正確に開示し、インスペクションを活用する
売却前にインスペクション（建物状況調査）を受けることで、物件の状態を客観的に把握できます。問題点を事前に把握・開示することで、売買契約後の契約不適合責任に伴うトラブルを大幅に防ぐことができます。
買主にとっても、状態が明確な物件は安心して購入できるため、成約につながりやすい傾向があります。インスペクション費用は数万円程度が目安です。
→ 中古不動産の注意点｜失敗しない購入のために押さえておくべき全チェックポイントを阪神間専門店が解説
ポイント5：売却タイミングを見極める
一般的に、2〜3月（春の引っ越しシーズン前）は不動産の需要が高まる時期です。この時期に合わせて売り出しを開始すると、買主が見つかりやすい傾向があります。ただしエリアや物件種別によって最適なタイミングは異なります。また金利動向・住宅市場の変化によっても売れやすさは変わるため、定期的に市場情報を確認しながら判断することが重要です。
「ポイント3：内覧前の清掃」に関して、クラスマがよくお伝えするのは「においは写真に写らないが、内覧では即座に伝わる」ということです。
ペット・タバコ・カビのにおいは、買主が物件を見送る大きな理由の上位に挙がります。消臭スプレーでの一時的な対処ではなく、においの原因となる箇所（カーペット・押し入れ内部・水回りの排水口など）を根本的に対処することが重要です。
また、家具が多く残っている状態では部屋が狭く見えます。売却活動中は、不要な家具や荷物をできるだけ処分または移動させ、空間を広く見せる工夫をしておくと内覧時の印象が格段によくなります。
尼崎市・40代・Sさん（マンション売却）
「売却前にクラスマからインスペクションの受検を勧めてもらいました。最初は費用がかかるし必要かな、と思っていましたが、実際に受けてみると給湯器の動作不良が見つかりました。事前に把握できたことで、告知書に正確に記載でき、買主さんとのトラブルなくスムーズに引き渡しができました。内覧前のクリーニングも徹底したおかげで、売り出しから2か月以内に成約することができ、想定より早い売却に満足しています。」
売却の知識として、失敗・トラブルのパターンを事前に知っておくことは非常に重要です。同じ失敗をしないために、代表的な注意点を整理します。
注意点1：契約不適合責任を正しく理解する
2020年の民法改正により、以前の「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変更されました。これは、売主が買主に対して「契約の内容に適合した物件を引き渡す義務」を負うという考え方です。
雨漏り・シロアリ・設備の故障・境界の問題など、売却後に発覚した不具合について、売主は修繕費用の負担・代金の減額・契約解除の請求を受ける可能性があります。
対策として有効なのは、告知書（物件状況報告書）への正確な記載と、インスペクションの事前実施です。知っていたにもかかわらず告知しなかった場合は、特に重大な法的責任を問われることがあります。
注意点2：オーバーローンのリスク
住宅ローンの残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態では、売却によってローンが完済できません。差額は現金で補填する必要があり、金融機関との交渉も必要になります。
住み替えを前提に売却を検討している方は、現在の残債額と市場相場を早めに確認しておくことが重要です。オーバーローンの可能性がある場合は、早い段階で金融機関または不動産会社に相談してください。
注意点3：内覧・販売期間が長引くケース
売り出してから3か月以上経過しても成約しない場合は、価格設定・物件の状態・販売活動の方法のいずれかに問題がある可能性があります。長期化するほど「なぜ売れない物件なのか」という印象が広がりやすくなります。
定期的に担当者と状況を確認し、必要に応じて価格の見直し・販売戦略の修正を検討してください。
注意点4：相続した不動産を売る場合の特有の注意点
相続した不動産を売却する場合、いくつかの特有の注意点があります。
・相続登記が完了していなければ売却できない。2024年4月から相続登記が義務化された（法務省：https://houmukyoku.moj.go.jp/）
・共有名義の場合は、共有者全員の同意が必要
・相続税申告との関係で売却時期に注意が必要な場合がある（「相続税の取得費加算の特例」など）
・空き家を相続した場合は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」が使える可能性がある
いずれも税理士または司法書士との連携が不可欠です。専門家に早めに相談することをおすすめします。
→ 中古不動産の注意点｜失敗しない購入のために押さえておくべき全チェックポイントを阪神間専門店が解説
相続した不動産の売却でクラスマがよく相談を受けるのが、「名義が親のままで相続登記がまだ済んでいない」というケースです。相続登記は2024年4月から義務化されましたが、それ以前に発生した相続でも対象となります。
相続登記が未了のまま放置すると、売却ができないだけでなく、ペナルティ（過料）が課される可能性もあります。「売ろうと思ったら名義が違った」という状況は珍しくありません。相続した不動産がある場合は、売却を検討し始めた段階で早めに司法書士に確認することを強くおすすめします。
神戸市・50代・Hさん（相続不動産の売却）
「父が亡くなって実家をどうするか家族で議論していたところ、兄弟間の意見が割れてしまいなかなか前に進めませんでした。クラスマに相談したところ、共有名義の場合の売却の流れ・税金の特例・司法書士への相談の必要性まで、私たちが知らなかったことを一つひとつ整理して教えてもらいました。結果的に全員が納得できる形で売却でき、後から知って困ることがなかったのが本当によかったです。プロに早めに相談しておいてよかったと心から思っています。」
今の家を売った後、次にどこに住むかを同時に考えておくことは、資金計画の面でも精神的な余裕の面でも非常に重要です。
売り先行？買い先行？住み替えの順番
住み替えには「今の家を売ってから次を買う（売り先行）」と「次の家を先に買ってから今の家を売る（買い先行）」の2つの方法があります。
売り先行のメリットとデメリット
・売却代金を確認してから購入予算を決められるため、資金計画が立てやすい
・二重ローンのリスクを避けられる
・仮住まいが必要になり、引っ越しが2回になる場合がある
買い先行のメリットとデメリット
・気に入った物件が見つかったらすぐに購入できる
・引っ越しが1回で済む場合が多い
・今の家が売れるまでの間、二重ローンが発生する可能性がある
どちらが向いているかは、現在の住宅ローン残債・次の物件候補の状況・手持ちの自己資金などによって異なります。早めに専門家に相談して、最適な方法を選んでください。
今の家を売って阪神間で次の住まいを探す方には、「中古住宅を買ってリノベーション」という選択肢をぜひ知っていただきたいと思います。
新築住宅は価格が高く、人気エリアでは予算内に収まらないケースが増えています。一方、中古住宅はエリア・立地を優先しながら購入でき、リノベーションで自分好みの空間に仕上げることができます。
クラスマでは、物件探し・資金計画・リノベーション設計・施工をワンストップでサポートしています。売却後の住まい探しも、ぜひ一緒にご相談ください。
→ 中古住宅を買ってリノベーションする流れとは｜阪神間で失敗しない7ステップ
「売却と購入を同時に動かすのは複雑すぎる」と感じる方も多いですが、実は売却と購入を切り離してバラバラに進めることのほうが、資金計画が見えにくくなってしまうことがあります。
クラスマでは、売却のご相談と並行して「次の住まいのご希望・予算感」もヒアリングしています。売却で手元に残る資金を踏まえた上で、中古×リノベーションの総予算を一緒にシミュレーションすることで、「売った後にどんな家に住めるか」が具体的にイメージできるようになります。
「まだ売ることも決めていない」という段階でも、情報収集として気軽にご相談いただけます。
西宮市・30代・Yさん夫婦（マンション売却→中古戸建てリノベへ住み替え）
「賃貸で暮らしていた夫婦ですが、子どもが生まれて手狭になり、住み替えを検討し始めました。売却と購入を同時に考えるのが難しそうで最初はどこに相談すればいいかわからなかったのですが、クラスマでは両方まとめて相談できて本当に助かりました。売却の手残り額と住宅ローンを組み合わせた予算シミュレーションをしてもらい、阪神間で探した中古戸建てをリノベーションして入居しました。自分たちの好みの空間になって、毎日の生活がとても楽しくなりました。」
Q1：中古不動産の売却にはどのくらいの期間がかかりますか？
A：販売活動開始から成約まで、一般的に3か月〜6か月程度が目安とされています。その後の引き渡し・決済まで含めると、売却活動開始から完了まで半年前後かかるケースが多いです。ただしエリア・物件種別・価格設定・市場環境によって大きく異なります。早期売却を希望する場合は、売り出し価格の設定が特に重要です。
Q2：築年数が古い物件でも売れますか？
A：売れる可能性は十分あります。ただし、築年数が古い物件ほど買主が住宅ローンの審査で不利になりやすい傾向があります（木造住宅の場合、築20年を超えると銀行融資が難しくなるケースがある）。そのため、買取での売却を検討するケースも多いです。物件の状態・立地・価格設定次第で変わりますので、まずは専門家にご相談ください。
Q3：売却前にリフォームしたほうが高く売れますか？
A：必ずしもそうとはいえません。リフォームに費やした費用が売却価格の上昇分を上回ってしまうケースも多くあります。特に内装の好みは買主によって異なるため、「リフォームされた状態」よりも「その分を価格に反映してもらいたい」という買主もいます。売却前のリフォームについては、不動産会社と費用対効果を十分に相談した上で判断してください。
Q4：仲介手数料は必ずかかりますか？
A：仲介売却を選んだ場合、成功報酬として仲介手数料が発生します。ただし買取の場合は仲介会社を介さないため、仲介手数料は発生しません。どちらの方法を選ぶかは、売却価格・スピード・手間などを総合的に考慮して決めてください。
Q5：売却で利益が出た場合、確定申告は必ず必要ですか？
A：譲渡所得（売却益）が発生した場合は、確定申告が必要です。また、損失が発生した場合でも、「譲渡損失の損益通算」などの特例を活用するために申告したほうがよいケースがあります。税制は変更される可能性があるため、詳細は税理士または国税庁（https://www.nta.go.jp/）にご確認ください。
Q6：住宅ローンが残っている状態でも売却できますか？
A：売却代金でローンを完済できる場合は問題なく売却できます。完済と同時に金融機関が抵当権を抹消し、所有権が買主に移転します。一方、売却価格が残債を下回るオーバーローンの場合は、金融機関との交渉が必要になります。まずは残債額を確認した上で、不動産会社または金融機関に相談することをおすすめします。
→ 中古不動産でも住宅ローンは組める？審査のポイント・注意点・リノベ費用の組み方を阪神間専門店が解説
中古不動産の売却は、「仲介」と「買取」の選択から始まり、査定・媒介契約・販売活動・売買契約・引き渡し・確定申告という7つのステップで完了します。
売却を成功させるための要点を改めて整理します。
・売却方法（仲介か買取か）は自分の状況に合ったものを選ぶ
・相場を事前に調べ、複数社に査定を依頼して比較する
・最初の売り出し価格の設定が成約スピードと価格を左右する
・内覧前の清掃・整理整頓は最もコストがかからない高値売却の準備
・インスペクションと告知書の正確な記載で契約不適合責任のトラブルを防ぐ
・費用・税金の全体像を事前に把握し、手残り額をシミュレーションする
・相続した不動産は相続登記の完了を最優先に確認する
そして、売却後の住まいについても、売却活動と並行して考えておくことをおすすめします。阪神間での住み替えには、中古住宅×リノベーションという選択肢が多くの方に選ばれています。
クラスマでは、売却のご相談から次の住まい探し・リノベーションまでをワンストップでサポートしています。「まず話だけ聞いてみたい」という段階からでも、お気軽にLINEよりご相談ください。
クラスマのLINEに友だち追加するだけで、以下の3大特典を無料でお受け取りいただけます。メールアドレスの登録・会員登録は一切不要です。
特典1：PDF『中古住宅を買って”理想の家”にする方法』
特典2：PDF『リノベーション費用の目安がわかる費用ガイド』
特典3：Instagram未公開『リノベ施工事例集』
売却のご相談・住み替えのご相談の専用公式LINEにて、どちらも歓迎しています。
（クラスマ尼崎店：06-4960-9630 / クラスマ西宮店：0798-66-9640）
