住まいの買い換えをスムーズに行うには、資金計画の立案が不可欠です。
売却と購入を並行して進めなくてはならないため、
初めて住まいを購入するときよりも資金繰りが重要になってきます。
資金計画を雑に考えていると、買い換え自体が頓挫する可能性もあるのです。
なぜ資金計画が重要なのか
では、なぜ資金計画が重要なのでしょうか。
住まいの買い換えでは、当然のことながら購入済みの現住居が存在します。
そこに住み替える新居を購入するわけですから、
一時的に二つの住まいをコントロールしなくてはならなくなります。
ここでいうコントロールの対象になるのは、「売却時期」と「購入時期」
それとそれぞれの「価格」です。
資金に余裕があればコントロールはたやすいでしょう。
好きな時期に適当な価格で新居を購入し、
じっくりと時間をかけて古い住まいが売れるのを待てば良いだけです。
しかし、不動産は単価が大きいため、多くの人が資産の大半を投じて住み替えを行います。
このとき、売却時期と購入時期が大きくずれると、資金不足を起こしてしまうわけです。
また、不動産相場の変動も含めて、自宅が実際にいくらで売れるのかはわかりません。
しかし、いつ売れるのかいくらで売れるのかが不確定な中で、
買い換えのための購入資金（収入と支出）の予測をしなければなりません。
この予測＝見積もりが甘ければ、新居の購入ができず、
買い換え計画そのものが頓挫してしまうことにもなりかねません。
そのため、必要な費用をきちんと盛り込んだ上で
いろいろな可能性を考えた資金計画が求められるのです。
売却と購入どちらが先？ パターンによる違い
住み替えの資金計画は、大きく二つのパターンに分類できます。
一つは、今の住まいを売却してから新居を購入するパターン、
もう一つは新居を購入してから現居を売却するパターンです。
このパターンの違いで重要なのは、資金計画が大きく変わってくるという点です。
では、それぞれのパターンにおける資金計画の注意点を見てみましょう。
売却が先の場合、自宅を売ってから新居を購入して住み始めるまでに、
期間のズレが発生する可能性が高くなります。
また、仮住まいが必要になり、その家賃や引越し費用を加えて考えなければなりません。
購入までの期間が長くなるほど仮住まいの費用は嵩むため
購入目処と合わせて、仮住まいの費用も賄えるだけの価格で今の家が売れるのか、
という点にも留意しましょう。
購入が先のパターンは、資金にかなり余裕がある場合に限られます。
ただし大抵は住宅ローンの融資を受けることが一般的なため、
旧宅が売れるまでの間は二重でローンを支払うことになります。
それを考えた資金計画とローンの組み方が必要になるのです。
資金に余裕がないと、結局売却を急ぐことになり、有利な売却を進められなくなってしまいます。
また、売却・購入のどちらが先の場合でも、
売却の際には旧宅のローンは完済して抵当権を抹消しなければなりません。
つまり、ローン残債をすべて払うための資金が必要になるわけです。
こういった資金計画についての情報は
確かにWEBサイト上にも多数見受けられますが、
大量の情報から自分に適した情報のみ取捨選択するのは大変ですよね。
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