中古マンションの購入を検討し始めたとき、「物件価格以外に、いったいどれくらいの費用がかかるのだろう」と不安になる方は少なくありません。
実は、中古マンション購入時には物件価格の約6～10%にあたる諸費用が必要です。たとえば2,500万円の物件なら、150万～250万円ほどの諸費用がかかる計算になります。
この記事では、阪神間（西宮・尼崎・伊丹エリア）で中古住宅・中古マンションの売買仲介とリノベーションを専門に手がけるクラスマが、諸費用の内訳から計算方法、さらに費用を抑えるコツまでわかりやすく解説します。住宅ローンの借入額や返済シミュレーションの考え方もあわせてお伝えしますので、資金計画の第一歩としてぜひお役立てください。
― 目次 ―
中古マンションを購入する際、物件価格とは別に発生する費用を「諸費用」と呼びます。諸費用の目安は、一般的に物件価格の6～10%程度です。
諸費用を大きく分けると、次の3つのカテゴリーに整理できます。
①契約・登記に関する費用
売買契約書に貼る印紙税や、所有権移転登記にかかる登録免許税・司法書士報酬などが該当します。
②住宅ローンに関する費用
融資を受ける金融機関に支払う事務手数料やローン保証料、抵当権設定にかかる登記費用が含まれます。
③その他の費用
火災保険料、不動産取得税、引き渡し後の管理費・修繕積立金の精算金などがこれにあたります。
新築マンションと比べると、中古マンションは仲介手数料が発生する点が大きな違いです。一方で、物件価格自体が抑えられるため、総額で見ると新築より資金計画を立てやすいケースも多くあります。
クラスマでは、初回のご相談時に諸費用を含めた総額の資金シミュレーションをお出ししています。「物件価格＋諸費用＋リノベーション費用」をまとめて把握できるので、予算オーバーを防ぎやすいとご好評いただいています。
ここからは、各費用の内訳と金額の目安を具体的に見ていきましょう。
仲介手数料
中古マンションの売買では、不動産会社に支払う仲介手数料が発生します。法律で定められた上限額は「物件価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」です。たとえば物件価格2,500万円の場合、上限は約89.1万円（税込）となります。
印紙税
売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。契約金額が1,000万円超～5,000万円以下の場合、印紙税は1万円です（軽減措置適用時。最新の適用期限は国税庁のサイトでご確認ください）。
登録免許税・司法書士報酬
所有権移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額 × 2.0%（土地は軽減税率あり）が原則です。司法書士への報酬は6万～10万円程度が目安となります。
住宅ローン関連費用
金融機関によって異なりますが、主な費用は次のとおりです。
①融資事務手数料：定額型（3万～5万円程度）または定率型（借入額 × 2.2%程度）
②ローン保証料：借入額や返済期間によって変動。一括前払いで借入額の約2%が目安
③抵当権設定登記：借入額 × 0.4%（一定要件を満たすと0.1%に軽減）
火災保険料・地震保険料
加入する補償内容や建物の構造によって金額が変わります。マンションの場合、5年一括で5万～15万円程度が一つの目安です。
固定資産税・都市計画税の精算金
引き渡し日を基準に、売主と買主で日割り精算するのが一般的です。
不動産取得税
物件の引き渡し後、数か月～半年ほどで都道府県から納税通知が届きます。建物の固定資産税評価額 × 3%が原則ですが、一定の要件を満たすと軽減措置を受けられます。詳しくは各都道府県の税事務所、または国税庁・総務省の公式情報をご確認ください。
諸費用の中でも金額が大きいのが仲介手数料と住宅ローン関連費用です。住宅ローンの事務手数料は「定額型」と「定率型」で数十万円の差が出ることもあります。
クラスマでは、複数の金融機関の条件を比較しながら、お客さまに合った借入プランをご提案しています。
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諸費用の計算は、物件ごとに条件が異なるため、個別のシミュレーションが大切です。クラスマのLINEに友だち追加いただくと、費用の目安がわかる『リノベーション費用ガイド（PDF）』をはじめ、家づくりに役立つ3大特典を無料でお届けしています。
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ここでは、物件価格ごとの諸費用の目安を簡易シミュレーションとしてまとめます。住宅ローンの借入条件は「金利1.5%・返済期間35年・元利均等返済・頭金なし（フルローン）」を前提とした試算です。金利や借入条件によって金額は変動しますので、あくまで参考としてご覧ください。
物件価格1,500万円の場合
①仲介手数料（税込）：約56.1万円
②印紙税：1万円
③登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）：約20万～30万円
④住宅ローン関連費用：約30万～50万円
⑤火災保険料：約5万～15万円
⑥その他（固定資産税精算・不動産取得税など）：約10万～20万円
諸費用合計の目安：約120万～170万円
毎月の返済額の目安：約4.6万円
物件価格2,500万円の場合
①仲介手数料（税込）：約89.1万円
②印紙税：1万円
③登記費用：約25万～35万円
④住宅ローン関連費用：約50万～80万円
⑤火災保険料：約5万～15万円
⑥その他：約15万～25万円
諸費用合計の目安：約185万～245万円
毎月の返済額の目安：約7.7万円
物件価格3,500万円の場合
①仲介手数料（税込）：約122.1万円
②印紙税：1万円
③登記費用：約30万～40万円
④住宅ローン関連費用：約70万～110万円
⑤火災保険料：約5万～15万円
⑥その他：約15万～30万円
諸費用合計の目安：約245万～320万円
毎月の返済額の目安：約10.7万円
（上記はすべて概算です。実際の金額は物件の条件・金融機関・税制の状況により異なります）
阪神間では、西宮市・尼崎市・伊丹市を中心に1,500万～3,000万円台の中古マンションが多く流通しています。「今の家賃と同じくらいの返済額で購入できるかも」と驚かれるお客さまも多いです。
クラスマでは無料で個別の返済シミュレーションを行っていますので、お気軽にご相談ください。
諸費用は一度にまとめて支払うわけではなく、購入の進行に合わせて段階的に発生します。クラスマで家を買った場合、支払い時期ごとに整理すると次のようになります。
売買契約時
①印紙税（売買契約書に貼付）
②手付金（現金もしくは振込で全額）
決済・引き渡し時
①仲介手数料全額
②ローン保証料（一括前払いの場合）
②登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）
③融資事務手数料
④火災保険料（決済後、入居前までに）
⑤固定資産税・管理費等の精算金
引き渡し後
①不動産取得税（数か月～半年後に通知）
特に注意したいのは、決済・引き渡し時にまとまった現金が必要になる点です。住宅ローンに諸費用を組み込める「オーバーローン」に対応している金融機関もありますが、借入額が増えると毎月の返済負担も大きくなります。事前にしっかり資金計画を立てておくことが大切です。
クラスマのお客さまには「諸費用をどこまでローンに含められるか」というご質問が多く寄せられます。金融機関ごとに対応範囲が異なるため、私たちが複数の金融機関に確認し、お客さまの状況に合った資金計画をご提案しています。
諸費用は工夫次第で節約できる部分があります。ここでは、無理なく実践できる方法をご紹介します。
①住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）を活用する
一定の要件を満たす中古マンションであれば、住宅ローン減税の対象になります。年末時点の住宅ローン残高に応じて所得税・住民税が控除される制度です。要件や控除額は税制改正で変わることがあるため、最新情報は国税庁のサイトでご確認ください。
②火災保険の補償内容を見直す
必要な補償を選んで不要な特約を外すだけでも、保険料を抑えられます。複数社の見積もりを比較検討するのがおすすめです。
③登記を自分で行う（ハードルはかなり高い）
登記手続きを自分で行えば司法書士報酬を節約できますが、専門知識が必要なうえ金融機関が認めないケースもあります。現実的にはプロに依頼するのが安心です。
④すまい給付金・補助金制度を確認する
自治体独自の補助金や、省エネリフォームに対する国の補助制度が利用できる場合があります。制度は年度ごとに変わるため、購入時点での最新情報を各自治体や国土交通省のサイトで確認しましょう。
阪神間の自治体では、子育て世帯向けの住宅取得支援や省エネリフォーム補助金を設けているケースがあります。
クラスマでは物件探しからリノベーション、補助金申請までワンストップで対応していますので、使える制度を見逃す心配がありません。
中古マンションならではの費用や注意点も押さえておきましょう。
リノベーション費用
「中古を買ってリノベーション」を検討される場合、物件価格と諸費用に加えてリノベーション費用も資金計画に含める必要があります。リノベーション費用は施工範囲や設備のグレードによって大きく変わりますが、マンションの場合は一つの目安として300万～1,000万円程度の幅があります（フルリノベーションか部分リノベーションかでも異なります）。
クラスマでは、物件費用とリノベーション費用をまとめて住宅ローン1本で組める「リノベ込み住宅ローン」のご提案も行っています。別々にローンを組むより金利面で有利になるケースが多く、月々の返済計画も立てやすくなります。
管理費・修繕積立金
中古マンションでは、毎月の管理費と修繕積立金が発生します。築年数が経過した物件では修繕積立金が高めに設定されていることもあるため、購入前に必ず金額を確認しましょう。物件の管理状況（長期修繕計画の有無、修繕積立金の積立状況など）は、資産価値にも大きく影響します。
インスペクション（建物状況調査）
中古マンションの状態を専門家が調査するインスペクションを実施すると、購入後のリスクを減らせます。別途実施する場合の費用は5万～10万円程度が目安です。
クラスマは中古住宅・中古マンション専門店として、物件の管理状況や修繕履歴を丁寧に調査したうえでご紹介しています。「見えないリスク」をできるだけ減らすことが、安心の住まい選びにつながると私たちは考えています。
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Q. 中古マンション購入の諸費用は物件価格の何%くらいですか？
A. 一般的には物件価格の6～10%程度が目安です。仲介手数料や住宅ローン関連費用の条件によって変動します。まずは個別にシミュレーションを行うことをおすすめします。
Q. 諸費用を住宅ローンに含めることはできますか？
A. 金融機関によっては、諸費用を住宅ローンに上乗せして借り入れできる場合があります。ただし、借入額が増えると毎月の返済額や総返済額も増加するため、返済計画をしっかり確認しましょう。
Q. 住宅ローンの金利タイプはどう選べばいいですか？
A. 大きく分けて「変動金利」「固定金利（全期間固定・固定期間選択型）」があります。変動金利は当初の金利が低い反面、将来の金利上昇リスクがあります。固定金利は返済額が安定しますが、変動金利より金利水準が高めです。家計の状況やリスク許容度に合わせて選ぶことが大切です。最新の金利動向はフラット35公式サイトや各金融機関で確認できます。
Q. リノベーション費用も住宅ローンに含められますか？
A. 対応している金融機関であれば、物件購入費用とリノベーション費用を一本化した住宅ローンを組むことが可能です。クラスマでは、この「リノベ込み住宅ローン」のご提案を得意としています。
「住宅ローンの審査に通るか不安」というお声もよくいただきます。クラスマでは、ご相談の初期段階で借入可能額の目安をお伝えし、無理のない価格帯での物件探しをサポートしています。
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シミュレーションで安心の資金計画を
中古マンション購入の費用について、改めてポイントを整理します。
①諸費用の目安は物件価格の6～10%。仲介手数料・住宅ローン関連費用が大きな割合を占める
②支払いタイミングは契約時・決済時・引き渡し後と段階的に発生する
③火災保険の見直しや住宅ローン減税の活用で、諸費用を抑えられる余地がある
④中古マンション特有の管理費・修繕積立金・リノベーション費用も資金計画に含める
諸費用の正確な金額は、物件ごと・借入条件ごとに異なります。「思っていたより費用がかかった」とならないためにも、購入前に個別のシミュレーションを行うことが何より大切です。
クラスマは、阪神間（西宮・尼崎・伊丹エリア）の中古住宅・中古マンション専門店として、物件探しから資金計画、リノベーションまでワンストップでサポートしています。「まずは気軽に相談したい」という方は、ぜひLINEからお問い合わせください。
クラスマでは、阪神エリア最大級の中古物件情報をもとに、お客さまの予算やご希望に合った物件をご提案しています。Instagram（@kurasuma9630）では、リノベーション施工事例も多数公開中です。「こんな暮らしがしたい」というイメージづくりにもぜひご活用ください。
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