マンションを売ろうと思ったとき、気になるのが仲介手数料の金額ではないでしょうか。
不動産の売却は、多くの方にとって人生でそう何度もあることではありません。だからこそ「思ったより高い」「値引きできるの？」「他にどんな費用がかかる？」という疑問が次々と浮かんできます。
この記事では、中古マンション売却にかかる仲介手数料の計算方法・相場・支払いタイミングを、宅地建物取引業法（宅建業法）の根拠とともに丁寧に解説します。さらに仲介手数料以外の諸費用の全体像、費用を抑えるコツ、「手数料無料」のからくりと注意点まで、阪神間（西宮・尼崎・伊丹エリア）の中古不動産・中古マンション専門店クラスマが実務の視点でまとめました。
売却後に住み替えを検討している方にも役立つよう、総予算の考え方や次の家探しへのヒントも後半でご紹介します。ぜひ最後までお読みください。
なお、本記事に記載の税率・制度・手数料上限は2026年7月時点の情報に基づいています。
法律や制度は変更されることがありますので、最新情報は国土交通省・国税庁の公式サイト、または専門家にご確認ください。
目次
仲介手数料の定義
仲介手数料とは、不動産会社（宅地建物取引業者）が売主と買主の間に入り、売買取引を成立させた対価として受け取る報酬のことです。
重要なのは「成功報酬」という点です。買主が見つからず契約が成立しなかった場合、原則として仲介手数料は発生しません。不動産会社が広告費をかけて売却活動を行い、買主との交渉・契約・手続きを仲介した結果、売買契約が成立して初めて請求できる仕組みになっています。
この手数料の上限は、宅地建物取引業法（宅建業法）に基づき国土交通大臣が定めており、それを超える金額を請求することは法律違反になります。「宅地建物取引業法」とは、不動産取引の公正さを守るために定められた国の法律で、不動産会社はこの法律の下で営業しています。また「宅地建物取引士」（宅建士）は、この法律に基づく国家資格者で、重要事項の説明など専門的な手続きを担います。
売主・買主はそれぞれどちらが支払うの？
一般的な取引では、売主は自分が依頼した不動産会社に、買主は自分が依頼した不動産会社にそれぞれ仲介手数料を支払います。これを「片手取引」と呼びます。
一方、1社が売主と買主の両方を担当するケースもあり、これを「両手取引」と言います。両手取引では不動産会社が双方から手数料を受け取ることになります。どちらが有利・不利という単純な話ではありませんが、後述する「手数料無料」のからくりにも関係するため、仕組みとして覚えておくことが大切です。
媒介契約の種類と仲介手数料の関係
不動産を売却する際は、不動産会社と「媒介契約」を結びます。「媒介契約」とは、売却活動を依頼するための正式な契約で、以下の3種類があります。
① 一般媒介契約
複数の不動産会社に同時に依頼できる。レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録義務なし。
② 専任媒介契約
1社のみに依頼する。ただし自分で買主を見つけて直接取引することは可能。レインズへの登録義務あり（7日以内）。
③ 専属専任媒介契約
1社のみに依頼し、自己発見取引もできない。レインズへの登録義務が最も厳しい（5日以内）。
どの媒介契約を選んでも、仲介手数料の計算式（上限）は変わりません。ただし、専任・専属専任の場合は不動産会社が積極的に動くインセンティブがあるため、早期売却につながるケースが多い傾向があります。どの契約形態が合うかは、物件の状況やご自身の状況に応じて不動産会社と相談するのが一番です。
詳しくは中古不動産の仲介とは？仕組み・手数料・会社の選び方を阪神間専門店が解説もご覧ください。
媒介契約の種類と「やる気の差」について、私たちがよく受けるご相談の一つに「どの媒介契約を選べばいいですか？」というものがあります。
一般媒介は複数社に依頼できる反面、各社にとって「売れなくても損はない」状況になりやすく、積極的な売却活動が行われにくいケースがあります。一方、専任・専属専任は不動産会社が「売れなければ報酬ゼロ」になるため、より熱心に動きやすい構造です。
阪神間では、エリアに精通した地域密着型の会社と専任契約を結ぶことで、物件の魅力を正確に伝えた内覧対応や、エリアのニーズに合った価格設定が実現しやすいと、私たちクラスマは日々の実務を通じて感じています。媒介契約の種類だけでなく、「誰に・どう任せるか」が売却の成否に大きく影響します。
西宮市在住・40代女性（転勤に伴うマンション売却）
「夫の転勤が急に決まり、急いで今のマンションを売却しなければなりませんでした。他の不動産会社に先に相談したら、複数社と一般媒介契約を勧められたのですが、何となく腑に落ちず、クラスマにも相談してみました。こちらでは媒介契約の違いをとても丁寧に教えてくださって、専任媒介で集中的に動いてもらう方が早く売れる可能性が高いと判断。結果、思ったより早く買主が見つかり、当初の希望価格に近い金額で成約できました。仲介手数料の仕組みも最初にきちんと説明していただけたので、あとから『こんな費用がかかるの？』という驚きがなく、安心して進められました。」
宅建業法で定められた上限額の3段階計算式
仲介手数料（税抜）の上限は、売却価格に応じて3段階で定められています。
① 売却価格が200万円以下の部分 ― 売却価格 × 5%
② 売却価格が200万円超〜400万円以下の部分 ― 売却価格 × 4% + 2万円
③ 売却価格が400万円超の部分 ― 売却価格 × 3% + 6万円
中古マンションの売却では、ほとんどのケースが「400万円超」に該当します。そのため実務では③の速算式が最もよく使われます。
速算式（税抜）：売却価格 × 3% + 6万円
これに消費税（現行10%）を加えると、税込の計算式は以下のようになります。
速算式（税込）：売却価格 × 3.3% + 6.6万円
例として売却価格3,000万円のマンションで計算すると、
3,000万円 × 3% + 6万円 = 96万円（税抜）
96万円 × 1.1 = 105.6万円（税込）
この「105.6万円」が法定上限の仲介手数料です。これより高い請求は宅建業法違反になります。ただし「上限」であるため、交渉によってこれより低い金額にすることは可能です。
重要な注意点として、「税抜」と「税込」を混同しないようにしてください。
不動産会社が提示する見積もりに「消費税別」と記載がある場合は、1.1倍した金額が実際の支払い額になります。必ず税込金額を確認しましょう。
消費税の取り扱いと「税込・税抜」の確認方法
仲介手数料には消費税が課税されます。ただし「土地の売買」に対する仲介では消費税が課税されない部分があるなど、詳細は取引の内訳によっても異なります。中古マンションの場合は建物部分が含まれるため、基本的に消費税が加算される前提で計算してください。
見積書を受け取ったときは、以下の3点を必ず確認しましょう。
① 手数料の金額が「税抜」か「税込」かの明記があるか
② 速算式に基づいた計算になっているか（上限を超えていないか）
③ 消費税率が現行の10%で計算されているか
制度や税率は変更される可能性があります。最新の情報は国土交通省公式サイトまたは弊社宅地建物取引士にご確認ください。
400万円以下の低廉物件に関する特例について
2018年の宅建業法改正により、売却価格が400万円以下の低廉な不動産（主に空き家・地方の物件）については、売主からの仲介手数料上限が片側最大19.8万円（税込）に引き上げられました。この特例は中古マンションでは該当するケースが少ないですが、知識として覚えておくとよいでしょう。阪神間の中古マンションでこの価格帯は非常にまれですが、一部の古い物件では確認が必要です。
「計算式は分かったけど、実際の手数料額が妥当かどうか判断できない」というお声をよくいただきます。
クラスマでは査定のご相談をいただいた際に、仲介手数料の概算もあわせてお伝えしています。「売却価格の見込み × 3.3% + 6.6万円（税込）」という式に当てはめると自分でも概算が出せますが、売却価格は査定額よりも高くなることも低くなることもあります。
重要なのは「提示された手数料が上限を超えていないか」を確認することです。手数料の計算が明示されているか、見積書をもらう際に必ず確認してください。明示を渋る会社には注意が必要です。透明性のある説明ができる不動産会社を選ぶことが、安心して売却を進めるための第一歩だとクラスマは考えています。
尼崎市在住・50代男性（相続したマンションの売却）
「父が亡くなり、相続したマンションをどう売ればいいか全く分かりませんでした。ネットで調べると仲介手数料の計算式は出てくるのですが、実際に自分のケースだとどれくらいになるのかイメージが沸かず困っていました。クラスマに相談したところ、査定金額とあわせて手数料の概算も丁寧に計算して説明してくれたので、初めて全体のお金の動きが見えた気がしました。他社では手数料の話を聞くと『契約してから詳しく』と言われてしまったので、こちらの透明な対応が本当に助かりました。」
売却価格別・仲介手数料の目安（税込・上限）
速算式（売却価格 × 3.3% + 6.6万円）に基づき、主な価格帯での仲介手数料の上限（税込）を整理します。
売却価格1,000万円 ― 仲介手数料の上限：39.6万円
売却価格1,500万円 ― 仲介手数料の上限：56.1万円
売却価格2,000万円 ― 仲介手数料の上限：72.6万円
売却価格2,500万円 ― 仲介手数料の上限：89.1万円
売却価格3,000万円 ― 仲介手数料の上限：105.6万円
売却価格3,500万円 ― 仲介手数料の上限：122.1万円
売却価格4,000万円 ― 仲介手数料の上限：138.6万円
売却価格5,000万円 ― 仲介手数料の上限：171.6万円
阪神間（西宮・尼崎・伊丹エリア）の中古マンションでは、2,000万〜3,500万円帯の取引が多い傾向があります。
このレンジでは仲介手数料だけで72万〜122万円が目安になります。
売却にかかる費用の総額シミュレーション（3,000万円のケース）
売却価格3,000万円の中古マンションを例に、仲介手数料以外も含めた費用の全体像を整理します。
① 仲介手数料（税込・上限）：105.6万円
② 印紙税（売買契約書）：1万円※ 軽減税率の適用有無は国税庁公式サイトでご確認ください。
③ 抵当権抹消登記費用：1〜2万円程度（登録免許税 + 司法書士への報酬。住宅ローンが残っている場合に必要）
④ 住宅ローン一括返済手数料：3〜5万円程度（残債がある場合。金融機関により異なる）
⑤ ハウスクリーニング費用：3〜10万円程度（買主への印象向上のために行う場合）
⑥ 引越し費用：5〜15万円程度（状況により大きく異なる）
合計目安（譲渡所得税を除く）：118〜138万円程度
「合計目安」はあくまで参考値です。各費用は状況・時期・依頼先により大きく異なります。正確な金額は必ず確認してください。
譲渡所得税が発生するケースの注意点
売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合、別途「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」がかかります。
譲渡所得とは、売却価格から「取得費（購入時の価格 + 諸費用）」と「譲渡費用（仲介手数料など）」を差し引いた金額です。
税率は所有期間によって異なります。
所有期間5年超（長期譲渡所得）
― 所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税0.315% = 合計約20.315%
所有期間5年以下（短期譲渡所得）
― 所得税30% + 住民税9% + 復興特別所得税0.63% = 合計約39.63%
マイホーム（居住用財産）を売却する場合は「3,000万円特別控除」が使える可能性があり、適用されると譲渡所得から3,000万円を差し引くことができます。ただし一定の要件があります。詳しくは国税庁公式サイトまたは税理士にご確認ください。
また仲介手数料は「譲渡費用」として計上できるため、確定申告時に課税所得を減らす効果があります。売却後の確定申告を忘れずに行いましょう。
費用の合計を先に知っておくことで、売却後の手取り額が見えてきます。
実務では「査定価格 = 手取り額」と思い込まれているお客様が多くいらっしゃいます。しかし実際には、仲介手数料・税金・諸費用を差し引いた後の金額が「実際に手元に残るお金」です。
例えば3,000万円で売却できたとしても、仲介手数料だけで105.6万円、さらに譲渡所得税・印紙税・抵当権抹消費用などを加えると、諸費用合計が150万円前後になることも珍しくありません。
私たちクラスマでは「売却後のお金の流れ」を事前にご説明し、住み替え先の費用も含めた総合的な資金計画のご相談にも対応しています。「思ったより手元に残らなかった」という後悔を防ぐために、売却活動を始める前に費用の全体像を把握することを強くおすすめします。
西宮市在住・40代夫婦（住み替えのためのマンション売却）
「マンションを売って新居に住み替える計画を立てていたのですが、最初は『査定額がそのまま手取りになる』と思っていました。クラスマに相談したところ、仲介手数料はもちろん、譲渡所得税や印紙税、抵当権抹消の費用まで丁寧にシミュレーションしてくれて、実際の手取り額を見てちょっと驚きました。でも逆に、事前に分かっていたから住み替えの計画を正確に立て直せました。こちらで相談しておいて本当によかったと思っています。特典の費用ガイドも、夫婦でじっくり読んで参考にしました。」
一般的な支払いタイミング（2段階が基本）
仲介手数料は一般的に、以下の2段階で支払います。
① 売買契約締結時 ― 仲介手数料の半額（50%）を支払う
② 引き渡し完了時 ― 残りの半額（50%）を支払う
つまり買主との売買契約書にサインをしたタイミングで半額を、引き渡しが完了したタイミングで残りの半額を不動産会社に支払うのが一般的です。
ただし不動産会社によっては「引き渡し完了時に一括払い」というケースもあります。どのタイミングで支払うかは媒介契約書に記載されますので、契約前に必ず確認してください。
クラスマでは基本的に「売買契約時に一括でお支払い」のシステムを採用しています。
資金ショートに注意！「先払い」が生じるケース
ここで注意が必要なのが「資金ショート」のリスクです。
仲介手数料（の半額）は売買契約締結時に発生しますが、売却代金が実際に振り込まれるのは引き渡し完了後です。つまり「手数料を払うタイミング（契約時）」と「売却代金を受け取るタイミング（引き渡し時）」にズレが生じます。
手元の現金が少ない場合は、この先払い分の手当てが必要になります。事前に準備しておくか、不動産会社に相談して一括払いへの変更ができないか確認しましょう。
住み替えを検討中の方は、売却のタイミングと購入のタイミングが重なると資金繰りがさらに複雑になります。
「売り先行」か「買い先行」かの判断を含めた資金計画については、持ち家を買い換える？資金計画が成否のカギもあわせてご覧ください。
契約解除になった場合の手数料はどうなる？
売買契約が成立した後にキャンセルとなった場合、仲介手数料の扱いは状況によって異なります。
① 買主都合でキャンセルになった場合
売主は手付金を没収できる場合が多く、仲介手数料も請求される可能性があります。ただし実際は取引相手や契約内容によって異なります。
② 売主都合でキャンセルになった場合
手付金の倍額を買主に返還するケースが多く、不動産会社への仲介手数料の支払い義務が生じる場合もあります。
③ 売買契約が成立しなかった場合（買主が見つからなかった場合）
仲介手数料は原則として発生しません。
「契約後のキャンセルは費用面でも大きなリスクがある」ということを念頭に置き、売買契約を締結する前に十分な確認を行うことが大切です。
支払いタイミングで焦るお客様は少なくありません。
他社様にて売買契約を結ぶ際に初めて、半額を今日払うんですか？と驚いたと耳にすることもありました。100万円前後の手数料の半額を当日用意するのは、事前に知っていないと慌てる場面になりかねません。
クラスマでは査定の段階から「いつ、いくらの支払いが発生するか」をスケジュールとして可視化してお伝えするようにしています。特に住み替えを検討されている方は、売却代金の入金・購入物件への支払い・仲介手数料の支払いが複雑に絡み合うため、全体のキャッシュフロー管理がとても重要です。不安な点があれば、契約前に遠慮なくご相談ください。
尼崎市在住・30代夫婦（買い替えのためのマンション売却）
「売買契約を結ぶ日に仲介手数料を支払う、と事前に教えてもらっていたのでちゃんと準備はできていました。住み替え先の購入とタイミングが重なっていたので、お金の出入りを一覧で整理してもらえたのが本当に助かりました。複雑なお金の動きを丁寧に説明してもらえたことで、夫婦で安心して進められました。こちらに相談して良かったと、夫も言っていました。」
必ず発生する費用
中古マンションを売却する際、仲介手数料以外にも必ず発生する費用があります。
① 印紙税
売買契約書に収入印紙を貼付して納める税金です。契約金額（売却価格）に応じて税額が変わります。2,000万円超〜5,000万円以下の場合は本則2万円、5,000万円超〜1億円以下は6万円など（税額は変更になる場合があります。最新は国税庁公式サイトでご確認ください）。軽減措置が適用される場合もあります。
② 抵当権抹消登記費用
住宅ローンが残っている場合、売却に際して抵当権を抹消する登記が必要です。「抵当権」とは、金融機関がローン返済の担保としてマンションに設定した権利のことです。登録免許税（不動産1件につき1,000円が基本）と司法書士への報酬（1〜2万円程度）がかかります。
状況によって発生する費用
③ 住宅ローン一括返済手数料
ローン残債がある場合、売却代金で一括返済する際に金融機関への手数料が発生します。インターネットバンキングが使えない場合は窓口手数料がかかることも。3〜5万円程度が目安ですが、金融機関によって大きく異なります。
④ 住所変更登記・氏名変更登記費用
登記上の住所や名義（氏名）が現在と異なる場合、変更登記が必要です。登録免許税と司法書士費用で1〜2万円程度が目安です。
⑤ ハウスクリーニング費用
義務ではありませんが、買主への印象を良くするために行う場合があります。マンション全体のクリーニングで3〜10万円程度。内覧前に実施すると成約率の向上につながることがあります。
⑥ 引越し費用
売却後の居住移転に伴う引越し費用です。距離・荷物量・時期によって大きく異なりますが、5〜20万円程度を見ておくとよいでしょう。
⑦ 確定申告に関する費用
売却で譲渡所得が発生した場合、翌年の確定申告が必要です。税理士に依頼する場合は3〜10万円程度の報酬がかかります。自分で申告することも可能ですが、不動産売却の確定申告は複雑なため専門家への依頼を検討してみてください。
売却時に「戻ってくる」お金にも注目
費用ばかりに目が行きがちですが、売却によって戻ってくるお金もあります。
① 管理費・修繕積立金の精算
売却日以降の前払い分が日割りで返金されます。具体的な金額は管理組合への確認が必要です。
② 固定資産税・都市計画税の精算
引き渡し日以降の期間分は買主が負担するため、売主への返金が発生します（1月1日時点の所有者が納税義務者になるため、精算のルールは契約で取り決めます）。
これらの「戻ってくるお金」も把握することで、売却後の手取り額をより正確に計算できます。
詳しくは中古不動産の購入にかかる諸費用とは？内訳・相場・支払いタイミングを阪神間専門店が解説もあわせてご覧ください（買い替え後の購入側の諸費用も同時に把握いただけます）。
見落としがちな費用トップ3を押さえましょう
クラスマが実務で「知らなかった」とご相談いただくことが多い費用として、以下の3つがあります。
① 住宅ローンの一括返済手数料
残債があると思っていても「いくら残っているか」を正確に把握していないお客様が多く、返済手数料の存在を忘れていることがあります。金融機関に残高証明書を取り寄せ、一括返済時の手数料も事前に確認しておきましょう。
② 抵当権抹消の登記費用
「ローンを返済したら自動的に抹消される」と思われているケースがありますが、抵当権の抹消は自ら手続きを行う必要があります。司法書士に依頼するのが一般的です。
③ 確定申告の必要性
売却した年の翌年2〜3月に確定申告が必要です。特に「3,000万円特別控除」を使う場合は必須となります。失念すると無申告加算税などのペナルティが発生することもあるため、注意が必要です。
伊丹市在住・50代女性（ご家庭の事情に伴うマンション売却）
「家庭の事情に伴いマンションを売ることになったのですが、自分では何から手をつければいいか全く分かりませんでした。ネットで調べても、他にどんな費用がかかるかよく分からなかったんです。クラスマで相談したら、抵当権抹消の費用や引越し代まで含めたトータルの費用をリストアップしてもらえて、本当にありがたかったです。また確定申告が必要なことも教えてもらえて、税理士の先生も紹介してもらいました。こちらに相談していなければ、確定申告のことは完全に忘れていたと思います。」
そもそも仲介手数料は交渉できるの？
法定の上限を下回る金額であれば、不動産会社は自由に手数料を設定できます。つまり「値引き交渉は可能」です。ただし不動産会社には値引きに応じる義務はなく、交渉が成功するかどうかは状況次第です。
値引き交渉が成立しやすい状況として、以下のようなケースがあります。
① 物件の売れやすさが高い（人気エリア・価格が適正・状態が良い）
② 複数の不動産会社に査定を依頼しており、比較検討している
③ 会社が「成約実績を積みたい」タイミング（例：年度末など）
④ 売却と購入を同じ会社にまとめて依頼できる（住み替えのワンストップ依頼）
値引き交渉のベストタイミング
値引き交渉は「媒介契約を結ぶ前」が一般的には効果的と言われています。契約後に「やっぱり値引きして」という交渉はほぼ受け入れてもらえません。
複数の不動産会社に査定を依頼し、手数料を含む条件を比較した上で「御社にお願いしたいが、手数料についてご相談できますか」と切り出すのが自然な流れです。
ただしここで重要なのが、「値引き交渉のデメリット」についても理解した上で判断することです。
値引き交渉の落とし穴とデメリット
不動産会社の仲介手数料はそのまま売却活動のコスト（広告費・人件費・内覧対応コストなど）に直結します。値引きを受け入れた場合、不動産会社が積極的に動くモチベーションが下がるリスクがあります。
具体的には以下のようなリスクが考えられます。
① 広告への掲載を縮小・後回しにする可能性
② 内覧対応が手薄になる可能性
③ 買主への売り込みの優先度が下がる可能性
結果として「手数料を値引きしたが、売れるまでに時間がかかった」「本来より低い価格で成約してしまった」というケースも現実には起きているそうです。「手数料 × 金額」の節約よりも「売却価格 × 手取り額」の最大化を優先することが、売主にとって本当の意味でのメリットにつながります。
複数社への査定依頼と比較の大切さ
手数料の値引き交渉よりも効果的な節約策として、複数社に査定を依頼して比較することをおすすめします。査定価格や手数料だけでなく、以下の点を総合的に比較してください。
① 担当者のエリア知識と実績
② 売却活動の具体的な方針（どの媒体に・いつ・どう掲載するか）
③ 過去の類似物件での成約事例
④ コミュニケーションの取りやすさ
詳しくは中古不動産を売却するには？査定・流れ・費用・注意点を阪神間専門店が徹底解説もご覧ください。
確定申告で仲介手数料を節税に活かす
仲介手数料は「譲渡費用」として確定申告時に計上できます。譲渡所得（売却益）から差し引くことで課税対象額を減らす効果があり、これが実質的な節税になります。
計算式：譲渡所得 = 売却価格 – 取得費（購入価格 + 購入時諸費用）- 譲渡費用（仲介手数料など）
仲介手数料以外にも、印紙税・抵当権抹消費用・測量費用なども譲渡費用に計上できる場合があります。領収書は必ず保管しておきましょう。
詳細は国税庁公式サイトまたは税理士にご確認ください。
値引き交渉より『信頼できる担当者を選ぶ』ことの方が、最終的な手取り額に大きく影響します
私たちクラスマでは、手数料の値引き交渉よりも「担当者の力量と売却戦略の中身」を重視してほしいとお伝えしています。
例えば、同じ3,000万円の物件でも、価格設定・内覧対応・交渉力の違いで50万〜100万円の差が出ることは珍しくありません。仮に手数料を10万円値引きしてもらっても、担当者の活動が手薄になり成約価格が下がれば、それ以上の損失になります。
阪神間に特化した私たちだからこそ、エリアの価格相場・買主層・売れる時期といった地域密着の情報を活かした売却戦略を立てることができます。「手数料の透明性」と「売却力」の両方を確認した上で依頼先を決めることが、後悔しない売却につながると考えています。
西宮市在住・30代男性（転職・転居に伴うマンション売却）
「最初は仲介手数料をとにかく安くしてくれる会社を探していました。ネットで『手数料半額』をうたっている会社に問い合わせたのですが、何となく対応が粗雑で不安になりました。そこでこちらにも相談してみたところ、営業さんが売却活動の具体的な計画を説明してくれて、『こっちの方が信頼できるのでは』と感じました。結果的に手数料は正規の上限いっぱいでしたが、思ったより早く、しかも想定より高い金額で成約できたので、トータルでは絶対にクラスマに頼んで正解でした。クラスマ尼崎店の方には本当に感謝しています。」
手数料無料はなぜ成り立つの？
「仲介手数料無料」という広告を見かけることがあります。この仕組みを理解するには「両手取引」について知る必要があります。
通常の取引では、売主側の不動産会社と買主側の不動産会社が異なります（片手取引）。しかし1社が売主・買主の両方を担当する「両手取引」では、売主・買主それぞれから手数料を受け取ることができます。
「手数料無料」とうたっている会社の多くは、このうち「売主からの手数料を0円にする代わりに、買主から手数料を受け取る（あるいはその逆）」という形で成り立っています。不動産会社としての総収益は変わらないため、「無料」は一方のみの話というわけです。
「手数料無料」に潜むリスクと注意点
無料自体が必ずしも悪いわけではありませんが、知っておくべきリスクがあります。
① 囲い込みのリスク
両手取引を狙うために、他の不動産会社からの購入申し込みを意図的に断る「囲い込み」が起きることがあります。本来あったはずの成約機会を逃し、売却に時間がかかったり、最終的に低い価格での成約になることがあります。
② 成約価格が低くなる可能性
買主を自社で探すことに注力するあまり、条件の良い買主を見つける機会を狭めてしまうことがあります。
③ サービスの質が変わる可能性
手数料収入が一方からしか入らない場合、広告や対応のコストが削られるケースもあります。
「囲い込み」を防ぐための確認ポイント
不動産会社を選ぶ際は、以下を確認することで囲い込みのリスクを下げられます。
① レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録状況を確認する
専任・専属専任媒介契約ではレインズへの登録義務があり、登録後は自分でも「登録証明書」を確認できます。また登録後に問い合わせがどれくらいあったかも確認できます。
② 他社からの問い合わせ・内覧申し込みを受け入れているか確認する
③ 定期的な活動報告があるか確認する
専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上の報告義務があります。
「手取り額」で比較する視点を持つ
「手数料が安い or 無料」という視点だけでなく、「売却価格から諸費用を差し引いた手取り額の最大化」という視点で不動産会社を比較することが大切です。
手数料が0円でも成約価格が100万円低ければ、実質的には損をしています。手数料を100万円払っても成約価格が150万円高ければ、50万円のプラスになります。「手数料の金額」ではなく「手取り額の合計」で比較することが、後悔しない売却につながります。
詳しくは中古マンションの仲介手数料の相場はいくら？計算方法・値引きのリスク・無料のからくりを阪神間専門店が解説も参考にしてください。
正直にお伝えすると、私たちクラスマは「仲介手数料無料」の打ち出しをしていません。理由は明確で、適正な手数料をいただいた上で、その分の価値を売却活動でお客様に還元するという方針だからです。
売却活動には、物件の撮影・広告制作・ポータルサイトへの掲載・内覧対応・購入申し込みへの対応・価格交渉のサポートなど、多くの工程があります。これらに手を抜かず、お客様の利益を最優先に動くためには、適正な報酬の枠組みが必要だと考えています。
「手数料が安い会社」よりも「売却の結果として手取りが多くなる会社」を選んでいただきたい。それがクラスマの変わらないスタンスです。
尼崎市在住・40代女性（親御様の介護施設入居に伴うマンション売却）
「親の施設入居費用を工面するため、実家のマンションを売る必要がありました。インターネットで『仲介手数料無料』の会社を見つけたのですが、担当者の対応に不安になってしまいました。クラスマに相談してみると、手数料についての仕組みもとても分かりやすく教えてくれて、なぜ無料にしている会社があるのか、囲い込みとは何かまで説明してもらいました。改めてこちらでお願いすることにしたのですが、査定価格より高い価格で成約できたので、手数料を払っても最終的な手取り額は多くなりました。本当に相談して良かったと思っています。」
「売却費用」と「購入費用」は同時に計算する
住み替えを検討している方にとって、売却は「ゴール」ではなく「スタート」です。今の家を売って得た資金を、次の家の購入資金に充てるわけですから、売却側と購入側の費用を同時に把握することが不可欠です。
売却側でかかる費用（仲介手数料・諸費用・税金）と、購入側でかかる費用（物件代金・仲介手数料・住宅ローン諸費用・登記費用など）を合算した「総費用」を把握しないと、「売れたお金が足りない」「ローンを想定より多く組まないといけない」という事態になりかねません。
「売り先行」と「買い先行」のどちらを選ぶかによっても資金計画は大きく変わります。
詳しくは持ち家を買い換える？資金計画が成否のカギをご覧ください。
住み替え先として「中古マンション × リノベーション」という選択肢
売却後の住み替え先を検討するとき、「新築は高すぎる」「でも中古はどんな状態か不安」という声をよくいただきます。そこでクラスマがご提案しているのが「中古住宅 × リノベーション」という選択肢です。
中古×リノベのメリットは以下の3点です。
① 立地重視で家を選べる
新築では手が届かないエリアでも、中古なら予算内で希望のエリアに住める可能性があります。阪神間（西宮・尼崎・伊丹・芦屋・神戸市エリア）では駅近・利便性の高い物件も中古で見つかることがあります。
② コストの調整ができる
リノベーションの範囲・グレードを自分たちで決められるため、予算に応じた調整が可能です。クラスマの特典資料「リノベーション費用の目安ガイド」によると、費用の目安はおおよそ以下の通りです。
― 部分リノベ（水回りや内装の一部）：200〜500万円程度
― 水回り中心のリノベ：300〜600万円程度
― フルリノベーション（全面改装）：600〜1,200万円程度
※非定額制であり、物件の状態・仕様・プランによって大きく異なります。あくまで目安としてご参考ください。
③ 自分好みの間取りや内装にできる
「家事動線を変えたい」「子供部屋をつくりたい」「収納を増やしたい」など、今の暮らしに合わせた住まいを実現できます。
物件費用 + リノベ費用をローン1本にまとめる「リノベ込み住宅ローン」
中古住宅を購入した後、リノベーション費用を別途ローンで借りると「物件ローン」と「リフォームローン」の2本立てになり、返済が複雑になる上に金利も高くなりがちです。
クラスマでは、物件費用とリノベーション費用を合算して住宅ローン1本で借りる「リノベ込み住宅ローン」のご相談にも対応しています。住宅ローンの低金利でリノベ費用まで借りられるため、返済計画がシンプルになり、自己資金を抑えやすいのが大きなメリットです。
詳しくは中古不動産でも住宅ローンは組める？審査のポイント・注意点・リノベ費用の組み方を阪神間専門店が解説をご覧ください。
阪神間での中古マンション探し・リノベのご相談はクラスマへ
クラスマは、阪神間（西宮・尼崎・伊丹を中心に、宝塚・川西・芦屋・神戸市・豊中・池田・吹田・箕面エリア）の中古住宅・中古マンションの売買仲介と、リノベーションのワンストップサービスを提供しています。
「売却の相談をしながら、次の家の情報も一緒に調べてほしい」というご相談も大歓迎です。
阪神間の中古マンションについては【阪神間版】中古マンションのおすすめエリアはどこ？西宮・尼崎を中心にエリア選びのポイントを専門店が解説もあわせてご覧ください。
また中古×リノベの流れについては中古住宅を買ってリノベーションする流れとは│阪神間で失敗しない7ステップが参考になります。
さらにリノベーション費用について詳しく知りたい方は【完全版】中古住宅×リノベーションの費用は？関西10エリアで失敗しない選び方と成功のコツもご覧ください。
住み替え費用の全体を整理するなら、クラスマの売却専用LINEが便利です。
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住み替えのご相談では『売る』と『買う』を同時に考えることが成功のカギです
住み替えを検討されている多くのお客様が、最初は「まず売ること」だけを考えて相談にいらっしゃいます。しかし実際には、売却価格・ローン残高・購入予算・リノベ費用を同時に計算してみないと、「次の家をどのくらいの予算で探せるか」が分かりません。
クラスマでは、売却の査定・資金計画・購入物件の探し方・リノベーション費用の概算まで、一度のご相談でまとめてお話することが可能です。阪神間エリアで長年積み上げた実績と、実際の施工事例に基づく具体的なアドバイスをお伝えします。「住み替えを考えているけど、何から始めればいいか分からない」という段階でのご相談が一番スムーズです。
西宮市在住・30代夫婦（第二子誕生を機にした住み替え）
「二人目が生まれて今のマンションが手狭になり、住み替えを考え始めました。でも今のマンションをどのくらいで売れるのか、次の家にどれくらいの予算が使えるのかが全然分からなくて。クラスマに相談したら、まず今の家の査定をしてくれて、仲介手数料や諸費用を差し引いた手取り額を計算してくれました。それをもとに『次の物件はこのくらいの予算で探せます』とアドバイスをもらえたので、とても計画が立てやすかったです。LINEで相談をさせてもらってからの来店だったので、イメージが一気にクリアになりました。こちらに相談して本当に良かったと思います。」
Q1：仲介手数料の上限は法律で決まっていますか？
A：はい。宅地建物取引業法（宅建業法）に基づき、国土交通省が上限を定めています。売却価格が400万円超の場合は「売却価格 × 3% + 6万円（税抜）」が上限の速算式です。この金額を超える仲介手数料の請求は法律違反になります。ただしこれは「上限額」であり、不動産会社は上限以下で手数料を設定することも可能です。
Q2：仲介手数料は必ず上限いっぱい請求されますか？
A：必ずしもそうではありません。上限は「法律で認められた最大額」であり、値引き交渉は可能です。ただし不動産会社に値引きに応じる義務はなく、値引きによりサービスの質や売却活動の積極度が変わる可能性もあります。「手数料の安さ」よりも「手取り額の最大化」という視点で判断することをおすすめします。
Q3：仲介手数料はいつ払えばいいですか？
A：一般的には、売買契約締結時に半額、引き渡し完了時に残りの半額を支払うケースが多いです。クラスマでは「売買契約時に一括払い」が基本です。いつ・いくら支払うかは、媒介契約を結ぶ前に必ず確認しましょう。
Q4：住宅ローンが残っているマンションを売却した場合、手数料はどうなりますか？
A：住宅ローン残債がある場合でも、仲介手数料の計算方法は変わりません。売却価格に応じた手数料が発生します。ただし残債がある場合は、売却代金でローンを一括返済し、同時に「抵当権抹消登記」を行う必要があります。その際に金融機関への繰り上げ返済手数料（3〜5万円程度）と、抵当権抹消登記費用（1〜2万円程度）が別途発生します。
Q5：買取と仲介で仲介手数料はどう違いますか？
A：不動産会社が直接買い取る「買取」では、仲介という行為が発生しないため、仲介手数料はかかりません。一方で、買取価格は一般的に市場価格（仲介による成約価格）より低くなることが多いです。スピードを重視する場合や、物件の状態が良くない場合には買取が有効な選択肢になることもあります。詳しくは中古不動産の買取とは？仲介との違い・査定の流れ・メリット・注意点まで阪神間専門店が解説をご覧ください。
Q6：仲介手数料は確定申告で経費にできますか？
A：はい。売却で譲渡所得（売却益）が生じた場合、仲介手数料は「譲渡費用」として計上でき、課税される譲渡所得を減らす効果があります。印紙税・抵当権抹消費用なども譲渡費用に計上できる場合があります。売却後は領収書を必ず保管し、翌年の確定申告に備えましょう。詳しくは国税庁公式サイトまたは税理士にご相談ください。
Q7：複数の不動産会社に仲介手数料を払うことはありますか？
A：専任媒介・専属専任媒介の場合は1社のみへの支払いです。一般媒介を結んでいる複数社のうち1社が成約した場合も、実際に成約させた1社への支払いのみとなります。複数社に同時に手数料を支払うことはありません。
よくあるご質問の中でも特に多いのが『残債があると手数料は上がるの？』というご質問です。
残債の有無は仲介手数料の計算には影響しません。「売却価格 × 3% + 6万円（税抜）」という計算式は変わりません。ただしローンが残っている場合は、売却代金で一括返済してから引き渡すという手続きが加わります。この際に「売却代金 ＜ 残債」という状況（オーバーローン）になると、差額を自己資金で補填するか、金融機関と交渉して「任意売却」を検討する必要があります。
阪神間の場合、マンション価格が下落していたバブル期に購入した方や、購入後に収入が下がった方でオーバーローン状態になっているケースも見られます。「売れるかどうか不安」という段階でのご相談も承っていますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
この記事では、中古マンション売却にかかる仲介手数料について、計算方法から節約術・手数料以外の費用まで幅広く解説しました。最後にポイントを整理します。
① 仲介手数料は「成功報酬」であり、宅地建物取引業法（宅建業法）に基づく上限がある
② 400万円超の物件の速算式は「売却価格 × 3% + 6万円（税抜）」。税込は1.1倍
③ 支払いは「売買契約締結時に半額 + 引き渡し時に半額」が一般的
④ 仲介手数料以外にも、印紙税・抵当権抹消・ローン返済手数料・ハウスクリーニングなどの費用が発生する
⑤ 値引き交渉は可能だが、手数料の安さより「手取り額の最大化」を優先して不動産会社を選ぶことが重要
⑥ 「仲介手数料無料」には両手取引・囲い込みのリスクが伴うこともあるため、仕組みを理解した上で判断する
⑦ 住み替えを検討中なら、売却費用と購入費用を同時に把握して総合的な資金計画を立てることが大切
本記事に記載の税率・制度・費用はあくまで参考情報です。法律・税制・各種制度は変更されることがあります。正確な情報は、国土交通省・国税庁の公式サイト、または宅地建物取引士・税理士などの専門家にご確認ください。
クラスマは、阪神間の中古不動産・リノベーション専門店として、売却のご相談から住み替え先の物件探し・リノベーションまで、ワンストップでサポートしています。「まずは話を聞いてみたい」という段階でのご相談も大歓迎です。
仲介手数料のことも、住み替えのことも、まるごとご相談ください。
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