築40年のマンションをフルリノベーションしたい。
でも費用がいくらかかるのか、見当もつかない…
そう感じている方は、多くいらっしゃいます。
阪神間（西宮・尼崎・伊丹エリア）では、
好立地の築古マンションを購入してフルリノベーションするという選択が、子育て世帯を中心に広がっています。
新築マンションの価格高騰を受けて、
「物件を安く買って、内装は自分好みに作り直す」という暮らし方が
現実的な選択肢として注目されているからです。
ただ、築40年のマンションは特有の注意点があります。
費用の相場も、築10年や20年の物件とは異なります。
この記事では、築40年マンションのフルリノベーションにかかる費用の
目安・内訳・費用を抑えるコツ・購入前に確認すべきポイント・補助金・住宅ローンの活用まで、
阪神間での暮らしを前提にまとめました。
中古マンションの購入とリノベーションをワンストップで手がけるクラスマが、正確な情報をお伝えします。
目次
1. 築40年マンションのフルリノベーションとは？スケルトンリノベとの違いも解説
2. 築40年マンションのフルリノベーション費用相場
3. 築年数別の費用比較｜40年と30年・20年でどう違う？
4. 費用が大きく変わる3つのポイント
5. 築40年マンション特有の注意点・追加費用になりやすい箇所
6. 購入前に必ず確認すべき3つの項目
7. 費用ガイドを無料で受け取る
8. 費用を抑えるコツ｜工夫次第で予算を調整できる
9. 使える補助金・減税制度
10. 阪神間でのフルリノベーション事例のイメージ
11. クラスマのワンストップサービス｜物件探しからリノベまで
12. よくある質問（FAQ）
13. まとめ
1. 築40年マンションのフルリノベーションとは？スケルトンリノベとの違いも解説
フルリノベーションとは
フルリノベーションとは、住宅の内装・設備・間取りを全面的に改修する工事のことです。
壁・床・天井の仕上げ材を全交換するだけでなく、
キッチン・浴室・洗面・トイレといった水回りの設備も一新します。場合によっては間取り変更も含めます。
「リフォーム」と混同されやすいですが、
リフォームは劣化した部分を元の状態に戻す修繕が中心なのに対し、
リノベーションは現状より機能・デザインを向上させる改修を指します。
フルリノベーションはその全面版です。
スケルトンリノベーションとは
スケルトンリノベーションは、フルリノベーションのなかでも特に大規模な工事です。
コンクリートの躯体（構造体）だけを残して内装・間取り・設備をすべて解体し、ゼロから作り直します。
【フルリノベとスケルトンリノベの比較】
| 比較 | フルリノベーション | スケルトンリノベーション |
| 解体範囲 | 仕上げ材・設備が中心 | 躯体以外をすべて解体 |
| 間取り変更 | 可能（範囲は物件による） | 最大限自由 |
| 費用 | 600〜1,200万円程度 | 800万円〜（規模による） |
| 工期の目安 | 約2〜4ヶ月 | 約3〜5ヶ月 |
築40年のマンションは設備・配管の老朽化が進んでいることが多く、
フルリノベーションでも給排水管・電気配線の全面更新が必要になるケースがあります。
そのため、費用規模がスケルトンリノベーションに近くなる場合もあります。
2. 築40年マンションのフルリノベーション費用相場
全体の費用目安
築40年マンションのフルリノベーション費用は、物件の状態・広さ・工事内容によって大きく異なります。
【費用の目安（参考）】
| リノベーションの種類 | 費用の目安 | 主な工事内容 |
| 部分リノベ（水回り＋内装） | 300〜600万円程度 | キッチン・浴室・洗面の交換、床・壁の張り替え |
| フルリノベ（全面改修） | 600〜1,200万円程度 | 上記＋間取り変更・設備全面更新 |
| スケルトンリノベ | 800万円〜1,400万円程度 | 躯体のみ残して全面解体・再構築 |
広さ70平方メートルの場合、フルリノベーションで概算800〜1,200万円前後が一般的な参考レンジです。
ただし、配管状態・設備グレード・間取り変更の有無によって大きく変わります。
※上記はあくまで目安です。正確な費用は必ずお見積もりでご確認ください。
費用が「築年数が古いほど高くなりやすい」理由
●配管・配線の老朽化：給排水管や電気配線が耐用年数を超えており、全面交換が必要になるケースが増える
●断熱性能の低さ：古い断熱材の除去・新しい断熱材の設置が必要になることがある
●アスベスト含有材の可能性：2006年（平成18年）以前の建材にはアスベストが含まれている可能性があり、
解体時に専門的な除去・処分費用が発生することがある
3. 築年数別の費用比較｜40年と30年・20年でどう違う？
【築年数別の比較】
| 築年数 | 特徴 | フルリノベ費用の傾向 |
| 築20年未満 | 配管・設備が比較的良好 | 追加費用が少なく済む場合が多い |
| 築20〜30年 | 水回り設備の更新が必要になり始める | 中程度の費用 |
| 築30〜40年 | 配管全面更新が必要なケース増加 | 高め・スケルトン向きになることも |
| 築40年以上 | アスベスト・配管・断熱の複合対応が必要な可能性 | 最も費用が大きくなりやすい |
物件の管理状態によって差があります。数値だけで判断せず、物件個別の状態確認が最重要です。
4. 費用が大きく変わる3つのポイント
ポイント1：間取り変更の有無と規模
壁を撤去・新設する間取り変更は、費用増の大きな要因です。
▶壁式構造のマンション（内部の壁が構造を担っている）
壁を撤去できないため間取り変更に制限あり
▶ラーメン構造（柱・梁で支える構造）
比較的自由に間取りを変えられる、購入前に構造を確認することが重要
ポイント2：水回りの移動距離
キッチン・浴室・洗面・トイレの位置を大きく動かすと、
給排水管の経路変更が必要になり費用が上がります。
現状の位置を活かしながらリノベーションする場合は、費用を抑えやすいです。
ポイント3：設備グレードの選択
キッチン・浴室・洗面台は、選ぶグレードによって価格が大きく変わります。
▶標準グレードのシステムキッチン：50〜100万円程度
▶ハイグレードのシステムキッチン：150万円以上になることも
「こだわりたい場所」と「機能優先でOKな場所」を分けて調整することが予算コントロールのコツです。
5. 築40年マンション特有の注意点・追加費用になりやすい箇所
注意点1：給排水管・電気配線の状態
築40年のマンションでは、給排水管や電気配線が耐用年数を超えている可能性があります。
フルリノベーション時には、配管・配線の状態を事前に調査し、
必要に応じて全面更新することを検討してください。
費用は増えますが、長期的な安心につながります。
注意点2：アスベスト含有材の有無
2006年（平成18年）以前に建てられた建物では、建材にアスベストが含まれている可能性があります。
解体工事の際にアスベストが確認された場合、通常の解体費用に加えて専門的な除去・処分費用が発生します。
購入前・工事前に調査することが重要です。
注意点3：断熱性能の低さ
築40年のマンションは、現在の断熱基準と比べて断熱性能が低い場合があります。
断熱リノベーション（壁・床・天井への断熱材追加、窓の断熱改修）を行うことで、
冬の寒さ・夏の暑さを改善し、光熱費の削減にもつながります。
断熱リノベーションは、省エネ補助金の対象になる場合があります。
注意点4：仮住まいの費用・期間
フルリノベーションの工期は約3〜4ヶ月程度かかります。
工事中は物件に住めないため、仮住まいの費用も総予算に含めて計画することが重要です。
注意点5：管理規約による制限
マンションによっては、工事内容に制限がある場合があります。
– 床材の変更（防音規定により、遮音等級の条件がある場合）
– 間取り変更の可否（建物の構造・管理組合の規定による）
– 水回りの移動制限（配管経路・共用部に影響する変更）
購入前に管理規約を確認し、
希望のリノベーション内容が実現できる物件かどうかを確かめてください。
6. 購入前に必ず確認すべき3つの項目
確認項目1：耐震基準の適合状況
1981年6月以前に建築確認申請が行われた建物は「旧耐震基準」で建てられており、
現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。
【旧耐震基準と新耐震基準の違い】
| 旧耐震基準 | 新耐震基準 | |
| 建築確認申請 | 1981年5月31日以前 | 1981年6月1日以降 |
| 想定地震 | 震度5強程度で損傷しない | 震度6強〜7でも倒壊しない |
築40年のマンション（2026年現在で1986年以前に建てられた建物）は
旧耐震基準の可能性があります。購入前に必ず建築確認申請日を確認してください。
旧耐震基準の物件でも、耐震診断・耐震補強工事が実施済みの場合は住宅ローン控除の対象になりやすくなります。
（条件は変更されることがあります。最新は国税庁公式サイト https://www.nta.go.jp/ でご確認ください）
確認項目2：管理組合の状態と修繕計画
確認すべき書類・項目：
– 長期修繕計画書：将来の大規模修繕の計画が立てられているか
– 修繕積立金の残高：適切な積立がなされているか
– 管理組合の活動状況：役員の選出・総会の開催が適切に行われているか
– 重要事項調査報告書：管理組合が発行する管理状態の概要書
クラスマでは物件購入の段階からこれらの書類確認をサポートしています。
確認項目3：構造と間取り変更の可否
希望する間取りが実現できるかどうかは、購入前に専門家が確認することが重要です。
物件探しとリノベーションを最初から一緒に考えることが大切です。
7. 費用ガイドを無料で受け取る
「リノベーション費用の全体像をもう少し詳しく知りたい」
「自分の予算でどんなリノベができるか確認したい」という方へ。
クラスマのLINEに登録すると、3つの無料特典をすぐに受け取れます。
■ 特典① PDF「中古住宅を買って”理想の家”にする方法」
中古×リノベの基礎知識から、よくある失敗と防ぎ方まで。購入の進め方を学べる保存版資料。
■ 特典② PDF「リノベーション費用の目安がわかる費用ガイド」
部分リノベ・水回り中心・フルリノベ別の費用感、費用を抑えるコツ、補助金の活用法を整理。
今回の記事テーマに直結する内容です。
■ 特典③ Instagram未公開「リノベ施工事例集」
クラスマが阪神間で手がけたマンション・戸建てのビフォーアフター写真集。
登録はLINE友だち追加だけ。メールアドレス入力・会員登録は不要です。
▶ 無料で3つの特典を受け取る
8. 費用を抑えるコツ｜工夫次第で予算を調整できる
コツ1：既存の間取りをできるだけ活かす
間取り変更は費用増の大きな要因です。
現状の間取りを活かしながら内装・設備の全面更新にとどめることで、費用を大幅に抑えられる場合があります。
コツ2：水回りの位置を大きく動かさない
給排水管の移動距離を最小限に抑えることが、コスト削減の重要なポイントです。
現状の位置を前提に設備のみ交換するプランを検討してみましょう。
コツ3：設備グレードをメリハリよく選ぶ
毎日使うキッチンは使いやすいグレードに、来客が少ないトイレは機能重視のシンプルなものに、
といった調整で総費用を抑えながら満足度の高いリノベーションが実現できます。
コツ4：物件探しとリノベーションを最初から一緒に計画する
「物件を購入した後でリノベ会社に相談する」という順番は費用が高くなりやすいパターンです。
クラスマのワンストップサービスでは
物件選びの段階からリノベーション担当者が関わり、購入前に費用を把握できます。
9. 使える補助金・減税制度
補助金1：省エネリフォーム補助金
断熱リフォームや省エネ設備の導入に対して補助金が出る場合があります。
参考：国土交通省「住宅の省エネリフォーム支援制度」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000135.html
※補助金の内容・上限額・申請条件は毎年変更されます。最新情報は必ず公式サイトでご確認ください。
補助金2：耐震改修補助金
旧耐震基準の建物を耐震補強する場合、国や自治体から補助金が出る制度があります。
西宮市・尼崎市・伊丹市など阪神間各市も独自の補助制度を設けている場合があります。
確認先：各市区町村の建築・住宅担当窓口
減税制度：住宅ローン控除
一定の条件を満たした中古住宅のリノベーションには、住宅ローン控除が適用される場合があります。
詳細：国税庁「住宅ローン控除」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1210.htm
※適用条件・控除額は税制改正により変更されることがあります。
最新情報は必ず国税庁の公式サイトまたは税理士にご確認ください。
補助金の申請手続きが複雑な場合も、クラスマではワンストップで対応しています。
10. 阪神間でのフルリノベーション事例のイメージ
クラスマが手がけた阪神間でのマンションフルリノベーションでは、以下のような変化が実現されています。
Instagram @kurasuma9630 にて施工写真を公開中！
LINE特典③の事例集でもビフォーアフター写真が確認いただけます。
代表的なビフォーアフターの例：
– 和室を撤去してリビング・ダイニングを広げ、開放的な空間に
– 壁付きキッチンを対面型のキッチンに変更し、家族の顔が見える暮らしに
– 土間収納・ウォークインクローゼットを新設して、収納力を大幅アップ
– 全面を白と木の素材でまとめた、シンプルで温かみのある内装に仕上げ
工事期間はマンションフルリノベーションの場合、約3〜4ヶ月が目安です。
11. クラスマのワンストップサービス｜物件探しからリノベまで
築40年マンションのフルリノベーションでよくある失敗は「物件を先に買ってからリノベ会社を探す」という順番です。
この順番だと次のような問題が起こりやすくなります。
– 構造上、希望の間取りに変更できないと後から判明する
– アスベストや配管劣化が発覚し、追加費用が膨らむ
– リノベ費用が物件購入時の住宅ローンに含められず、高金利のリフォームローンを別途組む必要が出る
クラスマのワンストップサービスでは、物件探しの段階からリノベーション担当者が関わります。
購入前に費用・リノベの可否を把握した上で判断できるため、こうした失敗を防ぐことができます。
おまとめ住宅ローンで月々の返済を一本化
物件1,500万円＋リノベーション500万円の場合の試算例
| 別々に借りる場合 | おまとめ住宅ローン | |
| 物件分（35年・1.075%） | 42,869円/月 | 42,869円/月 |
| リノベ分（15年・4.90%） | 39,280円/月 | 14,290円/月（35年・1.075%に統合） |
| 合計 | 82,149円/月 | 57,159円/月 |
| 月々の差額 | ― | 約24,990円お得 |
※上記は資料掲載の試算例。実際の金利・審査条件は金融機関・時期により変動します。必ず最新情報を金融機関でご確認ください。
クラスマが選ばれる3つの理由
Point 1
物件探し〜リノベーション〜引き渡しまでワンストップ。
築40年の物件でも「リノベしやすい物件かどうか」を購入前に確認できます。
Point 2
阪神エリア最大級の物件情報量。一般に公開されていない物件情報も多数あります。
Point 3
ショールームでビフォーアフターを体感。実際の空間でリノベーションのイメージを確かめられます。
お客様の声
インテリアコーディネーターが担当についてじっくり打ち合わせを重ねた結果、
自分たちの好みにぴったりの家が完成しました。
ショールームもあり、検討中の方にも来店をおすすめしたい。
（尼崎市・30代男性）
難しい条件の中、親身に対応してもらいました。工事中も現場確認や連絡があり安心でした。
（西宮市・30代女性）
12. よくある質問（FAQ）
Q1. 築40年のマンションはリノベーションしても大丈夫ですか？
管理状態が良好で構造に問題がなければ、フルリノベーションは可能なケースが大半です。
ただし旧耐震基準の物件・配管の劣化が激しい物件・アスベスト含有が確認された物件は
追加費用や対応が必要になります。購入前に専門家による確認をおすすめします。
Q2. 築40年マンションはあと何年住めますか？
鉄筋コンクリート造のマンションは、適切な維持管理を前提に長期間使用できます。
重要なのは築年数よりも管理状態・修繕履歴です。
管理組合が適切に機能しており定期的な修繕が行われている物件を選ぶことが大切です。
Q3. フルリノベーションの工期はどのくらいかかりますか？
クラスマの施工実績では、マンションのフルリノベーションは約3〜4ヶ月が目安です。
スケルトンリノベーションや大規模な間取り変更を伴う場合はさらに期間が必要になることがあります。
工事中は仮住まいが必要になりますので、引越しのスケジュール・費用も含めて計画してください。
Q4. 旧耐震基準のマンションでも住宅ローン控除は使えますか？
旧耐震基準の物件でも、耐震基準適合証明書を取得した場合などは
住宅ローン控除の対象になる場合があります。
最新の条件は国税庁の公式サイト（https://www.nta.go.jp/）または税理士にご確認ください。
Q5. 阪神間（西宮・尼崎・伊丹）での物件探しはどこに相談すればいいですか？
クラスマは西宮市・尼崎市・伊丹市を中心に阪神間全域で対応しています。
物件探しからリノベーション・資金計画までワンストップでサポートしており、
阪神エリア最大級の物件情報量を持っています。まずお気軽にご相談ください。
Q6. 管理組合が機能していないマンションはどう見分けますか？
重要事項調査報告書（修繕積立金の残高・滞納状況）、
長期修繕計画書（将来の修繕計画が明確か）、
総会議事録（定期的に開催されているか）で確認できます。
クラスマでは物件選びの段階でこれらの確認をサポートしています。
13. まとめ
築40年マンション×フルリノベーションのポイント：
– フルリノベーションの費用相場は工事内容・広さによって異なる（600〜1,400万円程度が参考レンジ）
– 築40年特有の注意点として、配管劣化・アスベスト・断熱性能・管理状態の確認が重要
– 費用を抑えるには、間取り変更の最小化・水回りの位置固定・設備グレードの調整が有効
– 省エネリフォーム補助金・耐震改修補助金・住宅ローン控除の活用を検討する
– 物件購入とリノベーションは最初から一緒に計画することが、失敗を防ぐ最大のポイント
– おまとめ住宅ローンで月々の返済を一本化することで、返済負担を軽減できる可能性がある
費用ガイドと施工事例集を、まず無料で確認する
登録はLINE友だち追加だけ。メールアドレスの入力も、会員登録も不要です。
■ 特典② PDF「リノベーション費用の目安がわかる費用ガイド」
■ 特典③ Instagram未公開「リノベ施工事例集」
■ 特典① PDF「中古住宅を買って”理想の家”にする方法」
▶ 無料で3つの特典を受け取る
しつこい営業は一切ございません。
■ クラスマ尼崎店：尼崎市次屋3丁目15番20 ／ 06-4960-9630
■ クラスマ西宮店：西宮市大屋町7-14 ／ 0798-66-9640
■ フリーダイヤル：0120-86-9630
■ 営業時間：10:00〜18:00（定休日：火・水曜日）
執筆・監修：クラスマ（株式会社クラシスマイ）
本記事の内容は執筆時点の情報に基づきます。
制度・金利・補助金・相場は変動しますので、最新情報は各公式機関または専門家にご確認ください。
